連續幾日中央對於去庫存的強調,樓市也有望迎來利好。滬深指數18日跌幅超過1%,而房地産板塊逆勢漲1.63%。

　　房地産板塊領漲

　　18日早盤,房地産板塊逆勢爆發,儘管午後隨大盤下行有所回落,但截至收盤,房地産板塊漲1.63%。個股方面,中天城投、中江地産、中航地産三股漲停,陽光城漲9.52%,皇庭國際漲7.04%,榮安地産漲6.67%,保利地産漲6.26%。

　　消息面上,先是在中央財經領導小組第十一次會議上,中共中央總書記習近平提出要消化房地産庫存,促進房地産持續健康發展,首次對房地産去庫存表態。緊接著在次日的國務院常務會議上,國務院總理李克強也強調要加快戶籍制度改革以帶動住房、家電等消費。

　　中央對於去庫存的強調,在當前房地産市場庫存高企、投資持續下滑的形勢下,釋放出強烈的政策信號。專家分析,新一輪房地産救市措施將出臺,政策將重點關注高庫存的三四線城市,包括增加住房需求、進一步降低購房門檻和降低房企融資難度等方面。

　　中原地産首席分析師張大偉對《第一財經日報》稱,今年以來鼓勵住房消費的政策導向不僅僅是從宏觀經濟角度考量,更是由於樓市正面臨痛苦的去庫存階段,這既關係到啟動需求,又關係到化解風險。為此,中央政府一方面從財稅、信貸、公積金等相關政策出發,鼓勵改善性需求入市,另一方面通過住房保障貨幣化安置以加快商品房庫存消化。

　　為什麼當前去庫存如此重要?一方面是緣于目前高企的庫存壓力。國家統計局的數據顯示,10月末,商品房待售面積68632萬平方米,比9月末增加2122萬平方米。兩年以來,全國待售面積增加了23996萬平方米,上漲了54%。

　　當然,庫存壓力主要來自於三四線城市。張大偉説,庫存問題是一個分化的問題,目前一二線市場在2014年9月30日以來一系列政策刺激下,庫存壓力明顯緩解。目前壓力大的主要是三四線城市。數據顯示,1～10月份,非重點城市商品房銷售面積增速比1～9月份回落0.4個百分點,拉動全國銷售整體下行。

　　在房地産開發投資方面,1～10月份,全國房地産開發投資78801億元,同比名義增長2.0%,增速比1～9月份回落0.6個百分點,創下了21個月以來的新低。10月當月,房地産開發投資下降2.4%。由於房地産開發投資歷來佔固定資産投資的20%左右,而且影響到上下游如鋼鐵、水泥産業的投資,因此房地産開發投資的下滑無疑會在很大程度上影響固定資産投資的增速。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,雖然今年市場去庫存效應開始顯現,但主要是政策持續寬鬆下的一個硬著陸,後續要實現軟著陸,還需要出臺更多的針對性舉措,只有房地産去庫存達到一定的成效後,後續開發商拿地和投資的意願才可能增強。

　　三四線如何去庫存

　　張大偉説,為了千方百計實現去庫存目標,除了從市場需求端因地施策之外,對供應端即土地市場的調節也成為樓市政策的一大重點。不過此輪去庫存的重點顯然不是在樓市火爆的一線和二線核心城市,而是在廣大三四線城市和部分冷清的二線城市。

　　廈門市政協委員、集美大學房地産研究所所長李友華教授對本報説,房地産行業經過十年的高速增長,現在已經從以前的賣方市場轉入到買方市場,這個過程中,大部分三四線城市由於産業發展不夠、公共資源配套不足,對周圍人口的吸引力十分有限。再加上過去幾年土地供應量實在偏大,因此現在三四線城市仍面臨著相當大的去庫存壓力。

　　因此,要有效消化三四線城市的庫存,就必須要增強它們對周圍人口的吸引力。一般而言,三四線城市的外來人口主要是來自地級市所管轄下的市縣,如果連下面的市縣人口都吸引不了,那麼三四線城市要增加住房需求也就無從談起。但現在的問題是,農村的人口大多直接向一二線城市發展,再加上很多三四線城市人口還在向一二線城市轉移,三四線城市的發展一直比較慢。

　　那麼如何增強三四線城市的吸引力?這裡面加快戶籍改革是拉動住房消費的一個重要方面,未來在以人為本的城鎮化的總方針下,購房落戶政策將在更多城市得到演繹和深化。

　　不過,如果沒有好的就業機會、良好的教育醫療等公共資源,即便有三四線城市的戶籍,對周圍的農民也無法産生足夠的吸引力。因此未來如何加快三四線城市産業的發展和公共資源的佈局亦十分關鍵。例如,河北省提出,要利用京津冀協同發展的國家戰略為契機,促進北京周邊地區房地産市場發展,以建設與世界級城市群相適應的衛星城市為目標,強化規劃的引領作用,不建“睡城”和“圍城”。

　　另一方面,在房地産開發投資增速持續走低的背景下,國務院決定進一步強化城鎮棚戶區改造,並提出實施三年行動計劃。即在2015年～2017年三年內將改造包括城市危房、城中村在內的各類棚戶區1800萬套、農村危房1060萬戶。在這方面,目前各地紛紛實施的保障性住房貨幣化補貼、收購存量商品房為保障房等舉措也是解決商品房庫存的一個重要途徑。

　　比如,鄭州市政府宣佈,相關家庭若自願放棄保障房購房資格,轉而購買普通商品住房,將對其購房90平方米以內部分給予每平方米800元的補貼。

　　此外,在信貸政策方面,繼續寬鬆仍有必要。張大偉説,從2014年11月末開始的本輪降息通道看,6次降息購房按照基準利率計算,百萬20年利息減少幅度高達22.57萬。之前非限購城市的首付降低到25%,未來還有望繼續調整降低。