豐臺花鄉樊家村地塊拍出了7.5萬/平方米的天價!刷新兩年前東三環農展館地塊的單價紀錄。10月20日的消息,徹底點燃今年持續已久的豐臺熱。

　　作為北京城六區之一,豐臺房地産市場過去一直平淡無奇,區域熱度甚至不如相鄰的大興亦莊、舊宮區域,然而,今年以來,隨著一個個天價地塊接連出爐,一個個天價項目接連入市,“不溫不火”的豐臺讓整個京城樓市為之側目。樊家村地塊的拍出,讓豐臺徹底成為北京樓市的最熱區域,業內人士直呼“豐臺,瘋了”。

　　回顧豐臺樓市發展軌跡,豐臺走熱並非今年才出現,早在2013年,隨著龍湖、泰禾、華潤等品牌開發商接連進駐,豐臺土地價格已經開始不斷攀升,豐台區域的西局、白盆窯、石榴莊等區域地塊無一不受到房企爭搶。業內專家預計,隨著豐台區的多個頂豪項目開始熱銷,豐臺市場價格洼地越來越被挖掘。

　　□土地

　　豐臺掀起搶地熱潮

　　“以前在北京拿地,喝了酒就敢去拿,現在拿地,需要吃了藥才敢去。”10月20日下午,在豐台區花鄉樊家村宅地進入現場,參與競拍拿地的某開發商內部人士笑稱。

　　北京供地稀缺疊加房企重倉一線城市的雙重影響之下,北京土地市場的競爭升級,地價更是節節攀升,作為城六區一員的豐臺在近期的土地出讓中“出盡風頭”。

　　10月20日下午,豐台區花鄉樊家村宅地進入現場競價階段,作為日前炙手可熱的區域,豐臺該宗地受到了眾多房企的關注。據記者了解,該宗地的建築規模為20.38萬平方米,起始價達到了33億元。雖然價高,但參與者眾,有兩家聯合的,有三家聯合的,也有單槍匹馬的。

　　據記者了解,葛洲壩、龍湖+首開+保利、中糧+天恒+首創、萬科+金融街、中國金茂、金地、中鐵建、中鐵置業等悉數到場,且互不相讓,整個叫價環節節奏很快,半個小時即經過了73輪角逐,龍湖聯合體以49.5億觸頂合理土地價格上限。在隨後的公租房面積較量階段,又歷經了31輪“貼身肉搏”,“單槍匹馬”的葛洲壩報出3.1萬平米成功競得該地塊,算上標書中要求的1萬平米的配建,共計需配建4.1萬平米公租房。

　　據中原地産首席分析師張大偉測算,商品房住宅部分樓面價高達7.5萬/平方米,該價格甚至超過了農展館,可以説是北京住宅類的樓面價歷史最高。亞豪機構副總經理任啟鑫分析表示,預計售價將在15萬平方米左右。

　　包括上述宅地,截至目前,四季度以來的土地成交熱潮中,豐台區域已經成交了四宗地,另外三宗商業性質用地中,一宗落入中鐵置業囊中,另外兩宗被方興和碧桂園聯合體摘得。值得一提的是,無論宅地還是商業用地,豐台區域地塊均經歷了激烈的角逐。

　　事實上,從2013年開始,豐臺土地市場的火熱讓豐台區域備受關注。2013年夏家衚同地塊成交樓面價達4.5萬元/平方米,2014年西局地塊樓面價突破6萬元/平方米,而今年成交的玉泉營、白盆窯、石榴莊等區域地塊無一不受到房企爭搶。

　　據亞豪機構統計,自2014年至今,豐台區域24宗地塊,截至目前,已經有部分地塊入市。

　　任啟鑫表示,豐台區發展的落後使得該區域住宅供需長期處於城六區的末尾,甚至不敵部分近郊區域。但是隨著北京城區住宅用地的不斷減少,住宅市場的不斷外擴,豐台區五環內大量可供開發的地域成為土地市場當中最後一批“熱土”。從宅地成交情況來看,自去年開始豐台區土地市場成交開始出現明顯增多,其中西局、榴鄉橋等地塊成交樓面價更是屢創新高。由此,豐台區在進入供應熱點區域的同時,其區域價格也將呈現快速上漲趨勢。

　　□新房

　　高端化已成主旋律

　　豐臺土地樓面價不斷走高,讓前期拿地佈局的房企按捺不住內心的高興。

　　一個有意思的插曲是,就在樊家村天價地塊出讓的第二天,與樊家村天價地塊一墻之隔的懋源地産釣雲臺項目就召開“釣遇未來,雲集中西——對話中國豪宅新價值標準,揭秘豪宅基因密碼”論壇。有業內人士就笑稱,與新地王一路之隔的懋源·釣雲臺將成為最大受益者。懋源地産相關人士表示,新成交的樊家村6號地印證了懋源進入豐臺的前瞻性。2012年獲得釣雲臺地塊,2013年又拿下夏家衚同地王。夏家衚同樓面價當時只有4萬元/平方米。2014年,伴隨龍湖、泰禾進入西局拿地,豐臺樓面價達到6萬元/平方米。

　　10月18日釣雲臺剛剛公示預售證,4棟樓均價都在10萬元/平方米以上,最高的一棟樓均價超過13萬元/平方米。業內人士認為,新地王的成交將鼓勵開發商和買房人雙方的信心。

　　除了釣雲臺外,據亞豪機構統計數據顯示,繼龍湖西宸原著、方莊公館入市之後,今年10月豐台區包括釣雲臺、天恒金融街公園懿府、福海棠華苑等3個普宅項目以及魯能·釣魚臺美高梅公館、中奧廣場首站兩個商住項目扎堆入市,入市項目的數量僅次於大興區排全市第二。頻繁入市的高價地,讓豐臺在售新盤價格水漲船高並迎來了熱銷旺季。

　　10月17日,位於南四環外的天恒金融街公園懿府迎來首次開盤。記者獲悉,項目當日共推出266套房源,去化率超八成,單盤單日銷售額超10億元。項目銷售現場也迎來許久未見的搖號選房的火爆場面。據悉,公園懿府開盤當日共吸引了近400組客戶前來選房,從上午9點30分起,整個搖號選房過程一直持續到下午3點30分。在首期迎來“開門紅”之後,公園懿府項目還將在11月再加推一批房源,但據銷售人員介紹,屆時售價也將有一定幅度上漲。

　　位於西三環的龍湖西宸原著,繼6月別墅産品獲得10億元熱銷之後,10月24日,其推出的140-240平方米平層産品——西宸原著玉府,在蓄客僅一個月時間內,開盤當日所推産品全部售罄,又創10億元熱銷佳績。除此之外,位於南三環外的魯能·釣魚臺美高梅公館,儘管單價高達8萬-10萬元/平方米,但憑藉小戶型低總價特點以及改變傳統生活方式的獨特設計,在17日産品首次亮相的發佈會上,仍然收到200多組客戶的排卡。

　　□二手房

　　業主心理現微妙變化

　　“我家門口出了北京地王,樓面價都7.5萬了,可我家的房子才4萬出頭。”家住萬年花城的李小姐(化名)説。

　　據記者了解,該項目臨近日前成交的豐臺花鄉樊家村地王,首經貿地鐵站附近某門店的經紀人告訴記者,個別業主的心理確實有微妙的變化,“昨天有個業主過來説,他的房子肯定要漲,和那個地王就隔了一條路。”

　　不過,大部分掛牌出售的二手房業主更看重周邊的配套和已經開始賣的新房項目,“這個地是賣了,但什麼時候賣房子還不知道,賣多少錢也不知道,我現在著急換房,所以也不會報太高的價,還是市場價,只是心裏底氣足一點。”

　　偉業我愛我家集團市場研究院經理孔丹告訴記者,截至目前,新晉地王樊家村地塊周邊熱門小區的成交均價有小幅上漲,但總體保持平穩。大部分業主在報價方面也較為理性,借機抬高報價的現象很少見,但身邊“地王”的出現,也進一步堅定了業主對目前房屋定價的信心,進一步議價的空間進一步減小。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為,雖然豪宅能夠對周邊區域的配套和規劃起到一定的改善作用,但對周邊中低端,尤其是偏低端社區的房價提升作用不大。在目前的市場形勢下,未來地王頻出將成為新常態,這些豪宅高端項目的落地,由於能夠使周邊的配套規劃逐步完善,周邊房價也將有所提升,但大幅上漲的可能性不大。

　　“除了拉升整體區域房價之外,隨著這些高端項目的開發,區域的一些配套尤其是商業配套也會越來越發達。”家住豐台西南馬家堡區域的王女士這樣告訴記者。

　　王女士認為,這些年南城一直不被看好,主要就是因為南邊軌道交通不發達、區域配套設施差,甚至很多地方都看不到什麼配套,雖然近幾年這些問題在逐漸發生變化,但還是沒有實質性改善。地王頻繁出現,也就意味著未來高端項目會頻出,而這些高端項目一定會給區域的一些配套建設帶來利好,這也是她最為關心的。

　　王女士告訴記者,她目前所居住的房子是2010年交付的,當時買這套房也是基於對未來的一個預期,包括地鐵10號線的開通以及附近兩個大型商場的投入運營。雖然是南三環,但當時買房的時候附近幾乎沒有任何配套,“甚至連公交車都沒有,去地鐵站只能打黑車”,王女士説,在不到5年的時間裏,配套逐漸得到豐富,房價也從當初的不足2萬元/平方米漲到現在的4萬元/平方米以上。但對於80後的王女士來説,這樣的配套仍然顯得差強人意,“豐臺是城八區,還是希望配套能夠更高端更時尚一些”。

　　□分析

　　項目價值比拼將成看點

　　受歷史因素的影響,豐台區開發進度較為緩慢,另外加上地鐵線路貫通較晚,豐臺開發程度甚至落後於大興、房山這類南部郊區。供應的不足使得豐台區成交持續難以突破,從豐台區歷年住宅成交情況來看,該區域成交佔比多年維持在10%以內,2014年與2015年佔比更是低至3%。而近期區域項目的集中供應,使得該區域未來成交呈現上行趨勢。

　　“作為城六區之一,豐臺房地産市場過去一直平淡無奇,區域熱度甚至不如亦莊區域,主要原因是土地供應節奏滯後。”中原地産首席分析師張大偉表示,隨著2013年龍湖、泰禾等品牌開發商接連進軍西南市場,豐臺土地價格迅速攀升,數宗高價地開始出現。2015年,豐台區的多個頂豪項目開始熱銷,豐臺樓市越來越被認可。

　　一位豐臺項目負責人表示,豐臺近期的土地熱點並非偶然,是基於幾年來的規劃和佈局,隨著金融街南延、麗澤商務區崛起、第二機場建設等重大利好,豐臺的價值正在重新定義,一系列政策南傾都將為房地産的開發和銷售提供良好的基礎。

　　據中原地産統計,截至目前,北京樓面價超過4萬元的含居住類土地合計有30宗左右,其中有7宗出現在豐台區域,包括之前的西局、夏家衚同、亞林西、石榴莊,均出現了多宗高價地。張大偉預計,疊加昨天成交的地塊及未來的新宮高價地,預期豐台區域內將出現起碼8-10個售價預期在8萬-10萬元的頂豪項目。

　　對於未來區域越來越多的高價項目,拿地只是開始,項目之間的競爭才剛剛開始,北京房地産業協會秘書長陳志認為,現在的高端項目已經進入到“價值比拼”的時代,人們會更多考慮到細節,考慮到産品的品質,價值並不等於價格。這是開發商們所共同面臨的新課題。

　　對於業內專家關於後期入市銷售的擔憂,有開發商也表示,企業有自己的算賬邏輯。北京好的高端項目,都會有自己的出路,考驗的只是豪宅開發商的開發運營能力。

　　懋源地産品牌推廣總監赫蒙認為,在新的市場背景下,新一代高端項目將進入“定制時代”。豪宅基因一定是獨特的、創新的、全方位的。最重要的,豪宅開發應更細更深入更動態地去研究客戶的種種需求。從開發端講,就是要為細分的市場客群“定制”豪宅,拒絕複製。

　　據介紹,在釣雲臺項目開發上,懋源地産就確定了“回歸家庭、參與生活”的開發理念,以最大化契合當下高端財富群體特別是京西客群的需求。

　　□專家觀點

　　◎亞豪機構副總經理任啟鑫

　　未來豐臺住宅市場將量價齊升

　　從豐台區目前住宅配套情況來看,地鐵9號線、10號線等線路的貫通,使得區域交通環境大為改觀;醫療教育方面,天壇醫院等內城醫院的外遷,優質教育集團的打造使得區域內醫療教育配套逐漸完善;此外麗澤商務區以及豐臺科技園兩個産業聚集地已出現雛形,區域産業支撐開始發力。居住環境的不斷提升以及區域“最後城區住宅”的稀缺性,使得該區域住宅在未來一段時間內將呈現量價齊升的態勢。

　　◎易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進

　　抓住後續高端資源導入機會

　　如果從行政區劃來看,豐台區屬於北京的市區,所以後續很多資源依然會有繼續在此類區域聚集的可能。從這個角度看,房企進行項目開發,實際上也是希望抓住後續的高端資源導入的機會,積極進行高端項目的開發。因此,從目前實際情況看,豐臺的各類土地項目頻頻出現高溢價率的現象。此外,由於部分區域此前已經有了高端項目的開發,房企也願意進行此類扎堆開發的方式。從後續市場趨勢看,也會面臨一個大的土地價格和房産價格攀升的格局。更為重要的是,對於此類地産項目來説,如何吸引更多優質住戶的進入,進而對於板塊的高端化發展將有積極的作用。

　　◎中原地産首席分析師張大偉

　　豐臺未來將有8-10個天價項目出現

　　隨著2013年,龍湖、泰禾等品牌開發商接連進軍西南市場,豐臺土地價格迅速攀升,數宗高價地開始出現,一直到2015年豐台區的多個頂豪項目開始熱銷,市場價格洼地越來越被挖掘。從今年入市的豐臺8個項目看,均價在10萬以上的就出現了3個。特別是上半年的明星項目龍湖西宸原著即將推出平層産品,近15萬/平方米左右的定價,進一步明確了豐臺這一新興高端區的形象。預期區域內將出現起碼8-10個售價預期在8萬-10萬的頂豪項目。