貨幣、股市與樓市三者之間的關係一直是機構研究的焦點之一,近日,上海易居房地産研究院發佈《流動性、股市與樓市關係研究》顯示,貨幣供應量與資金價格的變化不僅決定著股市長期的趨勢,而且可以作為研判房價走勢的重要指標。報告預計,四季度及明年上半年房價仍有一定上升空間。

　　貨幣指標領先於樓市

　　報告從實證角度,詳細分析貨幣供應量、樓市和股市三者之間的聯繫,並在此基礎上對房地産市場的走勢作簡要預測。

　　報告顯示,在經濟繁榮期,包括股市和樓市在內的資産價格都會上漲,M1往往也是資産價格的領先指標。從內在原理分析,如果M1快速增長,除經濟正在或者將要向好外,也有可能是企業傾向於進行非經營性的投資活動。比如2009年實體經濟並未全面復蘇,但M1增幅持續保持高位,這意味著部分資金必然進入股市和樓市。

　　報告顯示,股市與樓市二者不存在所謂的“蹺蹺板”關係。絕大部分情況下,股市都領先於樓市。相較而言,香港樓市與股市的變化情況,有很大的共性。股市領先於樓市的主要原因,一是股市是經濟的晴雨錶,對經濟和流動性的變化反應快;二是股市流動性優於樓市,投資者在短時間內可方便地進出;三是股市的財富效應明顯,牛市時促進樓市需求,熊市時抑制樓市需求。但值得關注的是,2013年以來,二者關聯度減弱。本輪股市大跌之後,對樓市的負面影響較小。

　　易居研究院研究員亢亞娟指出,貨幣供應量與資金價格的變化不僅決定著股市長期的趨勢,而且可以作為研判房價走勢的重要指標。貨幣供應量的增加和資金價格的降低是股市上漲、房價上升的直接推動力。報告通過對歷史數據分析得出,貨幣供應量和房價正相關性非常強,是樓市最為顯著的領先指標,以前幾個週期表明,明顯領先於房價變化5個月左右的時間。

　　房價明年下半年降溫

　　2015年以來,針對經濟下行壓力較大等新的形勢,央行更加注重鬆緊適度,適時適度預調微調。搭配使用多種貨幣政策工具增加流動性供給,有效彌補因外匯流入減少和市場主體持匯意願變化形成的流動性缺口,保持流動性總量合理充裕;同時今年已三次普降金融機構人民幣存款準備金率,四次下調人民幣存貸款基準利率,公開市場逆回購操作利率相應有所下降,引導市場利率下行,從量價兩個方面保持貨幣環境的穩健和中性適度。這一系列政策均利好于流動性,已對樓市和股市産生了較強的積極影響。

　　報告預計,2015年8月,M1同比增幅為9.3%,雖然仍處於較低水準,但較3月份的2.9%已上升6.4個百分點,二、三季度增幅明顯,預計在央行多種政策的影響下,M1增幅上行趨勢將繼續維持一段時間。

　　報告預計,本輪房地産市場上揚趨勢較難長時間持續,且不同城市間分化愈加嚴重。預計四季度和明年上半年房價仍保持上漲態勢,70城房價同比增幅還將有所擴大,但明年下半年和2017可能有所降溫,上半年股市漲幅過大,所以6月中旬已開始了一輪深度調整,但在偏充裕的流動性背景下,股市難以繼續大幅下跌,將進入較長時間的築底階段。