中新網南京9月10日(張傳明)住房市場開始步入存量房時代的表現為存量房交易量佔比超過50%，即進入以存量房交易為主的階段。而南京今年存量房交易量佔比達48.96%，正大步踏向存量房時代。

　　據國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松教授和高級分析師楊現領博士所作《房地産大轉型的“網際網路+”路徑》一書中所述：存量房市場爆發的條件為：第一，業主自有房屋的存量規模，它決定多少房子可以流通。第二，存量房屋的品質能否滿足住房需求，如果品質較差，則很難進入市場，住房需求仍由新房滿足。第三，人口流動和住房轉換的頻率，這從根本上決定房屋流通率以及二手房的空間。

　　具體于南京，一方面，目前從南京二手房58213套的交易量可見其存量房規模巨大。另一方面，城市家庭房屋自有率已經很高。“住房自有率”是國際上考察居民居住條件的常用指標，該數據常用於反映房地産市場中，有多少人是住在自己的房子裏，有多少人需要租房居住。

　　巴曙松在2014年觀點博鰲房地産論壇上認為：考慮到中國城市常住人口超過2.5億是農村流入的非戶籍人口，多數並沒有進入商品房市場，如果把這一部分扣除重新計算中國城鎮戶籍家庭的住房，2015年城市家庭房屋的自有率會超過70%。而據2015年5月6日公佈的《2014年度南京人口發展報告》顯示，截至2014年末，南京市戶籍人口為648.72萬人，南京常住人口則達到821.61萬人。

　　而隨著産業結構的調整，南京農村流入城市的人口已逐步從製造業向服務業轉移，而服務業大量集中于南京人口密集之處，他們需要一個住處，或買房或租房。另一方面，隨著南京城市郊區化、大都市圈化進程加快，南京主城和副城之間、城市內部中心城區和郊區之間的人口重新配置是必然趨勢。南京正進入人口流動和住房需求轉換的浪潮。

　　就此來看，南京存量房市場繁榮的條件或初步具備。

　　據了解，中國房地産市場中的北上廣深等一線城市樓市早已步入存量房時代。在住宅市場，存量房和新房交易量之比大於1，即存量房交易量佔比超過50%，已表明住房市場開始步入存量房時代，即進入以存量房交易為主的階段。

　　而據南京網上房地産顯示，截止9月10日14：00，南京今年二手房成交量達58213套，距新房60686套的成交量僅差2473套，可見南京二手房市場活躍程度較高，其中存量房58213套的成交量，佔比達48.96%，距50%的分水嶺也僅差1.04%。

　　儘管目前南京二手房成交尚未處於主導，但是考慮到已經足夠龐大的商品房存量、較高的城鎮家庭住房自有率以及人口流動趨勢的加速，南京二手房市場的全面爆發是大勢所趨。

　　對此，南京工業大學天誠不動産研究院執行所長吳翔華認為，南京房地産市場經過了從以新建商品房交易為主到增量房和存量房交易約各佔50%、齊頭並進的階段，目前正處於步入存量房時代的趨勢當中，或當南京新建商品房市場發展到市場過剩的情況時，許多人才會買物美價廉並能滿足其使用功能的存量房。到那時，南京存量房交易市場才會真正繁榮。(完)