□本報記者 于萍

　　告別快速擴張期後，我國樓市已步入“存量房時代”。面對市場新格局，包括萬科、遠洋地産在內的多個房企已經提出戰略轉型計劃，將未來的主要發展目光投向存量房市場，並推廣合夥人制等組織架構的變革。

　　業內人士指出，房地産行業的變遷正在促使房企加快轉型，2015年將有更多房企在經營策略、組織結構、激勵措施等方面出現新變化。

　　瞄向存量房

　　作為地産業老大，萬科最早提出房地産步入“白銀時代”的觀點。如今，這已成為地産業界的共識。對於身處“白銀時代”的房企而言，以開發為中心的業務正在向以運營及應用為中心的業務方向轉型。

　　“房地産行業正在從賣方市場轉變為買方市場，必須調整企業的發展邏輯，從以住宅開發為中心向綜合運營轉移。”遠洋地産總裁李明近期宣佈公司的第四期戰略計劃，並提出四元業務的發展思路——未來五年內，遠洋地産將構建包括住宅開發、不動産開發投資、客戶服務、房地産金融在內的四元業務格局，四項業務的權益資産佔比為4:3:2:1。“每個企業最終都要走精細化、規模化、金融化的路線。早在2013年年底的時候，我們就在計劃新戰略。”

　　萬科于2013年時就曾提出由傳統的住宅開發商向“城市配套服務商”轉型，經過一年多的探索和嘗試，公司轉型思路逐漸清晰。按照萬科集團董事會主席王石的話來説，“萬科的變化僅僅是開始”。

　　從開發到綜合運營服務，房企的轉型是行業變遷的縮影。自2013年開始，一線城市及部分二線城市的二手房交易量已經超越新房，成為市場“主力軍”。業內人士指出，當前房地産市場正在由新房主導的階段邁入二手房交易趨勢性上升的存量房時代。

　　“隨著城鎮化發展，房地産的機會仍然存在，但大拆大建的時代已經過去。從存量上看，過去建造的大量房屋實現內部裝修環保，這個市場規模將非常大。因此，住宅産業化、精裝修等都是萬科的業務方向。”王石表示。

　　王石透露，2015年萬科將會獨立出三個事業部，其中之一是物業管理業務。“今年以來，萬科已經陸陸續續對外簽訂了一些物業管理合同。預計萬科自己開發和承接同行的物業管理在未來十年要發展到6000萬客戶數量。”

　　回歸一二線城市

　　隨著樓市進入存量房時代，去庫存已經成為房企的主要目標。與三四線城市相比，一二線城市正成為房企的“避風港”。就大型房企而言，在經營策略上已經實現了向一二線城市的回歸。

　　李明透露，遠洋地産2014年新增土地儲備達到700萬平方米，主要集中在北京、上海及華東地區。“市場發生變化了，首先要做結構調整，我們的第一個調整就是土地儲備的結構。”李明表示，目前遠洋地産在一二線城市的土地儲備佔比達到95%，“未來還將全面退出三線城市”。

　　萬科公告的1、2月新增項目情況也顯示，公司增加了在上海、南京、杭州、成都等地的土地儲備。公司前兩個月的拿地面積達到201.4萬平方米，同比增長了146%。

　　根據中原地産市場研究部的統計數據，3月銷售額排名前20的上市房企在一二線城市拿地比例超過九成。其中，一線城市的拿地比例超過60%。針對三四線城市的過剩風險，標桿房企開始全面回歸一二線城市。

　　“一線城市最被標桿房企看好。特別是降息後，一二線城市的樓市資金面將明顯好轉。”中原地産分析師張大偉表示。

　　值得注意的是，隨著一線城市土地價格不斷上升，房企開始“抱團”拿地。3月30日，北京首都開發股份有限公司、北京萬科企業有限公司和北京千方集團有限公司聯合體以20億元競得北京市通州區臺湖鎮地塊。據張大偉測算，該地塊的樓面單價已經達到1.74萬元，相比區域內的售價，土地價格處於高位。

　　除了一線城市住宅市場外，棚戶區改造也開始成為房企關注的重點。李明在接受中國證券報記者採訪時表示，遠洋地産關注一線城市中心地帶的城市更新，這將是未來房地産的主題之一。“遠洋地産的舊改項目主要集中在一線城市，目前就有幾個北京四五環之間的城中村改造項目，預計未來的盈利水準會高於目前的預算。國家加快棚戶區改造，對於房企尋找新的發展機遇和發展資源是至關重要的。”

　　開啟組織變革

　　除了經營轉型外，組織結構的變革也成為當前房企的熱門話題。早在2014年5月萬科即推出了事業合夥人持股計劃，公司正以合夥人機制為核心，推動組織架構變革。

　　在遠洋地産的新戰略部署中，公司組織結構轉型也成為重要一環。“公司的企業文化和機制都有所變化，成立了十個事業部以及職能中心，提出‘背包人’的概念，充分調動每一個員工的積極性。”遠洋地産戰略流程中心總經理樊海雲介紹，所謂的“背包人”計劃，就是讓員工從各項分解任務中選擇自己擅長的“任務包”，相關責任和激勵將直接對接到個人。

　　同樣為了提高團隊效率，萬科則推出事業合夥人持股計劃和項目跟投制度。截至2014年末，萬科開放跟投項目47個。公司在年報中表示，員工在加快項目週轉、節約成本、促進銷售等多方面越來越體現出合夥人的意識和作用，對提升項目、所在一線公司乃至公司整體經營業績起到了積極的作用。

　　據中國證券報記者了解，龍湖地産、綠地、碧桂園等房企均已紛紛試水合夥人制度。業內人士認為，房地産增長動力的變化，是房企組織架構變革的主要推手。隨著行業加快轉型，特別是網際網路化的趨勢加強，房企需要激發員工二次創業的激情，這也催生了合夥人制度的涌現。

　　專家表示，行業步入新階段，開發商傳統業務模式和組織架構都面臨轉型和變革。無論是業務佈局、經營策略，還是組織結構、激勵手段，房企在2015年都將出現更多轉變，以適應房地産發展的新形勢。

　　房企名稱轉型計劃2015年經營目標

　　萬科“三好住宅”+“城市配套服務商”、推動事業合夥人制度新開工面積1681萬平方米、竣工面積1581萬平方米

　　保利地産改善存量結構、房地産基金業務、養老社區運營平臺直接投資1200億元、新開工面積1500萬平方米、竣工1450萬平方米

　　招商地産試水海外業務和輕資産運營平臺、探索體驗式綜合體、主題特色産業園和健康地産銷售額實現15%以上增長，計劃新開工面積520萬平方米、竣工面積350萬平方米

　　恒大地産以地産業務為基礎，大力發展礦泉水、乳業、糧油、健康四大新産業銷售目標1500億元

　　遠洋地産四元業務格局、“背包人”計劃銷售額增長5%

　　部分房企2015年轉型計劃