樓市走出困難期步入市場分化階段

　　□財政部財政科學研究所 賈康 程瑜 張鵬

　　承載“衣食住行”四大需求之一的房地産業，作為國民經濟的重要支柱産業，其發展態勢值得重點關注。綜合地看，短期內樓市成交量上行態勢已可以確定，一線城市價位上升已較明顯，但也不會出現過熱。預計下半年相關寬鬆刺激政策仍將繼續，在許多城市樓市出現量價齊升的銷售拐點後，成交價位也將企穩或回升。不排除局部區域、某些企業還將經歷一段下行過程，但總體而言我國樓市已度過了過去兩年最艱難時期，今後一段時期特別值得關注的是市場分化。

　　房地産業步入市場分化

　　從長期來看，中國總體而言的城鎮化過程還要較高速地發展幾十年。從現在真實城鎮化率在40%左右的水準看，按國際經驗要一直走到70%左右的高位才能轉而進入低平發展階段。城鎮化的持續增長可能要維持三十年左右，其後就已非常接近2050年偉大民族復興的歷史時點。房地産會隨著中國各中心區、建成區的擴大，配合接納陸陸續續4億左右的社會成員從農村走向城市定居，必然會形成整個國民經濟和産業發展、升級、優化之中的支柱。這個客觀趨勢是非常清楚的。

　　從今年走勢來看，在前期我國房地産市場進入調整、分化階段後，又逢我國穩增長壓力增大，政策的取向是通過多種手段促使房地産市場回暖。在中央政府層面，國務院政府工作報告中首次提出要“支援改善性住房需求”，央行、銀監會、住建部、國土部、財政部五部委先後出臺政策“組合拳”。國土部從供應端控制，地方政府需因地制宜，有保有壓；其次是央行從需求端調整，下調了二套房的首付比例。財政部從交易環節入手，調整個人住房轉讓營業稅免征年限從5年改為2年。4月中旬，央行宣佈再次降準1個百分點，為“3·30新政”落地送來及時雨。2015年6月28日，央行決定下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率同時降準。這無疑給樓市又打了一針強心劑。

　　綜合地看，短期內樓市成交量上行態勢已可以確定，一線城市價位上升已較明顯，但也不會出現過熱。預計下半年相關寬鬆刺激政策仍將繼續，在許多城市樓市出現量價齊升的銷售拐點後，成交價位也將企穩或回升。不排除局部區域，某些企業還將經歷一段下行過程，但總體而言我國樓市已度過了過去兩年最艱難時期，今後一段時期特別值得關注的是市場分化的表現。

　　一是業態走勢的分化，即住宅、辦公樓和商業地産走勢將會出現不同。從物業形態看，商品住宅已經進入白銀十年，處於穩定增長期，一線城市及重點二線城市仍有一定的發展空間。商業地産則逐步趨於飽和狀態，受電子商務衝擊明顯，但一些龍頭房企涉足的商業樓宇仍值得關注。辦公地産方面，一線城市辦公市場仍存發展空間，但二、三線城市辦公市場則特別需要具體分析因地制宜。

　　二是區域的分化，包括不同區域城市的走勢分化和城市內部不同城區、地段的分化。隨著城鎮化進程的繼續，一線城市的房地産仍然會強勁發展，而許多中小城市隨著人口向大城市的流動，房地産需求將面臨嚴峻挑戰。大城市中的核心商業區和住宅區，房地産也將進一步發展，而遠郊區則會呈現不同的冷熱。2015年下半年預計，二線城市市場表現分化有可能進一步加劇，合肥、武漢、鄭州、南京等城市可能仍保持大體平衡，但大連、寧波、瀋陽、長春及西安等城市庫存壓力較大，市場成交不容樂觀。三四線城市整體庫存高企，以價換量仍很可能成為主旋律。

　　三是融資模式的分化。隨著房地産業競爭的升級，融資模式也從原來銀行信貸、上市融資為主，轉向信貸、股票市場、REITs、私募和眾籌代表的網際網路金融等多層次的融資體系，服務於房地産行業的金融産品將帶來多樣化發展機會。房地産行業“拿地+開發+銷售”的開發模式，將逐漸轉向以客戶端為主導，來引領房地産商業模式的改變。

　　四是市場供給與政府保障的分化。中國住宅的商品化和保障機制的完善成型，是面向低收入階層、中産階層和富裕階層都形成相應的房産供給機制。我國保障房、商品房的“雙軌統籌”已有清晰框架。面對一方面商品房高庫存，一方面保障房融資難的現狀，可積極考慮“商品房轉安置房”的運作模式，房企能消化部分庫存、緩解壓力，住房保障對象也能更早住進保障房，盤活部分現有存量。

　　做好房地産業政策調整

　　第一，按照中央經濟工作會議以來非常明確的財政政策加力增效方針，積極的財政政策的力度要保持總體來説符合現階段要求的擴張特徵，如果下行壓力加重的話，不排除適當地使財政政策力度也上升。今年的赤字率在表面形式上算賬是2.3%；實際算賬的水準把中央預算穩定調節基金的出出進進等因素算在一起，是2.7%左右，但還是在安全區內。有必要的話，運作中適當增加財政政策的力度，應是一個備選方案。

　　第二，對於政府必須全力做好的棚戶區改造和對保障房建設的支援，財政方面要更好發揮支撐和結構優化導向作用。這裡面有一些具體機制，中央已經給出了值得肯定的、比過去清晰的指導。比如保障房建設要從棚戶改造切入，使最困難的棚戶區居民可以儘快改善住房條件。原來十幾種保障房的名目現在可以主要歸為兩種類型：第一是把廉租房和公租房合在一起(既然界限實際分不清楚，就合在一起規範處理)，第二是發展共有産權房。形式上有産權不是租房，但買了共有産權房並不能隨行就市去售出，但在封殺套利空間的同時，又能很好滿足一大批低中收入階層現實的和心理的需要。同時，注重“補人頭”政策，在本地有房源的情況下，政府應首選以財政資金“補人頭”租房解決保障房供給問題，沒有必要再去建新的保障性住房。

　　第三，應該積極做好房地産稅的“立法先行”工作。今年“兩會”上預算報告裏明確表示了對於房地産稅這個改革事項“配合立法”的基本態度。十八屆三中全會要求加快房地産稅立法並適時推進改革，本來按照邏輯應該儘快看到怎樣對房地産稅正式啟動其人大立法程式，但因為房地産市場仍然在調整分化過程中，需要有關部門有意把這個過程再觀察一下。所以，配合立法工作應是有關部門在原來思路上繼續形成設計框架，同時掌握節奏，下半年市場企穩更為明朗化後，還是必然對接到房地産稅進入加快立法過程。從時間表上看，按照中央要求，應該最晚于2017年“兩會”上能夠審批房地産稅的法律文本，人大通過後就不是簡單擴大改革試點範圍的問題，而是按照法律執行的問題。房地産稅改革方面，不動産登記制度的啟動已經進行了很好的鋪墊。一旦實施，將成為中長期房地産市場健康發展的重要制度建設配套因素。