“換房住！本人房子在順義新城，一居，60平方米，7層，因在北三環上班，想換個距上班地點稍近點兒的房子。一居即可，面積樓層不限。”類似這樣的換房需求帖子，在貼吧上一搜“換房”這個關鍵詞，還會發現很多。

　　買的大房子遠在郊區，而自己卻在市區內工作，早起晚歸幾乎成了市區郊區通勤族的固定模式。而這樣的通勤大軍，也讓城市裏的“潮汐”愈發明顯，每天花在上下班路上的時間居全國之首。

　　如何破題？近日，市社科院發佈的一份報告建議，通過政策優惠鼓勵居民之間住房對換和多方置換，從而消除長途奔波上班的現象，減少能源消耗、大氣污染、交通擁擠。報告中同時建議，政府可以考慮“減免職工住房調換或多方調換的稅費”。

　　這可行嗎？在業內人士看來，儘管居民“以房換房”的需求一直存在，但面對權威資訊共用平臺的缺失、涉及産權交易以及稅費減免實際操作中可能帶來的更大漏洞，當下能夠滿足需求成功換房的幾率幾乎為零。

　　點對點換房成功者幾乎為零

　　“兩家互換房子？我入行都10年了，還沒遇到過一對兒呢。”昨天下午，在鏈家地産成交量幾乎最高的西二環區域，一位商圈經理仔細回憶了半天，沒想起一個成功案例。

　　大約10年前，本報記者曾經在天橋、白紙坊附近見到過不少打著“對換房屋”招牌的二手房仲介門臉。可是時隔10年之後，當記者再次去撒網搜尋，已經見不到一家。多家仲介機構總部或者北京公司負責人也表示，近些年都沒有開展過類似業務。

　　點對點換房的業務從市面上消失了，但老百姓的需求還存在。

　　市民靳先生就是需求者之一。他的房子在南三壞中路附近，房屋面積65.5平方米。由於上班在知春路附近，他一直想換到知春嘉園、錦秋國際裏的房子。

　　為了能實現點對點換房，近幾個月來，他在網上發了不少帖子，也托親朋好友幫打聽，甚至還和幾個有同樣換房念頭的人聯繫過。可惜，地點合適的房源實際價格相差太大，價格合適的房源品質又不太好，靳先生最終數次放棄了能實現點對點換房的機會。

　　記者在調查中發現，想換房的市民並不在少數，其中也有一部分，希望能實現點對點換房，一步到位，不用再去找買主和賣主。而換房原因，主要集中在工作方便、上學方便以及就醫和養老方便等方面。

　　但提出需求和滿足需求，似乎在兩個完全不同的層面上。記者昨日從鏈家地産、中原地産等機構了解到，能夠實現點對點換房的用戶，在實際成交裏幾乎為零。

　　數年前，我愛我家曾經做過監測換租“連環單”的嘗試。監測的幾個月內，平均每月內發生了40多起案例，相當於換租“連環單”佔到整體租賃數量的0.6%左右。“這個數據表明，雖然客戶確實存在需求，但培育完善的市場還需要不少時日。”偉業我愛我家副總裁胡景暉説。

　　以租養租曲線“換房”

　　雖然社科院報告中並未指出“換房”所交換的是産權還是使用權，但由於其建議中已經涉及相關稅費，因此相關新聞一發佈，很多業內人士開始討論起産權交換的可行性來。

　　但另外一方面，通過租房、出租房屋來實現“換房”的，卻大有人在。

　　大興區居民石先生已經在西城區一所重點中學旁邊租了11年房子。“當年孩子上小學我們就過來了，等他考上大學，我們再回大興。現在都説不好哪邊才是自己真正的家。”石先生想起，那年西城區一套兩居室租金才1000多元，如今已經翻了8倍。而自己在大興買的房子也出租了快10年。

　　像石先生這樣以租養租的“連環單”，在仲介門店十分常見。據租賃仲介中的“大戶”我愛我家統計，1年中本市大約有15萬到16萬套房屋通過這家機構出租，幾乎和二手房全市交易量相當。

　　“由於很多人選擇在不同機構租房、出租房，後臺數據無法精準統計，但可以通過日常成交量預估，利用這種渠道換房居住的人，會比直接交換産權的購房人多。”一位業內人士説。

　　但在很多老北京人的記憶中，“房換房”是個非常普遍的事兒。“以前我婆婆腿腳不好，我們直接和廠裏打了個報告，就和1樓的同事對換了房子。兩家人都挺樂意，當時房租也沒漲。”至今仍住在西三環內一處建成有30餘年老公房裏的沈阿姨説。

　　到房管所申請換房、到廠子房管科申請換房，這在過去還沒有“産權”概念、大家都從工資裏扣房租的年代，是個非常普遍的事兒。有些並非雙職工的家庭，甚至可以跨企業、跨區實現房源對調。

　　“當時的公房都不涉及産權，屬於租住，交換起來會容易得多。”易居智庫研究總監嚴躍進説，但進入商品房時代之後，“産權”的交易和變更，稅費的門檻，使得這種“交換”變成了更為複雜的問題。

　　“降稅費”建議難操作

　　記者注意到，市社科院發佈的報告中，以房換房的建議來自《多中心建設與北京節能研究》一文。其中提及的服務均等化、“多中心”想法，和目前本市規劃方向中的“多中心”、建設新城、實現職住平衡等多個概念方向類似。但其中被討論最多的，是關於“出臺財政優惠政策，減免職工住房互換或多方調換的稅費”這一句。

　　這一條建議，被很多換房人群所期待著。但這條建議，有可能進入實際操作環節嗎？業內人士分析，使用權在置換層面，減免稅費的希望非常渺茫。

　　“這主要是需要非常紮實的數據基礎，如果沒有數據和技術、監測手段的支撐，減免稅費可能會帶來巨大的漏洞。”尤尼泰北京稅務師事務所合夥人趙飛説。

　　從制度上來講，本市曾經推出過1年內買賣房屋減少稅費的優惠政策。但是在實際業務中用得很少。

　　趙飛説，對於社科院提出的建議，所謂的“優惠”是建立在特殊的條件上。兩套房屋的價值應該等值或近似，才能享受相應的稅費優惠。如果二者的價值相差太大，從公平交易角度講，雙方的協議不可能達成一致。

　　“如果報送為等價房屋，怎麼確定是趨同的房價呢？”趙飛説，如果沒有嚴密的制度規定，這樣的優惠，就會造成巨大漏洞。

　　至今為止，在二手房交易環節中，實際成交價和最低過戶指導價仍舊存在巨大的差距。目前，二手房過戶仍舊可以通過“裝修款”等理由減免稅費。而在很多家仲介機構提供的合同中，“傢具家電費用”等項目，也是讓二手房交易雙方既能維持二手房價、又能避開一部分稅費的明確手段。

　　“優惠政策一定要在制度和法規都很嚴密的情況下執行，一旦出臺不能頻繁修訂或者修改。稅費優惠是好事兒，但目前看，仍舊有待於配套政策的完善。”趙飛説。