3月30日下午，財政部發佈《關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》明確，個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。幾乎同時，央行、住建部、銀監會聯合下發通知，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購買二套房，最低首付款比例調整為不低於40%。兩大新政同時出臺，有專家分析認為，對於樓市都是利好，將促進自住以及換房這兩大剛需群體置業信心。

　　兩大新政同日出臺

　　財政部在3月30日發佈《關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》（以下簡稱《通知》。《通知》明確，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。此外，《通知》自2015年3月31日起執行，《財政部國家稅務總局關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅﹝2011﹞12號）同時廢止。

　　同樣是3月30日下午，央行、住建部、銀監會聯合下發通知，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購買二套房，最低首付款比例調整為不低於40%。使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房並已結清貸款的家庭，再次申請住房公積金貸款購房，最低首付30%。

　　二手市場被盤活

　　對於兩大樓市新政的推出，其利好作用超出了業內預期之外。特別是對於二手市場，更被認為是此次政策變革的最大受益者。中原地産最新的報告也指出，此前930政策已經釋放一部分二套房需求的客戶，而3月30日出臺的二套房首付“7改4”政策更直接地降低了改善型客戶的購房門檻，對於首付資金吃緊但後期並無還款壓力的客戶來説是一大利好。而營業稅的“5改2”政策更是減少購房成本，刺激需求。

　　“在過往由於較高的營業稅依然制約著一部分二手房的成交，以2014年中原成交套均總價為190萬元來看，營業稅高達10萬左右，業客往往因稅費誰交付以及過重而不能達成交易，‘5改2’能釋放這部分客戶，相當於房價下降了5個百分點，但達到的效果是不同的。”中原地産認為“5改2”稅費的減免能大大的提高市場上的二手盤源量，增加二手房交易的流通率。尤其對一賣一買的業主提前了其換房進程。據克而瑞分析，按目前二手樓市140萬元左右的套均總價，一套也可以節約7.7萬元的稅費，在二手樓交易業主實收的情況下，也相當於給買家節約了7.7萬元/套。

　　滿堂紅研究部經理周峰在接受本報記者採訪時拿出一組數據説明兩大政策帶來的變化。據滿堂紅數據顯示，2014年，他們已滿五年房齡的買賣交易比例為37.8%，在兩年以上，不足五年的買賣交易比例為11.7%，預計在營業稅進行調整後，兩年以上，不足五年的流通貨源買賣交易將增加至35%，這將大大刺激二手市場。“我們預計二手市場交易數量在4月份左右會上升到6000套，相比1、2月份的4000多套將會有明顯的提升。”

　　此外，分析還指出，在市場心態上，四部委出臺的新政也有較大的刺激作用，增加了市場上的客源、盤源，活躍了二手房交易市場。“降低了客戶購房前期支出和稅費支出，客戶增多且支出成本減少，業主則反價意願更強烈，樓價上升指日可待，這也催化了不本急著買房的客戶，但因擔心房價會上漲，會加快入手，業客這樣的心態和行為預計會造成房價新一輪的上漲。”

　　二套房首付降促進換房置業

　　新政的出臺，對於一手市場也有非常大的推動。據合富輝煌房地産集團首席市場分析師黎文江表示，特別是二套房首付降至四成將極大地促進市場成交。“二套房貸款首付比例降至四成，賣掉舊房的業主可以利用原有資金購置新房，一手房市場銷售數量將會提升。”黎文江認為，目前廣州樓房庫存主要以大戶型為主，而購買大戶型房産的人群主要又是二套房購買者，這將會有利緩解大面積住宅銷售困境。

　　這種“一手賣一手買”的路徑能構成一個良性循壞嗎？黎文江稱關鍵在銀行是否能承擔起風險。“在政策的‘好’之下，我們要看到銀行負擔的風險。如果貸款首付下降，但銀行貸款額度沒變，政策推動申請的人變多，僧多粥少，加之銀行評估風險的時間較長，利好的形勢並不能很快就凸顯。”

　　據黎文江介紹，目前廣州大概有10萬套的庫存，在以前需要14個月去消化，政策出臺後，他預計庫存量會在10個月內被消化掉，這是兩大新政策利好的最明顯體現。但現有庫存消耗完後，廣州房價可能會面臨小幅上漲，“我估計9月份左右就會出現。”

　　中原地産項目部總經理黃韜的態度則更為樂觀，他認為房價上揚或將在5月份出現。“營業稅‘五變二’的政策可能會使一手房成交量大致增加20%—30%，目前開發商還是採取“先走量，再走價”的政策。”黃韜還稱兩個新政策可以説已經放開限購中的一半空間，但和黎文江相同，他也建議購房者在政策放鬆的情況下同時關注銀行的貸款額度。

　　開發商反而“淡定”

　　3月30日兩大樓市新政出臺，使得沉寂了好長時間的房地産市場頓時活躍起來。甚至有傳聞稱各地都出現了樓盤“連夜漲價”的情況。但是記者採訪發現，對於二套房降首付、營業稅免征這兩大重磅新政，一些大開發商的表現卻十分淡定。

　　萬科總裁鬱亮在接受媒體採訪時就表示，政策會起到至關重要的作用但是不能改變趨勢，歡迎任何對房地産市場發展健康有利的政策，但是相信白銀時代趨勢不可扭轉。同時，他又表示，買房跟買股票一樣，不能建議。“新政對整體經濟來説是有積極作用的。但也應看到利好政策並不能改變房地産發展的趨勢。”鬱亮認為，從黃金時代到白銀時代是房地産發展趨勢的必然階段，政策不能使房地産回到黃金時代。“政策可以調節市場，歡迎任何對房地産健康發展有利的政策，但我深信不疑白銀時代已經到來。”

　　而萬科董秘譚華傑則表示，房地産未來10年不會穿越新週期，這就是萬科為什麼在未來10年要轉型，因為這是應對拐點的手段。在拐點到來之前完成轉型。而對於3月30日幾大政府部門相繼發出調低二套房貸首付比例至四成，及縮減二手房交易免征營業稅年限至2年等政策，他認為，“330新政對於房地産需求提振會發生一些作用，現在中國經濟處於比較敏感的時期，政策出臺對經濟有很好的帶動作用。”譚華傑稱，目前的樓價來看仍然偏高，是不健康的。

　　南方日報記者 蔣勁勁 實習生 彭穎

　　新政一覽

　　營業稅新政

　　1、個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅；

　　房貸新政

　　1、對擁有1套住房且房貸未結清的，再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為不低於40%。

　　南方日報記者 蔣勁勁 整理