2015年已經過半,縱觀上半年樓市,房地産市場已由低潮期走向回暖。但值得注意的是,由於供求關係的改變,城市間的房價分化也日益加劇,一線城市的房價漲幅較為明顯,甚至出現了“日光碟”,但多數三四線城市仍在持續下調。

　　樓市利好政策顯效　70城房價總體走勢轉而向上

　　去年下半年以來,樓市利好政策接連出臺,尤其是在多個信貸“組合拳”的作用下,樓市升溫明顯。“930新政”、“330新政”,涉及“認房不認貸”、“最低七折利率”以及“二套房最低首付四成”等實質性內容,此外,三次降息、兩次降準,以及各地提高公積金貸款額度及放寬使用限制等等政策,均對樓市的回暖起到了實際的推動作用。

　　來自國家統計局的數據,70城房價環比綜合平均漲幅由四月份開始由跌轉漲,五月份環比上漲了0.7%,出現上漲的城市個數也由年初的2個增加到了20個,下降的城市由64個降為43個。由於一線城市的拉動作用,房價整體呈現出了回暖態勢。

　　對於上半年70城房價環比綜合出現增長的原因,中國社科院城市發展與環境研究所原所長牛鳳瑞在接受中新網房産頻道採訪時表示,國家出臺的一系列寬鬆政策的出臺,是對過去房地産既有的政策逐漸放開,以恢復市場本來的面目,即用供求關係來決定價格,這對於房地産來説是一個向好的轉換。

　　房地産協會名譽副會長朱中一也告訴中新網房産頻道,正是由於國家出臺了一系列利好措施,信貸政策日漸寬鬆,支援了自住和改善型購房人群,使得樓市的需求得到了集中釋放。

　　一線城市房價“跳漲”　三四線房價仍下行

　　值得注意的是,樓市的利好政策對於三四線城市的刺激作用並不大,城市間的差距在逐漸拉大。5月份北京、上海、廣州、深圳4個一線城市新房和二手房價環比普漲,4個城市環比平均分別上漲3.0%和3.8%,最高漲幅分別為6.7%和6.3%,二線城市房價整體較為穩定,而大部分三線城市房價仍然在下降。

　　今年“330新政”後,一線城市房價集體上漲,深圳和北京則成了“領頭羊”,5月份的房價漲幅分別為6.7%和1.4%。據媒體報道,5月份,開發商在深圳共推出了7138套新建住宅,漲幅最高的南山區同比增長了85%。不斷出現的“日光碟”、被刷新的區域價格刺激著人們的神經,購房者的恐慌情緒肆意蔓延。北京市近來樓市也日益火熱,根據鏈家地産市場研究部的統計數據,6月份截止到22日,北京市純商品住宅(不含保障房,自住房)已成交4486套,環比上漲33.7%,比去年同期上漲109.9%。包括五礦萬科如園、華潤?萬橡府在內的多個樓盤已進行了調價,漲幅多在2000～3000元/平。

　　與一線城市的火熱相反,三四線城市的房價仍然處在下行區間。唐山、南充、贛州、惠州等地的房價跌幅仍較大,5月份跌幅最高的城市是環降0.6%的唐山。與房價的低迷相似,三四線城市的樓市成交量也難現增長。中原地産研究中心統計數據顯示,6月份截止到22日,中原地産監測的54個城市合計住宅簽約量達18.56萬套,環比上漲5.5%,其中一線城市漲幅最明顯,漲幅高達9.6%,而三線城市則出現了8.1%的下調。

　　對於城市間的分化現象,牛鳳瑞表示,房地産是區域性市場,就比如廣州的房子不能拿到長沙去賣,區域間的差異一直存在。一線城市房地産市場供給相對不足,需求壓力比較大,所以房價較容易出現上漲的情況,所以四個一線城市也始終沒有放開限購。而三四線城市此前供給、投資過度超前,需求出現透支,所以目前庫存壓力比較大,房價難現上漲。

　　後市預測:樓市回暖預期不改未來分化或將加劇

　　對於樓市的未來走向,多位專家預期較為樂觀,認為下半年將延續回暖態勢,但房價分化的態勢也將持續。

　　牛鳳瑞認為,中國房地産長期的走勢還是向好的,仍處在城市化加速階段,城市居民的自住和改善型需求,還需很長時間才能滿足,從長期來看,中國房地産供求兩旺的趨勢還要持續二三十年的時間。

　　中原地産首席分析師張大偉也認為,下半年房地産市場升溫將延續,統計數據的普遍轉好,表明前期一系列的托市政策開始見效,市場預期發生轉變,對於購房者信心有所恢復。易居智庫研究中心研究總監嚴躍進則預測,下半年重點城市房價漲幅月均1%的可能性很大,但需要加強信貸政策和購房預期的管控。

　　“只要原材料、土地、勞動力成本在上漲,建房成本不可能下來,房價恐怕還會上漲”,牛鳳瑞分析,但是房價出現過度上漲、短期內大幅度反彈的可能性也不大,因為從國家的宏觀調控部門和地方政府以及供求雙方來看,各方都在逐漸趨於理性,不會再出現過度的盲目的跟風現象。

　　另外,張大偉還指出,城市間分化會加劇樓市的隱憂,目前大部分企業已經轉向一二線拿地,導致地王頻繁出現,市場資源過分集中,擴大購房預期,未來政策刺激效果會集中體現在一二線城市,而三四線樓市可能會越來越差,增加了崩盤的可能性。