地段、地段，還是地段！

　　華人首富李嘉誠有一句話，“地段，地段，還是地段”。地段意味著佔據的資源，資源越稀缺，地段的價值就越昂貴。北京晨報記者走訪發現，目前北京單價超過10萬元/平方米的在售將售項目多數聚集在五環以內，只有潤澤禦府、運河岸上的院子、中糧瑞府、遠洋劉娘府等項目位於五環外。

　　交400萬排號買頂豪

　　西三環 龍湖西宸原著：人氣如剛需

　　在剛入市或即將入市的頂豪項目中，五環內以高層公寓産品居多，別墅類産品基本在五環以外。據亞豪機構統計，在過去10年間，三環以內的內城別墅供應量僅有76套，這讓位於西三環西局板塊的龍湖西宸原著——這個3年來北京唯一一個內城別墅有些“傲嬌”。“我們可能這幾天開盤，套數不多，一定要提前來看，雙拼排號400萬，疊拼排號60萬，來時最好帶上錢，如果合適可以先排號。”西宸原著項目銷售人員説話底氣十足。

　　6月12日，龍湖西宸原著取得預售證。北京市住建委官網顯示，案名為“玉璞家園”的西宸原著項目拿到了7號、8號、9號、11號四棟商品住宅樓共80套房源的預售許可證。其中，最便宜的7號樓擬預售均價為119448元/平方米，最貴的9號樓擬預售均價為173823元/平方米。9號樓的1單元101室是最貴的一套房源，建築面積491.16平方米，按建築面積計算的銷售單價達到254500元/平方米，總房價約為1.25億元。雖然1.25億元的總價並沒有打破孫河地塊中糧瑞府9號樓103室1.87億元的紀錄，但超過25萬元/平方米的單價，則再創北京住宅的單價新紀錄。

　　天價項目沒有想像中“高冷”。當日，北京晨報記者來到龍湖西宸原著售樓處發現，前來看盤的客戶有20位左右，熱鬧景象仿佛是處於一個剛需項目。

　　“全盤119套，首期開盤僅推30套，5套雙拼和25套疊拼，現在排號的有50來個，雙拼號已排完，現在能排疊拼的號。可能下周就正式開盤。”銷售人員介紹説。由於到訪的客戶較多，在不到半個小時的時間裏，為北京晨報記者講解的銷售人員先後換了3位。“今天工作日還好一點，現在每到週末，到訪客戶量能達到200組，超過了最初的預期。”一位銷售員説。

　　天價項目的誕生，著實讓周圍樓盤“仰望”。在西宸原著的西南角，是一大片回遷樓。“聽説那兒一平方米20多萬，買不起就沒去看過，我們這兒才3萬多一平。”西局玉園的住戶表示，希望能“沾沾光”：“如果那個項目火了，我們的房子是不是也能順帶漲點兒價？”

　　參觀樣板間需單獨預約

　　北五環 潤澤禦府：6月首周就成交了3套

　　“電梯直接入戶，戶型最小也得400平米，寬頻、光纜、衛星能接的全給他接上。樓上邊有花園，樓裏邊有游泳池。”電影《大腕》裏的經典臺詞是普通人對於頂豪的想像，也是位於北五環的潤澤禦府給北京晨報記者留下的大致印象。

　　潤澤禦府是潤澤地産開發的潤澤公園居住區的最後一個地塊，是繼潤澤莊園、潤澤悅溪、潤澤公館和潤澤墅郡之後，打造的最高端産品。近日，北京晨報記者來到位於亞奧區域的潤澤禦府，看房的情形與龍湖西宸原著不同，在接待中心並未遇到其他客戶。從介紹項目到看樣板間，全程由同一位銷售員陪同，出門有傘，一路上保安立正問好，切身感受到頂豪的優質服務。銷售人員介紹説，潤澤禦府于去年5月開盤，首批共推出80多套房源，均為獨棟項目，價格從4000萬元至3億元不等，“現在已經賣出去一多半兒了。”

　　北五環沿線在售的符合當今産品標準和需求的別墅項目已經寥寥無幾，使得潤澤禦府成交數量、單價均在北京10萬+豪宅市場獨佔鰲頭。有數據顯示，潤澤禦府是北京5萬元以上別墅市場的4月銷冠，成交金額遠超第二名，成交單價最高達到了11.26萬元/平方米。6月第一週，潤澤禦府已有3套成交，成交金額共計1.35億元。

　　豪宅是身份的象徵，開發商在銷售過程中也會“刻意”製造門檻，營造出神秘的氣息。位於朝陽公園附近的霄雲路8號近日因空中四合院項目最高單價50萬元/平方米備受關注，但看盤需要提前三天預約。龍湖西宸原著雖然預約看盤容易，但是僅限于看沙盤，參觀樣板間則需單獨預約。今年融創即將入市的分別位於東三環和東二環的北京壹號院和使館壹號也有不同的行銷策略，融創北京區域公司高級副總經理樓艷青此前在接受媒體採訪時表示，位於農展館的北京壹號院將實行嚴格預約制，“未來不在於接待的客戶多少，但客戶一定是精準的目標客群。”

　　“狂歡”背後也有焦慮

　　開發商轉向頂豪也可能迎來滑鐵盧

　　萬柳書院、恒大華府、北京壹號院……今年，北京房地産市場先後會迎來一大批曾經的“地王”項目。頂豪的供應量增加，在一定程度上會拉動成交，不過，需求的增量能否趕上供應量的腳步，或成為頂豪“狂歡”背後的焦慮。

　　高價地逼出頂豪項目

　　要獲得溢價，只得開發高端産品

　　豪宅價格的高企，歸根結底是開發商拿地時的高價。

　　細數今年在售將售項目，具有地王背景的樓盤不在少數。2013年7月，中糧地産以23.6億元購得朝陽區孫河鄉西甸村地塊，樓面均價達到48444元/平方米，成為當時的單價地王。上個月底，中糧瑞府取得預售證，最貴的9號樓103室單價達220420元/平方米，單套總價達到1.87億元。中糧瑞府成為首個獲批預售單價超過20萬元/平方米的頂級豪宅。

　　在中糧地産拿地後的兩個月，2013年9月，融創拿下農展館8號地，樓面單價高達73099元/平方米，再次刷新了單價“地王”紀錄。農展館項目，即北京壹號院去年年底取得的住宅最高預售單價16.5萬元/平方米，刷新了當時北京住宅的最高預售價格。

　　此外，剛入市的萬柳書院、將入市的位於朝陽區東壩的恒大華府，也都是曾經的地王。拿地時樓面價高於同區域的普通商品住宅，要獲得溢價，只得開發高端産品。“可以説，是高價地逼出了頂豪項目。”一位業內人士表示。

　　需求能跟上供應的腳步嗎？

　　2015年北京頂豪住宅供應將超1000套

　　今年在北京市場上拼殺的頂豪項目有20多個，需求能否跟上供應的腳步，是開發商面臨的一大難題。

　　“北京2015年待售的頂豪住宅套數預計超過1000套。對於豪宅項目來説，正常的銷售週期都起碼在5年到8年，在目前這種情況下，豪宅市場的分化將非常嚴重。”中原地産首席分析師張大偉表示，從目前來看，北京豪宅成交的確在明顯增加，但相比豪宅供應量來説，能夠笑到最後、佔據市場份額比較多的項目屈指可數。

　　亞豪機構市場總監郭毅也認為，往年北京3000萬以上的豪宅通常能成交200多套，今年豪宅的供應量大，有可能會拉動成交。不過，即使財富人群增加，需求量恐怕也趕不上供應量的節奏。

　　北京晨報記者發現，在售將售的頂豪項目中，不乏總價過億的房源，潤澤禦府、中糧瑞府皆有此類産品。業內人士分析，億級豪宅的客戶群體十分有限，“如果能買上億的豪宅，身家至少得上十億，全國能有此身家的人數有限。”此外，限購也是北京豪宅銷售的一大羈絆。龍湖西宸原著的一位銷售人員透露，接待過好幾位看上房子，卻無購房資格的客戶，“有位客戶還説，如果能買上房，願意給我一些好處。”