頭頂多年行業老大光環的萬科，無疑也是這場變革中受到衝擊最大的企業。日前，深圳大梅沙萬科總部，例行的週年股東大會上，鬱亮以一個致歉和盈利的軍令狀作為了開場白，的確規模越來越大的萬科變得卻更加“脆弱”，下一步將如何走，聯手萬達以至下一步的華潤，絕非長久之計，而在鬱亮心中，將物業、物流、養老、社區商業打造成獨立上市平臺的拆分計劃已然露出雛形。

　　業績不達標取消年終獎

　　包括眾多中小股東在內的萬科股東大會，近日在萬科的深圳總部舉行。有業內人士表示，股東會上， 鬱亮甚至罕見地對去年公司未能給股東們帶來良好的收益而表示歉意之情。更讓人驚訝的是，鬱亮還首次公佈了自己在萬科內部立下的軍令狀。

　　他説，自己在內部設立了軍令狀，2015年的盈利目標是創造利潤200億元，否則包括一線老總在內的高管團隊將取消年終獎。

　　業內人士評論，能下如此大的決心，過去的2014年對於萬科這家中國最大的房地産企業一定頗為煎熬。除了行業榜首讓位外，其各項經營數據都不理想。

　　從公司公佈的年報分析，2014年萬科的凈資産收益率和凈利潤率分別為17.86%和10.76%，分別比2013年下降1.8個和0.5個百分點。

　　對此，鬱亮表示，回報率下降，讓企業面對股東很羞愧。但萬科有義務提高回報率，保持不變就是後退。針對當前提升投資回報率的問題，萬科正在著手修改考核制度。

　　鬱亮分析，影響利潤的因素之一就是結算收入增長與銷售增長不匹配。對於萬科來説，未來將加快結算週期，提高盈利能力，這也是2015年企業五大戰略目標之一。

　　謀求合作拿地謹慎

　　實際上，判斷市場進入白銀時代的萬科，去年在拿地上表現謹慎。

　　對此，鬱亮表示，今年萬科的拿地節奏會很從容，因為現在有3800萬平方米的土地儲備，足夠兩三年的開發，而且還沒有算未來與萬達合作的部分。

　　一位熟悉萬科地産的業內人士告訴北京商報記者，雖然規模化發展在未來難以為繼，但沒有規模，企業無法佔有更多的市場份額，這對於像萬科這樣的龍頭企業更無法接受。面對綠地的超越，以及恒大、中海、保利，甚至是整合後的招商等千億級房企的瘋狂追趕，萬科不可能太超脫。在追求利潤率和資金回報率的同時，銷售規模也需要兼顧。在萬科新業務短期內還無法帶來收益率，成本壓縮難以短期完成的情況下，擴大規模仍然是房企最穩定和有效的發展方式。

　　實際上，從股東大會召開起，萬科通過了與萬達戰略合作的計劃，雙方業務資源整合互補聯合拿地、聯合開發。在很短的時間內，萬科再度推出重大舉措，表示將與華潤展開大規模合作。這也被外界解讀為萬科在新背景下採取的新擴張舉措。

　　轉向多業態上市平臺

　　鬱亮透露説，未來十年，萬科將有三個目標要實現，一是在住宅和傳統商辦地産之外找到新的增長點，十年內保持穩定增長；二是希望十年以後利潤來源裏面有一半來自於現在的傳統業務，有一半來自於新業務，十年中並駕齊驅，新老業務之間各是一半比例；三是管理需要通過集資創新來組成創造力，為轉型發展奠定基礎。

　　萬科董事會秘書譚華傑表示，過去一年，萬科不斷加大各類創新業務嘗試，預計新業務的貢獻未來有望佔收入的五成以上。

　　鬱亮還透露，萬科物業正準備獨立發展，正在加快研究獨立上市。截至去年底，萬科物業服務合同管理面積已達1億平方米。

　　鬱亮進一步分析，物業、物流、養老、社區商業等，都是目前可以看得到的模組，“我希望萬科未來能夠有更多業務獨立上市，成為有若干個上市平臺、多業態上市平臺的一個控股集團，整個平臺加起來有萬億市值”。