供應增加、房貸新政利好未覆蓋商住等因素疊加，使得北京商住項目的銷售“壓力山大”。

　　“3·30”新政刺激下，北京住宅市場成交呈現量增價穩趨勢。但曾經的“香餑餑”商住項目就有點變成“冷飯”了。

　　最近，據機構統計，北京商住項目庫存量高企，達到36800套，創近10年新高。庫存量較高的房山、大興、通州等區域，商住項目已陷入“紅海”之中。

　　商住房成交連續兩年下降

　　由於不限購、低總價等優勢，商住項目在近幾年來受到剛需和投資人群的青睞，部分區位優越、交通便利的項目一度受到市場熱捧。

　　近兩年，東亞新華和合生旗下的商住房頗多。

　　東亞新華在北京的商住項目主要是東亞尚品臺湖、東亞五環國際。北京市住建委網站數據顯示，位於大興的東亞五環國際，目前已有213套房源轉入現房銷售階段，但目前僅3號樓有43套簽約量。

　　同樣的情況也發生合生世界村和合生世界花園。據悉，合生世界花園于2011年12月取得了6、7、8三棟商業樓的預售許可證，截至目前仍有269套房源尚未簽約。緊鄰該項目的合生世界村，早在2010年10月便取得2-9號商務樓的預售許可證，目前5號樓已轉至現房銷售，但仍有百餘套房源在售。

　　事實上，北京商住市場成交量已連續兩年出現大幅下挫。數據顯示，2013年商住産品的月均成交套數為2198套，2014年降至1112套，同比大降5成；2015年一季度，商住産品的月均成交套數進一步下滑至782套，回落幅度高達3成。

　　受成交量影響，成交價格也有小幅回落。據亞豪機構統計顯示，今年一季度，北京商住産品的成交均價為21959元/平方米，相比2014年的22331元/平方米，小幅下降了2%。

　　商住庫存高企

　　曾幾何時，北京商住項目銷售業績十分亮眼。中弘北京像素也曾達到95.41億，珺悅國際也有40.84億元的銷售額。

　　值得注意的是，這些熱銷項目的開盤時間多集中在2009年-2012年之間，而時下的市場政策和供需環境已經發生了明顯變化，住宅和商住市場銷售的分化也日趨明顯。

　　“政策利好並未覆蓋商住，反而分流了商住的置業需求。近來的兩次新政均是針對住宅，在購買第二套住宅的首付比例由6成或7成降至3成或4成後，商住房依然維持著5成首付。”亞豪機構市場總監郭毅分析。

　　同時，據了解，雖然房産年限在2年-5年的商住産品，營業稅也能享有優惠，即由過去的全額徵收改為差額徵收，但同樣年限的普通住宅改為免征營業稅，這無疑也讓購房者選擇的天平向普通住宅傾斜。

　　而另一方面，北京商住産品的同質化更是影響項目去化的深層原因。亞豪機構數據顯示，2014年北京商住産品供應進入快車道，當年的供應量高達23987套，商住市場一下子由供不應求轉變為供過於求，2014年商住市場的供需比攀升至2：1。進入2015年，商住供過於求的市場形勢不僅沒有得到緩解，反而更趨嚴重，一季度供需比再次升至3：1。截至目前，産權為40、50年的商住房源庫存量高達36800套，創近10年新高。

　　- 區域探訪

　　通州臺湖 銷售分化

　　臺湖作為通州樓市的新板塊，已有包括萬科、泰禾、東亞新華等多家房企推出的商住産品在售。

　　首開萬科臺湖新城·V公館位於通州區東五環外。記者近日來到項目現場。據銷售人員介紹，項目二期今年3月開盤，共400多套LOFT精裝公寓，現在還剩不到100套房源，均價為26000元/平方米。

　　該項目銷售人員介紹，由於市場回暖，本打算下半年開盤的三期已于5月4日中午排號。現場一位購房者表示，價格可以接受，“如果以後萬科配套的大型商業廣場都建設起來，人氣旺了還可以把房租出去”。

　　“最近項目將推出4號商住樓，價格還沒有確定。目前在售的10號樓均價為16500元/平方米，總價57萬元/套起。”東亞尚品臺湖銷售人員介紹，附近的東亞印象臺湖也有商住産品，同樣是東亞新華地産開發，均價也在17000元/平方米左右。

　　北京市住建委網站顯示，東亞尚品臺湖于去年8月23日拿到了四棟樓的預售許可證，共1869套房源，但截至目前，顯示已簽約的僅為71套；東亞印象臺湖三棟辦公立項的商住樓，批准銷售房源共計1757套，目前未簽約的房源還有約1400多套。

　　該區域內一項目的行銷負責人表示，臺湖板塊各項目的商住産品去化情況有一定差距，主要還是受産品設計和周邊規劃的影響。不過項目集中度適中，客源競爭沒那麼激烈，有助於整體市場去化。

　　房山 同質化高

　　如果説通州的部分商住項目能以品質獲得一定去化，那麼房山的情況則沒有那麼樂觀。

　　5月5日，記者來到房山的長陽半島中央城售樓處，大廳只有一組購房者在諮詢。銷售人員介紹，項目去年11月開盤，共推出519套層高4.2米loft公寓，現在剩60多套，優惠後均價18500元/平方米。看房人表示：“我剛來北京三年，還沒有購房指標，手頭的錢只能買小戶型商住類的。這兒離著地鐵和公交樞紐站不遠，如果其他配套更齊全，應該能保值升值。不過，商水商電，日常生活成本較高。我再考慮考慮。”

　　在中央城對面的首開熙悅雙子座售樓處，也有一位購房者在諮詢。據銷售人員講：“去年12月開盤推出288套公寓，現在剩餘80多套。現有特價18500元/平方米和19500/平方米的LOFT房源。”

　　記者又來到良鄉大學城附近的首開熙悅睿府書香，沒有看到購房者。銷售人員介紹，項目3.5米層高，精裝修。16號樓350套房4月交房，還剩50套左右，15號樓300套房將在6月交房，剩下約30套。現在有3萬抵10萬的活動，優惠後均價約18000元/平方米。

　　亞豪機構市場總監郭毅表示，房山的商住項目多是4.2米層高LOFT，實際使用率和空間感不算優越，再加上産品同質化嚴重，其庫存在北京各區域裏位居前列。“能賣出的，價格都在18000元-19000元/平方米之間，單價一超過2萬元，成交量會受到影響。除非整體市場環境出現大幅度的回暖，才可能把房山區的整體成交量拉起來，但消化庫存仍需要一個週期。”