在中央釋放支援居民自住和改善性需求、穩定住房消費的信號後,地方新一輪的樓市刺激行動也隨之密集展開。一系列利好之下,有不少業內人士認為,在目前價格還未“觸底反彈”前夕,最佳購房“窗口期”已至。

　　樓市再迎最佳購房“窗口期”

　　過去十年,儘管樓市總體處於大幅上漲狀態,但對購房者來説,仍有一些最佳的入市時間窗口,可以更低成本、更加從容地挑選。比如2008年9月金融危機爆發後到2009年的一季度就是一個很好的時間窗口。

　　“我當時在廈門大學附近買的二手房,單價不到9000元,當時很多人都覺得買貴了,但現在一平方米已經3萬以上了。”來自泉州安溪的施先生説。

　　此後,2011年底到2012年上半年,樓市又迎來一個最佳購房窗口。以廣州為例,當時購房者在廣州市區買的房子現在都漲了四成以上。

　　而現在,類似的最佳購房窗口似乎已顯現。不少業內人士表示,從現在開始到二季度末,將是入市的一個很好的窗口期。同策諮詢研究部總監張宏偉表示,今年上半年入市為最佳,今年下半年會再次步入“買漲不買跌”的行情。

　　過去十年屢屢準確預言樓市走勢的“大炮”任志強日前在佛山演講時稱,雖然目前6億平方米庫存超出預期,但伴隨著房地産投資、土地供應減速,到了第四季度,供求關係回歸平衡,價格就要開始上升。

　　“之所以説目前出現了最佳購房窗口期,在於房價止跌反彈跡象正趨於明顯。”上海易居房地産研究院研究員嚴躍進告訴《第一財經日報》,目前整個樓市政策環境趨於寬鬆化,而且後續還有望出臺一系列政策,比如公積金貸款額度的提高、公積金貸款首付比例下調等,這些都會帶來住房市場成交量上升的態勢,進而促進房企調整定價策略,並採取漲價的做法。

　　嚴躍進説,從這個角度看,隨著整個房地産市場復蘇跡象的出現,若不積極入市,可能會延誤最佳購房時機,並且導致購房成本加大。

　　中原地産首席分析師張大偉也分析説,在兩到三次降息、市場成交量恢復三個月左右、有一個全國性的普遍政策出臺之後,窗口期才會出現。“現在正處於政策利好累積、庫存需要一定時間消化的階段,總體上看,一線城市的窗口期已經出現。”

　　這其中,供需比較緊張的深圳去年12月份新建商品住宅的環比漲幅為1.2%,成為當月全國70個大中城市中唯一環比上漲的城市。2月漲幅雖然有所收窄,但依然保持增長態勢,成為全國唯一的房價連續上漲的城市。在不少業內人士看來,其他供需比較緊張的一線城市和部分二線城市也將迎來反彈。

　　張大偉説,去年一線城市不少樓盤都跌了10%,接下來馬上要恢復到去年下跌之前的最高點。“也就是説,現在正處於2014年深跌之後的恢復之中,再往上衝多少,要看政策的力度有多大。”

　　不超20城有望反彈

　　投資需求曾一直是樓市高增長的動力之一。由於可選投資渠道匱乏,房地産在過去十多年中,一直是居民的最佳投資選擇。不僅門檻低、回報穩定,還能借助銀行杠桿放大收益。但近年來,短期投機需求隨著交易稅費的增加和政策打擊已經顯著減少。大多數城市住房供大於求,價格過高,未來增值不確定,已經不再是最佳投資選擇,因此房地産投資需求也出現顯著回落。

　　張大偉告訴本報,目前已經進入到一個降準降息通道,公積金政策也都在全面放鬆,包括一線城市限購也有望鬆動,現在確實有進入到窗口期的跡象和可能性。但是否進入到最佳購房窗口期,仍然要分城市、分區域來看,“現在已經結束了過去單邊上漲的狀態,不管從心理層面,還是從事實上的供需矛盾來看,經過過去三四輪的上漲,樓市都到了一個新階段。”

　　“既然是窗口,肯定是後續要能漲的才算窗口,會跌的肯定不能叫窗口。”張大偉説,過去市場供需結構比較緊張,因此只要有鼓勵政策出來,市場就會發生翻轉。但這一輪救市政策出來,除了一線城市和部分二線城市市場活躍外,其他城市都處於波瀾不驚的狀態。

　　張大偉表示,從全國來看,供需結構比較緊張的城市大約10個。其他供需比較健康的中心城市10個左右,全國總共也就20個城市房價有上升的空間。“其他城市要上漲的可能性就很小,因為它的需求已經不支撐價格上漲的可能性。”也就是説,未來只有北上廣深和廈門等二線城市的房價有望迎來反彈,其他三四線城市甚至部分二線城市仍然處於絕對過剩的狀態。

　　經歷了十年的高速發展後,中國房地産行業已處於由高速增長向平穩發展的過渡階段。全國各地樓市都火爆、所有産品都熱銷、所有房企都賺錢的時代,已經一去不返。在新常態階段,不同城市不同區域的表現將進一步分化。張大偉説,在三四線城市樓市普遍過剩、人口導入十分有限的情況下,三四線城市和一二線城市的分化進一步加劇。

　　這其中,決定這種區域分化的一大因素就是需求。以福建為例,數據顯示,在2005年到2013年這9年期間,福建各地的人口增速差距相當懸殊。其中,廈門增速高居全省首位,9年間人口增長了65.78%,此外像福州市區、泉州市區、晉江、石獅等經濟發達地區的人口也都實現快速增長,全省人口向廈門、福州、泉州等幾大城市集中的趨勢相當明顯。

　　相比之下,有一半以上的區縣人口出現了負增長,尤其是閩北、閩西等山區縣人口負增長高達兩成以上。目前這種趨勢仍在加劇。廈門均和房地産評估董事長王崎告訴本報記者,在目前泉州、龍岩等周圍三四線城市房價走低的情況下,無論是購房者還是開發商,都會把資金集中到一二線核心城市,資金會進一步向廈門這樣的核心城市集中。攝影記者/吳軍