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房地産服務業觸網"分外妖嬈" 引無數資本競折腰

  • 發佈時間:2015-03-06 08:53:19  來源:中國經濟網  作者:白亞靜  責任編輯:朱苑楨

  3月5日,李克強總理在政府工作報告中首次提出“‘網際網路+’行動計劃”。馬化騰認為,這意味著網際網路與傳統行業要進行深度融合。而在房地産服務領域,線上與線下的博弈和融合早已展開。業內人士指出,線上線下的融合,將催生房地産服務業的“第二春”。那麼,這一領域的機會在哪?哪些企業有望率先勝出?哪些又將被淘汰?記者就此展開了調查採訪。

  青萍之末,風起;微瀾之間,浪成。站在存量房市場門口,房地産服務業從數年前的乏人問津,陷入如今的諸侯混戰。

  這邊廂,58同城以2.67億元將安居客收入囊中;那邊廂,北京仲介龍頭鏈家地産挾線上優勢合併上海仲介德佑地産,並提出兩年後交易額達到1萬億元,佔全國一二手房交易總金額的1/12。

  新房電商平臺吉屋創始人兼CEO潘國棟認為,傳統的房地産商業模式有待向移動網際網路轉型升級,以提高效率和用戶體驗,因此,房地産服務産業鏈的每一塊細分市場都有機會。去年新房電商平臺的交易規模才4000億元,相較于8萬億元的市場,無疑仍是藍海。

  業內人士認為,在並購背後,中國樓市逐漸跨入存量房市場,開發商的發展空間有限,圍繞房産運營展開的輕資産模式越來越受到資本青睞。這使得目前市場分散度非常高的房地産服務業將發生巨大的變革,大量仲介企業面臨兼併、重組。

  物業公司也在合併。以彩生活(01778,HK)為代表的社區物業運營商,正憑藉資本的優勢大量收購其他物業管理公司。

  資本推動行業走向集中

  過去十幾年,整個房地産服務業的集中度非常低,不要説全國性市場,就是在上海等一線城市,也很少有品牌仲介能佔領20%以上的市場份額。

  忽如一夜春風來,在資本推動之下,這種局面正發生根本性逆轉,各種並購頻頻出現在物業服務、仲介服務等房地産服務業産業鏈。

  去年6月,彩生活以內地社區O2O(線上到線下)第一股的身份登陸港股市場,上市首日即募資7.1億元。

  得到鉅額資本注入後,彩生活開始快速擴張。今年2月,公司以3.3億元收購凈資産僅1.13億元的開元國際。

  當時,彩生活董事長唐學斌向記者表示,以近3倍的溢價收購開元國際,主要是為佈局社區O2O,“收購成功後,彩生活的社區O2O將增加三四十萬戶家庭,一百多萬用戶。”

  這相當於六分之一個彩生活。數據顯示,截至1月31日,彩生活的社區服務業務才覆蓋全國250萬個家庭,約700萬人口。

  與此同時,今年以來,鏈家地産已達成兩次重量級合併。2月9日和3月1日,鏈家地産分別與西南地區龍頭伊誠地産、上海仲介標桿德佑地産全面合併。

  在與德佑地産合併當日,鏈家地産董事長左暉公開稱,雙方將共同打造中國最大的房産O2O生態圈。

  二手房電商平臺安居兔網路科技有限公司CEO鄭淑全認為,這兩次合併都是鏈家地産在為其線上的鏈家網搶佔線下市場份額。

  地産仲介服務圈的收購,還有58同城與安居客。由於安居客的定位僅是線上資訊平臺,所以雖歷史融資總額已達7200萬美元,但最終收購價僅為2.67億元。

  中原地産首席分析師張大偉認為,近期地産圈的頻頻收購,背後的推動力都是資本。在鄭淑全看來,年初的並購只是開始。

  房産服務業迎來“第二春”

  海通證券分析師涂力磊曾介紹,2012年,美國房地産服務業務收入佔比達62%,而中國僅為13%。他判斷,在走過“圈地運動”後,房地産服務業産業鏈有望崛起。

  3月3日,花樣年主席潘軍公開稱,房地産“黃金時代”已經過去,存量房取代增量房成為市場主體的背景下,將催生房市的第二個春天。

  潘國棟表示,在2012年,新房市場還屬於賣方市場,之後逐漸轉為買方市場,使得原有銷售渠道發生變化,因而搜房(未轉型前)和安居客的商業模式受到質疑,同時房多多、吉屋、好屋中國等房産電商平臺迅速崛起。

  市場的轉向,也使得傳統地産開發商的盈利模式發生變化,他們開始更多地關注現有客戶資源的長期收益價值。

  在去年參加某論壇時,萬科總裁鬱亮稱,萬科將圍繞業務模式和業主服務轉型,即從賣房子的商業模式轉到物業持有和運營上。

  最初,花樣年也是傳統地産開發商,但在分拆旗下物業公司彩生活上市後,打造出雙資本平臺。3月3日,彩生活發佈的2014年業績公告顯示,公司總收益由2013年的2.33億元增至2014年的3.89億元,增幅67%。2014年公司擁有人應佔純利約1.457億元,同比增長高達228%。

  此前,唐學斌曾表示,彩生活的商業模式同傳統物業不同,並不僅是收取物業費,而是圍繞現有住戶的各種需求打造産品,營造一個生態系統。

  因此,物業管理行業勞工成本的持續上漲,並沒有阻止彩生活毛利率逆勢增長。業績公告顯示,2014年彩生活的整體毛利率上漲至79.6%。

  業內看好線上線下整合

  據記者了解,目前,已經發生變化的房地産領域有物業服務、仲介服務、地産金融、代理服務等。物業服務領域,彩生活打造社區O2O;仲介服務領域,一方面,傳統仲介鏈家地産在鏈家網的優勢下佈局全國;另一方面,搜房通過交叉持股線下,突破了原有的資訊平臺定位。

  此外,據深圳網際網路金融協會籌備組負責人曾光介紹,現在還有數量可觀的P2P在嘗試房貸業務。

  潘國棟稱,“做房地産服務逃不開線下,單純做線上機會很少”,如果並購單純是為了擴大規模,則弊大於利,最好的合併應是線上線下的結合。

  他以新房交易平臺為例稱,現在只有兩種模式有希望:一種是做“天貓”,和新房代理公司合作,幫助代理公司快速完成轉型升級,其核心能力在於搭建電商化的開放平臺;另一種是做“京東”,比如房多多,自己拿盤,自己整合渠道。

  不過,華創證券新産業趨勢部總經理楊現領曾向記者表示,整合經紀公司客源這個方向是對的,在二三線市場較為分散的城市可以取得很好的推廣,但他對市場集中度高的一線城市推廣效果存疑。

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