“超級大盤”變超級“拖累” 去庫存“賠本”賺吆喝

　　合生創展難掩資金困局

　　從裁員風波到品質門，一向低調的房地産企業合生創展近日一度處於輿論的風口浪尖。這個被王石[微網志]稱作“中國房地産航空母艦”的企業，難道真的在十年徘徊後成為掉隊者？

　　對此，業內人士表示，受“超級大盤”戰略的拖累，合生已錯過轉型最佳時期，其高溢價、多囤地、慢週轉的開發模式早已不適應如今的市場，多年積累的高存貨也在拖累著合生的“去庫存”。

　　“抗跌不坑爹”只為去庫存 　　

    春節前，太原街頭各大廣告牌，報紙宣傳單上都能看到太原合生·禦龍城“抗跌不坑爹”的廣告。

　　“等於免費住3年，3年後如果房産降價了，可以在原有購房款基礎上加價20%把房子賣給開發商，即可以自住，還可以升值。”合生置業顧問熱情的介紹此次推出的“三年無理由回購，加送20%收益"的促銷政策。

　　該置業顧問説，現在國家降息政策頻繁出現，存款利率下降風險巨大，不如買套房子保值。“此次推出的回購計劃從金融角度來説，3年收益率高達20%，相比銀行五年期定期存款年化利率4.75%，高出很多。”

　　“合生的所有做法只為‘去庫存’，能把房賣出去回籠資金。”接近合生的知情人士接受《經濟參考報》記者採訪時表示，合生拿地較早，成本較低，有降價空間。但值得注意的是，雖然地價較低，但這些年囤地耗費的資金已然不少，這種“賠本”賺吆喝，為的只是加速回籠資金。

　　該知情人士介紹，2007年合生是以地王拿的這塊地，本是想囤地升值，看市場發生了改變，就更改了小戶型設置為大戶型，數次變動後一直到現在。“其實當時拿了地不拖這麼久，合生這個項目就賺翻了。”

　　策略失當難以挽回，合生現在能做的只是加大清理存貨、快速回籠資金。的確，合生回籠資金意圖已很明顯。乙太原項目為例，在此次推出回購計劃之前還推出過降價險計劃。“降價險”政策是購房者只需付全部房款的90%，剩餘10%扣留。如果該項目在交房前四個月客戶所購買房源與相鄰樓棟的在售相同樓層同類型(精裝或毛坯)房源價格相比有降價情況可以扣留。如果出現房價下跌幅度較大，難以通過“房産降價險”補差額的情況下，購房者還可以根據合生·禦龍城的“無理由退房”政策，申請退款。北京方面，合生也是屢出行銷奇招，從“零首付”到“對賭降價險”，2014年9月又拋出“100%貸款購房”計劃。

　　對此，《經濟參考報》記者數次聯繫合生相關負責人了解情況，但對方先是以開會為由婉拒，而後一直拒接記者電話。

　　業績“滑鐵盧” 負債高企

　　2015年2月初，合生被曝出以公司業績整體下滑為由裁減人員，比例高達20%。對此，合生相關人士在接受採訪時對記者表示，裁員是為了實施“事業合夥人制”。她表示，過去房地産企業的銷售人員是與銷售業績掛鉤的，薪酬和年終獎都根據業績調整，但合生創展現在把企業業績與財務人員、甚至法務人員等全員綁定，業績好則全員分紅，只是分紅比例不同。

　　“合生此次裁員很大原因仍是業績下滑，資金鏈緊繃，必須減少人員開支。”據知情人士透露，裁員的確是事實，而且比例或已超過報道的20%。

　　合生2014年業績突遭“滑鐵盧”的確可能是合生裁員的根本原因。1月，合生發佈2014年全年業績預告顯示，截至2014 年 12 月 31 日止 12 個月，合生合約銷售金額約為53.52億元，較2013年全年112.67億元同比下降52.5%，銷售面積42.1萬平方米。值得注意的是，平均售價也有所下調，合生表示，本集團2014年合約銷售平均售價為每平方米12702元，較2013年每平方米17205元同比下降26.2%。

　　這是合生近5年來最差業績，也意味著合生連續5年未能達到銷售150億元目標。此前2010年至2012年，合生分別完成銷售金額110.4億、99.4億和116.43億元。

　　那麼，是否是合生的目標過高？事實上，2004年的合生便成為中國首個年銷售破百億，是王石眼中“中國房地産航空母艦”的房企。招商證券研報也曾推算，合生年可售資源高達450億至500億元。

　　“超級大盤”變超級“拖累”

　　“去化率低是合生近年來一直的癥結所在。”業內人士表示，受超級大盤戰略的拖累，合生已錯過轉型最佳時期，其高溢價、多囤地、慢週轉的開發模式早已不適應如今的市場，而多年積累的高存貨也拖累著合生的去庫存計劃。

　　數據顯示，合生創展2014年新推貨量約180億，加之既有的約250億存貨，總可售貨量約430億左右。全年銷售52.53億計算，合生創展年去化率僅為12.21%。更現實的是，合生2014年中報顯示，存貨高達788.91億港元，較2013年底765.34億再度上漲，若按照2014年去化來看，去化期將高達11年。

　　“超級大盤”的策略失當，佈局與産品定位的局限性，也不能忽視。合生創展在一線城市堅持高端定位，頻頻開發超級大盤或者頂級豪宅項目。有業內人士稱，現階段合生最大的包袱便是京津新城的“超級大盤”。這個合生寄予帶來飛躍的超2萬畝土地的項目，卻成了最大的拖累。

　　此外，合生的負債不斷高企。中期報告顯示，截至2014年6月底，合生總負債891.52億港元，較2013年800.26億港幣，上升近百億。其中短期負債513.8億港幣，較2013年底418.5億港幣上升超20%。僅2015年需還債154.8億港幣，佔短期負債30%。

　　同時，管理層的動蕩導致合生創展方向不明。自2008年以來，合生創展先後出現謝世東、陳長纓、薛虎、張懿等總裁的離職更換，另有董事局副主席趙海等其他高管不斷離開，致使管理層無強人。

　　上述業內人士稱，雖然合生有改變現狀的意願，但多年的低週轉已經帶來實質性的傷害。儘管合生還會通過再發債、加快推盤、減持套現等加快回籠資金，但面對鉅額的到期債務，顯得有些杯水車薪。加上銷售執行差，融資成本普遍增加，其未來再融資的壓力也不斷加大，利潤水準也將受到較大影響，財務安全值得警惕。