時隔兩年多之後，中國昨日(2月4日)晚間宣佈再次實施全面降準，2月5日起下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，同時還針對性地實施定向降準措施。

　　這是自去年11月21日央行宣佈降息以來，貨幣政策再次寬鬆化，也是樓市自去年9月30日限貸解綁後再次迎來利好。

　　業內人士分析稱，當前全球掀起貨幣寬鬆潮，中國經濟下行壓力加大，此番央行超過市場預期的降准將進一步利好樓市，放大房地産市場交易額和房企資金量，有助於房地産市場的進一步回暖升溫。

　　提振樓市信心 刺激樓市交易

　　來自中原地産的數據顯示， 2014年1月全國主要的54城市合計住宅簽約24.66萬套，環比去年12月的31.87萬下調了22.6%，但同比2014年1月份依然有22%的上漲，這也意味這今年樓市開局要比去年好。

　　在這種情況下，央行降准將放大市場利好。

　　中原地産首席分析師張大偉表示，目前無論中國經濟還是全球經濟均不樂觀，央行下調存款準備金率意在刺激整個經濟環境，維持平穩上漲。信貸政策鬆綁的通道已經開啟，樓市將獲益最大。

　　他認為，對於購房者而言，面對近期層出不窮的刺激政策，入市的積極性會繼續提高。

　　上海中原地産諮詢總監宋會雍表示，降準尚不足以化解房企庫存壓力和資金現況的窘迫，但有利於提振樓市信心，一衝1月份成交不力和限購令鬆綁辟謠的陰霾。

　　亞豪機構市場總監郭毅則認為，降準利好效應會在春節後在市場中釋放，促進3月份房地産市場成交量的回升。

　　從過往歷史看，降準與降息是房地産發展的推進劑，只要降準，無一例外都能夠帶來成交方面的明顯拉高。例如2011年12月降準後一週成交基本持平，降準後一月成交放大22%。

　　降準對於樓市的刺激作用，統計局的有關數據可以提供有利證明。

　　在過去一年間央行曾兩次定向降準，首先是從2014年4月25日起，下調縣域農村商業銀行人民幣存款準備金率2個百分點，下調縣域農村合作銀行人民幣存款準備金率0.5個百分點;之後是從2014年6月16日起，對符合審慎經營要求且“三農”和小微企業貸款達到一定比例的商業銀行，下調人民幣存款準備金率0.5個百分點。在經歷上述兩次定向降準後，房地産企業資金情況和全國商品房交易量都有較大幅度上升。

　　國家統計局數據顯示，2014年前4個月，房地産開發企業投資資金來源一直維持在6萬多億元的水準，但5月投資資金迅速升至7.8萬億元，6月更增加至9.1萬億元，此後企業投資資金來源總額一路上漲，至2014年12月已達15.67萬億元。

　　同時，存款準備金率的下調對樓市銷售額也有一定的影響。2014年上半年全國商品房銷售總額只有3.11萬億元，而到了下半年累計銷售額已達到4.5萬億元。當然，2014年下半年樓市銷售超過上半年，有取消限購、二套房貸政策放寬等多種因素，但央行2014年的定向降準也被認為對市場産生了一定的影響。

　　不過，宋會雍也坦言，此次降準臨近春節，降準對樓市的影響或者到節後繼續釋放，成交上拉沒有疑問，但要借機去化庫存，還有相當的難度。樓市偏緊的局面，不會因為一次降準就全面鬆綁。

　　房企融資減負 資金鏈緊張可望緩解

　　2014年以來，房地産市場持續下行，而土地成本和融資成本不斷上升，不少房企為緩解沉重的資金壓力，不得不採取“以價換量”的銷售策略，部分中小房企還要在拿地、銷售等方面面臨來自大房企的激烈競爭，再加上融資成本居高不下，房企利潤不斷遭到侵蝕。

　　統計數據顯示，144家上市房企2014年前三季度總負債達到26692.12億元，33家房企資産負債率超過了80%的紅線。目前公佈了2014年業績預告的47家上市房企中，12家業績虧損，10家業績預減，還有部分房企公告利潤大幅下降，一些房企甚至透露目前凈利率已降至4%的水準。

　　在這樣的背景下，本次央行全面降準對房企的重要意義不言而喻。

　　張大偉指出，目前整體房地産市場的資金鏈依然比較緊張，而存款準備金率下調對極缺錢的開發商來説是利好消息，意味著從銀行貸款的難度降低，融資成本也將降低。受此影響，“一二線城市，樓市資金面將明顯好轉，房企最困難的時間已經過去。”

　　“市場預估遲早要降準，此時降起碼恢復市場信心。”一家上市房企人士表示，雖然降準在短期內沒有明顯作用，但信號意義明顯，貨幣政策越來越寬鬆是大勢所趨，這對房地産這種資金密集型行業來説，是長期利好。

　　另外，也有觀點認為，央行下調存款準備金率意在刺激整個經濟環境，並定向針對三農及小微企業額外降準，對房地産行業的實際影響較小。

　　例如，中國農業銀行首席經濟學家向松祚預計，此輪降準，新型行業將獲得更多資金支援，傳統製造業、房地産業信貸資金依然趨緊。

　　房貸折扣或加大 部分城市可能回歸8.5折

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析稱，此次央行降準對貸款買房人來説也有益處，按揭貸款會更加寬鬆、優惠利率幅度也可能更大。

　　事實上，近半年來，央行已推出多項房貸利好政策。曾在9月底頒布“930”房貸新政，內容涉及“認房不認貸”及“最低七折利率”，並於11月22日下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。

　　此後，各大銀行首套房利率折扣略有鬆動，但幅度並不大，對樓市提振作用也較有限。據融360平臺數據，截止目前，北京等一線城市房貸利率最低折扣多為9折，二三線城市也多為95折或基準，僅極少數銀行可達85折，且享受折扣條件苛刻。

　　上海易居房地産研究院研究員嚴躍表示，若沒有貨幣政策降準的做法，此前很多救市方式的效果可能是“隔靴搔癢”。所以通過降準，能夠通過貨幣效益而放大貨幣供應量，並能夠直接增加商業銀行可貸資金，這對於釋放流動性，以及促進貸款利率的下調，有實質性的意義。也充分體現了央行開始展現殺手锏的時刻。

　　張大偉也預計，銀行資金寬裕後，房貸有望繼續寬鬆，部分城市的房貸折扣將可能在目前9折主流的基礎上回歸到8.5折。

　　房價或迎來反彈 三四線城市不樂觀

　　央行降準，地産界普遍歡欣鼓舞，認為房價將可能迎來反彈。

　　中原地産首席市場分析師張大偉稱，已經明顯企穩的樓市，在再次降準的影響下難免出現暖上加暖現象，目前一線城市特別是北京的二手房價格已經環比數月上行，這種情況下，降准將放大市場利好，購房者對市場的預期將明顯向好，而房價難以再跌，量價齊漲的可能性非常大。

　　據中指院最新數據顯示，2015年1月份，全國100個城市新建住宅平均價格為每平方米10564元人民幣，環比微漲0.21%。這是百城房價連續8個月下跌之後的首次“回正”，其中一線城市房價反彈明顯。

　　上海易居房地産研究院2月4日發佈的《2014年去庫存效果評價報告》指出，從存銷比的指標看，在2014年年初35個一二三線城市存銷比為12.4個月，7月份達到2014年月度最高值:18.7個月。隨後在限購限貸政策鬆綁、央行降息政策效應釋放等利好環境下，35個城市去庫存的速度逐漸加快，到2014年年末已回落到14.3個月的水準。

　　觀察歷史數據，去年末的去庫存水準，和2011年10月、2012年7月、2014年3月的水準相當。上海易居房地産研究院研究員嚴躍進分析稱，目前全國主要城市庫存壓力峰值已經過去，一線城市和部分二線核心城市呈現易漲難跌的態勢。

　　張大偉表示，在降準後，一二線城市樓市資金面將明顯好轉，房價再跌的可能性接近於零。

　　不過，有分析人士認為，房地産市場不會因為降準而出現價格迅速反彈。德佑地産研究總監陸騎麟表示，從目前成交情況看，開發商很難上調價格;中房信研究總監薛建雄也持相同看法，他解釋這是因為供應量仍然很大，房企難以通過上調房價修複利潤率。

　　房地産市場在2014年經歷了前所與以往完全不同的大低谷，雖然四季度成交數據有所上升，但目前市場去庫存壓力仍大。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉指出，由於此前企業盲動擴張導致庫存增加，大多數城市仍然會面臨庫存量偏大的問題，也意味著2015年樓市“去庫存”基調不會改變。

　　業內專家認為，降準難以扭轉樓市調整的整體局勢，特別是對於商品房待售面積居高不下的三、四線城市，去庫存壓力依然很大，以價換量仍將是房企的主要行銷策略。而且經過去年的樓市調整，金融機構對房地産開發貸款的態度也將更為審慎，因此三、四線樓市價格迅速回升的可能性不大。