房地産市場持續一年的降溫和調整讓人們越來越清楚地認識到樓市“換擋”已經開始，房價波動、增長減速都是新的常態。

　　17日在中國指數研究院舉辦的“2014第十一屆中國數字地産節”上，多位專家對這種房地産的新常態進行了解析。

　　中國國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興洲表示，過去因為住房供給短缺，消費饑渴帶來的大規模住房需求和消費快速增長階段基本結束。今年限購、信貸等政策的鬆動並未使樓市出現如2008-2009年般的爆髮式上漲就是例證。其深層次原因在於樓市供需的基本面已經發生了變化。

　　目前中國城鎮家庭戶均已擁有一套房，需求峰值出現，供求關係發生變化。任興洲解釋，在需求的影響下，投資增速也持續下滑，出現換檔。

　　官方數據顯示，今年前11個月，中國房地産開發投資同比名義增長11.9%，這一數據創下近5年多的新低。任興洲表示，明年如果沒有更強刺激，投資增速恐怕很難維持在10%以上。

　　除了投資增速下滑外，樓市新常態也包含産業組織方式的調整。任興洲表示，一方面，隨著整體樓市減速，部分資金鏈脆弱的企業會被逐步淘汰，企業兼併重組頻繁，行業集中化程度提高。另一方面，住宅産業化、智慧化、專業化將成為房地産發展的新特徵。

　　此外，伴隨著樓市增長的放緩，以往高增長時房地産各類隱性風險，將逐步顯性化。任興洲認為，從泡沫化的角度來看，中國房地産市場需要提高風險等級。這種風險主要表現在一是房價過高，購房人無法支付，出現斷供等，形成大量“爛資産”；二是産能過剩，中國樓市的區域發展很不平衡，産能過剩危機可能從局部開始，蔓延到全國。因此，樓市亟待建立健全化解房地産風險的體制機制。

　　住房和城鄉建設部政策研究中心研究員周江也認同房地産市場這種發展階段的轉變。在同一論壇上，周江指出，今年以來樓市的下行調整源於短期供求關係的逆轉。

　　在供應端，由於2010年以來流動性充裕、地方依賴土地財政快速推地等原因，商品房的供給快速上升；但在需求端，由於近年來樓市旺銷透支需求、保障性住房分流需求、有投資性需求轉型等原因，有效需求卻有所減少，於是樓市供過於求，開始下行調整。

　　但他指出，樓市調整和換擋的深刻原因在於其主要矛盾發生了變化：整個房地産市場由過去總量絕對短缺的階段，轉變為一個結構性的相對過剩和相對不足並存階段。

　　從長期看，周江指出，目前樓市進入一個平臺期，也就是增速仍然處在一個比較高的位置，但是保持一個比較平穩的速度。這個時期的延續時間取決於人口出現峰值的時點，城鎮化率超過70%的時點以及人口紅利消失的時點，這三個時點之後，樓市又會進入另一個新的階段。

　　在平臺期的新發展階段中，周江指出，政府需要解決三個問題：一是不同城市之間的分化，新城建設、住房供應與人口需求錯位問題；二是，擺脫經濟增長對房地産的過度依賴；三是，住房不平衡以及隨之帶來的財産不平衡問題。