從6月20日呼和浩特明文宣佈取消限購開始，我國樓市政策出現鬆動已整整兩月。如今，在全國47個限購城市中，已有37城或明或暗地鬆綁“救市”。那麼，這些城市的“救市”效果如何?部分城市的限購鬆綁之後引起的成交回升能否持續?

　　記者調查發現，多數城市限購鬆綁後的成效不彰，個別城市成交量不升反降。在目前房貸利率優惠全面取消甚至上浮的情況下，單方面取消限購對樓市的刺激作用不大，樓市能否回暖，房貸政策成為關鍵。而從半年報來看，房企普遍面臨現金流減少和融資成本的雙重壓力。面對樓市“寒冬”，開發商的“糧草”備足了嗎?下一個倒下的會是誰?

　　自6月20日呼和浩特發文宣佈取消限購以來，“救市潮”已在全國各地蔓延開來。

　　根據中原地産研究中心的統計數據，截至8月26日，全國47個限購城市中，已有37個城市取消或調整限購政策。

　　然而，各地救市政策似乎並沒有達到預期的效果。記者綜合中原地産與克而瑞等機構的研究數據發現，除了呼和浩特、南昌、長春、蘇州，大多數出臺救市政策的城市成交並未出現持續回暖，部分城市成交量反而進一步下滑。

　　新城控股高級副總裁歐陽捷告訴記者，本輪樓市價格出現調整根源在於市場供求關係發生了逆轉，除了一線城市，大部分城市供過於求，即使限購放鬆，帶來的新增需求也相當有限。除非房貸能出現大力度鬆綁，否則市場很難出現實質性回暖。

　　然而，在中國經濟去杠桿化的大背景下，加上目前處於利率市場化的過程中，銀行的攬儲成本居高不下，寄望房貸資金面放鬆的想法恐怕要落空了。世聯行認為，此前85折的房貸利率優惠恐難再現，預計接下來市場成交回升的力度有限，房企仍需積極跑量。

　　個別城市鬆綁後成交反降/

　　克而瑞監測發現，作為首個放開限購的城市，呼和浩特7月首周成交面積大幅飆升至41669平方米，遠高於上半年周平均24114平方米的成交，7月該市商品房成交面積178819.45平方米，環比上漲68.62%，同比漲幅也達到42.55%。

　　然而，呼和浩特的回暖只是個例。中原地産研究中心對30個調整限購政策的城市跟蹤發現，多數城市成交量出現短期衝高後馬上回落至正常水準，部分城市成交持續低迷，救市政策的長期效果仍待觀察。

　　在8個率先調整限購政策的城市中，僅呼和浩特成交出現明顯回升，無錫、南寧、瀋陽、蘭州、溫州五地則在政策放鬆初期出現短期成交衝高現象，之後又逐漸恢復至今年3月以來的水準，而短期衝高現象主要是由於集中備案所致;廈門及天津則幾乎對政策調整未作出任何反應。

　　在隨後政策放鬆的12個城市中，南昌、長春、蘇州三地在政策放鬆後的一個月內市場成交有所起色，較今年3月至限購放鬆前的日均成交量分別上升16%、16%和11%;濟南、福州、成都、杭州、寧波、石家莊等六地都有明顯的短期成交衝高現象，除成都及福州外，其他四地高位回落後的成交水準依然較前期有明顯上升，上升幅度在31%至56%之間。

　　武漢及西安政策調整後，市場未有任何明顯反應;海口在限購放鬆後日均成交量較前期反而下降了27%。

　　在最近調整樓市政策的10個城市中，青島、金華、紹興、佛山、昆明五地都有明顯的短期成交衝高現象，其中青島及佛山短期衝高時間分別達到10天和9天，而金華、昆明僅有4天和1天;徐州、貴陽、合肥、大連、長沙五地對政策調整未作出明顯反應，其中徐州由於去年末已經對限購措施作出調整，而長沙從限購令執行初期開始就較為寬鬆。

　　克而瑞研究中心分析師楊科偉向記者表示，“部分城市短期衝高的共同原因主要是，限購調整前累積的成交單在限購鬆綁後集中補備案或補網簽，但並沒有帶動新增成交，因此呈現出衝高後回歸常態的趨勢。”從限購取消之後各城市市場情況來看，購房者看房數量明顯上升，但基本以諮詢政策變化為主，來訪客戶的轉化量(包括意向轉簽約的轉化率)都沒有明顯提升，因此成交量並未出現明顯上升。

　　中原地産首席分析師張大偉向記者表示，在46個限購城市中，除了一線城市和部分重點二線城市嚴格執行限購以外，大多數城市的執行力度並不嚴厲，外地人要獲得當地戶籍比較容易，取消限購能帶來的新增購買力自然很有限。

　　目前來看，各地救市潮對提振房企業績的作用也有待觀察。克而瑞的統計報告顯示，其監測的16家重點房企7月份銷售額全部呈現環比下跌。

　　首套房與二套房貸利率趨同/

　　與各地方政府掀起救市潮相對應的是，困擾市場的房貸緊縮依然沒有好轉的跡象。限貸政策與房貸利率高企，是造成市場購買力疲弱的重要原因。

　　根據“融360”發佈的7月房貸分析報告，基準和上浮利率依然是房貸市場的主流，絕大部分二三線城市優惠利率已經銷聲匿跡，首套房貸利率與二套房貸利率逐漸趨同，差別化信貸政策名存實亡。停貸銀行佔比相比6月有小幅回落，但也達到12%的高位。

　　歐陽捷告訴記者，今年上半年雖然各地掀起了一波降價潮，但除了部分一線城市，大多數城市成交並不理想，一個重要原因是房價下降的同時房貸利率上漲，購房者的實際負擔並沒有降低甚至提高了。

　　“我接觸過的部分城市，房價從年初算已經下降了20%，但由於房貸利率從去年的85折變成上浮10%，購房者實際需要承擔的總房款不降反升，這表明信貸政策已經成為制約市場的最重要因素。”歐陽捷説。

　　“限貸放鬆或將給市場帶來真正的轉機。”易居中國執行總裁丁祖昱認為，房貸利率下降能大大釋放剛需族的購買力，二套房首付比例下降則有利於減少改善性購房者的換房負擔，限貸與限購同時放鬆對市場産生的作用將遠大於單一政策的作用，“1+1”的效果會大於2。

　　實際上，已有部分城市在房貸層面給予政策支援。江西省政府日前印發的 《關於促進經濟平穩增長若干措施》中指出，要落實首套房貸款優惠政策，適當降低二套房首付比例。

　　此外，紹興的二套房首付比例不低於40%、紹興和福建省的二套房認房不認貸等措施，成為地方政府在信貸層面救市的一大利器。

　　但丁祖昱擔憂的是，地方政府要求銀行支援房貸也許只是一廂情願，由於商業銀行的主管機構屬於央行與銀監會，加上自身的盈利壓力，商業銀行能否採納地方政府的建議還有待觀察，這可能是下半年市場最大的變數所在。

　　房企現狀

　　“糧草”不夠 貸款來湊主流房企借長還短過冬

　　“至少1/3以上的房地産企業經營性現金流和投資性現金流為負，完全是靠籌資性現金流支撐。”蘭德諮詢總裁宋延慶研究多家地産企業的半年報後如是説。

　　記者查閱多家上市公司的現金流量表發現，面對樓市調整的“寒冬”，房企主要靠貸款來應對。不過，這些借來的“糧草”，並不足以應對房企銷售下降帶來的困窘。根據國家統計局公佈的企業開發資金數據，前7月房企來自銷售系統的定金、預收款和個人按揭貸款總金額，較上一年減少2170多億元，而新增的國內貸款總金額只比去年增加不到1680億元。

　　不僅如此，受上半年貸款成本較高影響，再加上開發商多數認為本輪調整期較長，諸多企業被迫使用利率較高的中長期貸款 “過冬”，導致財務成本上升。如果市場無法在短期內走出困局，部分開發商的資金鏈不僅會更加緊繃，利潤也會被高額的融資成本吞噬。

　　房企現金儲備下降

　　以招商地産為例，截至6月末貨幣資金僅為185億元，而年初有242億元;泰禾集團上半年的貨幣資金，更是由年初的66.17億元，減少至上半年末的37.58億元;萬科今年上半年的貨幣資金也較年初有所下滑，截至6月30日，其貨幣資金為428.61億元，而年初是443億元。

　　當現金儲備大幅減少後，開發商還有沒有足夠的“糧草”應付漫長的“寒冬”?儘管上半年前50名房企中，不少企業的銷售業績仍然增長，有的企業銷售額增長幅度甚至超過100%。但一部分企業銷售額的增長，並沒有給現金收入帶來明顯提升。

　　以上半年銷售額101億元的泰禾集團為例，上半年銷售商品、提供勞務獲得的現金卻只有57.68億元。另一家銷售額110億元的房企金融街的現金收入也只有71.9億元。

　　億翰智庫上市公司研究中心副主任張化東表示，受銀行按揭貸款放款不及時等因素影響，房企目前回款率不高是很正常的現象，而且越是小的公司越容易遇到銷售回款被拖欠的問題。

　　此前，平安好房網CEO莊諾在每日經濟新聞報社主辦的第四屆價值地産年會上談及，為了解決資金的及時回款，不少開發商會選擇將已經簽訂的銷售合同抵押給平安好房網。

　　宋延慶則直接戳中了個別開發商的“痛點”:有些開發商的銷售金額可能並不存在。真正反映企業上半年業績情況的，也許並不是各公司公佈的銷售數據，而是現金流量表。

　　調整負債結構準備過冬

　　受銷售額下降，以及回款不力等多重因素影響，今年很多開發商的經營性現金流由正轉負，這使得開發商大幅度增加了貸款的規模。而業界普遍認為本輪樓市調整週期較長，開發商為此調整了貸款結構，部分短期貸款被中長期貸款替代。

　　招商地産長期借款金額由年初的170億元出頭，增加至上半年末180多億元，短期借款由上一年的425億元，降至342.5億元。金融街的長期借款由228億元增加至308億元，短期借款則由12.6億元減少至5.3億元。

　　宋延慶説，在市場回暖時間未知的大背景下，調整短期貸款和長期貸款的負債結構，能大大提高企業資金鏈的安全性。但是，上述做法的代價卻是利息支出大幅度上升。

　　招商地産中報顯示，公司上半年分配股利、利潤或償付利息所支付的現金由去年同期的10億多元，增加至今年上半年的15億多元。金融街同期上述現金支出項由13億元增加至20億元，泰禾集團的上述現金支出更是由去年同期的6億多元增加至今年上半年的22億多元。

　　值得注意的是，房企可以通過資本化利息，將部分財務費用在項目開發的成本中攤銷掉，因而在半年報中，上述成本尚顯現不明顯，但上述鉅額的財務費用未來無疑將會吞噬房企相當一部分利潤，是企業業績的一大隱患。

　　記者觀察

　　政府有必要救市嗎?

　　地方政府究竟有沒有必要出手救市?

　　在 “2014亞布力中國企業家論壇夏季高峰會”上，華遠地産董事長任志強説，雖然目前還有較大供應量，從供應情況看，到明年9月份供求關係可能就會出現逆轉。

　　根據他的測算，今年至少到7月份為止，樓市總需求並沒有下降，而目前的庫存中有一部分是相當長時間都無法消化的，比如像鄂爾多斯的供應量。

　　按照任志強的預測，其實用不了多久，市場就會有一個自發調整，由暫時供應過剩，轉向為供不應求。

　　此前，新城地産高級副總裁歐陽捷也有過類似觀點。他認為，目前的需求其實非常旺盛，購買力也並不弱，而目前房地産在建項目的竣工率偏低，只要再經過一段時間，市場的供需就會逆轉。

　　如此看來，房地産市場所需要經歷的調整時間並不長，那麼為什麼地方政府還要出手救市呢?

　　有業內分析人士告訴記者，政府救市的原因是因為房地産與多個産業直接相關，並且是地方財政資金的重要來源。

　　根據任志強的觀點，房地産投資增速從19%多下降到10%左右，對於GDP的影響大概只有0.6個百分點。另據國家統計局數據顯示，前7月房地産企業購置土地所支付的土地成交價款4828億元，增長9.8%，增速提高0.8個百分點。

　　既然土地財政收入並未下降，對GDP影響也非常有限，那麼地方政府爭先恐後地救市的原因何在?

　　記者了解到，目前有救市需求的，主要是那些庫存較高，而市場需求疲弱的二三線城市。

　　其實當地擁有大片土地的開發商並不希望政府盲目救市，因為救市政策往往會成為地方政府賣地的好機會。雖然短期內救市政策可能會刺激成交量，中長期卻會增加市場供給，給本來就銷售乏力的市場雪上加霜。

　　而對各地政府來説，與其把精力放在如何救市，不如把時間用於調整地方經濟結構、促進産業優化，吸引更多人才的落戶上。

　　第一太平戴維斯上海副董事長朱兆榮説，從世界各國的經驗來看，無論經歷怎樣的經濟不景氣，那些經濟發達、就業率和居民收入較高的城市，比如倫敦、紐約，其房地産市場始終能夠保持穩定向上的趨勢;而那些經濟凋敝的地方，樓市更容易遭遇價格下跌的風險。

　　由此看來，地方經濟的轉型升級才是地方政府更應該關注的，至於房地産市場，還是交給市場的無形之手去自我調節吧。

　　應對策略(一)

　　房企告別“一降就靈”時代 創新行銷用大數據鎖定客戶

　　8月25日下午，淘寶網與萬科發佈消息，淘寶用戶全年的消費額，可在萬科全國12個城市23個樓盤直接衝抵購房款，最高可抵扣200萬元。而在此前，萬科在成都、上海、西安、深圳等多個分公司均推出了一項網路化全民行銷項目 “全民經紀人”，嘗試通過各種力量為樓盤招攬客戶。儘管上述項目的推出飽受業界爭議，但萬科方面透露，上述方式對業績提升很有幫助。

　　與上一輪樓市調整期，開發商普遍靠降價賣房不同，本輪房企公開大幅降價的並不多，全國性大面積降價的更是屈指可數。反而，更多的企業立足於行銷模式的創新方面。除萬科外，世茂于8月在武漢、杭州等地推出了眾籌買房的模式。據公司內部人士稱，十余天來效果還不錯，至少很多人都知道了世茂武漢和杭州的項目。同樣，融綠公司的“果殼計劃”通過一系列的親子活動將準業主迅速集聚，為融綠旗下的15個項目的銷售帶來了寶貴的客源。

　　記者注意到，此前房地産商最普遍使用的直接降價手段，近期卻很少被開發商使用。即使有房企選擇降價，也沒有了以往的一降就熱。難道降價已經不再有效了嗎?

　　利潤率下滑致降價力度收窄

　　事實上，目前開發商可以降價的空間正變得越來越窄。

　　徐州一家開發商的銷售負責人向記者介紹，當地從2010年至今，房屋售價就幾乎沒怎麼漲過，一直維持在5000多元/平方米，而當地開發商的融資成本每年都有7%~8%。

　　其中的一家企業由於長時間滯銷，目前的開發成本不斷推高，已經達到6000多元/平方米。如果此時開發商降價銷售，企業鐵定面臨虧損的問題。

　　上述現象並非孤例。蘭德諮詢總裁宋延慶透露，上市房地産企業每年的凈利率都以一個百分點的速度下滑。很多房地産商的凈利潤率只有11%左右，而綠城和融創的凈利潤率更是已下滑至10%以內。

　　宋延慶説，他曾做過測算，很多開發商的項目內部回報率、凈資産收益率已接近融資成本，房地産項目開發也開始不怎麼賺錢了。

　　在這樣的背景下，開發商通過價格調整，吸引客戶購買的能力變得愈加有限。

　　雖然不少企業仍然會選擇給出一定的價格折扣或者贈送各種禮品來促銷，但優惠力度已不能與2008年或者2010年時相提並論。反而購房者在經歷了上兩輪的降價期後，對開發商降價預期更高，增加了觀望氣氛。

　　創新行銷手段:旨在去仲介化?

　　在降價空間有限的情況下，開發商眼下更多是在行銷方式上做文章。

　　萬科此前和百度、淘寶等網際網路企業攜手，開發移動互聯行銷端口，更多利用網際網路平臺進行銷售。雖然，“全民經紀人”飽受爭議，但西安萬科方面透露，通過“萬客通”平臺的運作，上線一個月成交3408萬元，其中以老業主居多的大眾經紀人貢獻將近50%，減少了行銷成本。

　　儘管西安萬科公佈的數字，在業界引起了爭議，但是，通過網際網路，萬科的項目擴大了銷售範圍，進而找到了更多的潛在客戶，卻是不爭的事實。

　　就在萬科推出全民經紀人的同時，世茂也通過眾籌來擴大項目的知名度，盡可能搜索更多潛在購房者。8月18日，世茂武漢項目將其中一套房源的12萬元首付款分成15000份，每份8元，分別對應一個“樂碼”(線上填寫個人資訊並支付8元，就可以獲得1個樂碼)，憑該樂碼用戶有機會獲得12萬元的首付款。而在杭州，同樣的眾籌活動也吸引了眾多市民的參與。從結果來看，這些活動大大提升了樓盤的知名度，也增加了消費者的潛在購買可能。

　　同樣，融綠針對潛在客群推出的“果殼計劃”，通過一系列親子活動將上海、無錫等五個城市的300戶家庭聚在一起，進而推動了銷售業績的增長。舉行上述活動的融綠相關負責人説，比起傳統的單個找客戶模式，通過活動將潛在客戶聚集的模式更經濟，也更省力。

　　億翰智庫董事長陳嘯天説，上述行銷模式的新嘗試，核心目的還是為了去仲介化。一方面在利潤有限的情況下，可以省掉更多的成本，提升價格的調整空間;另一方面也能進一步擴大項目行銷的範圍。

　　下一步:在買地之前找到客戶

　　開發商行銷模式的變化，某種意義上折射出銷售難度的不斷增大。十年前，房地産企業僅需在街面上拉一個橫幅，就能吸引附近居民來購買。五年前，房企通過刊登報紙、雜誌廣告，也能很快實現銷售。

　　而在最近幾年，開發商行銷的對象已從板塊擴展到全市，甚至全國以及海外。

　　搜索範圍的擴大，意味著行銷成本的增加和銷售速度的放慢。原本三個月的客戶蓄水週期，現在已經延長至半年，乃至更久。銷售週期越長，也意味著融資成本的上升和項目實際投資收益的下降。

　　在這樣的背景下，越來越多的開發商希望在買地之前，就能發現客戶需求的線索。根據掌握的消費者購買力和購買偏好的數據，為目標客群“定制”房屋。

　　事實上，萬科和淘寶合作推出的活動，就有利用淘寶所掌握的消費者個人消費數據的意圖。除了萬科外，世茂也在借助世茂幣的兌換來了解消費者的需求。此前，綠城董事長宋衛平新創的藍城已經通過眾籌模式，在買地之前找到了目標客群，並依託這些客群找來了資金買地開發。

　　此前，有金融行業人士評論到，目前房地産開發的最大不確定是銷售週期和開發利潤。如果銷售週期及開發利潤都能夠提前鎖定，股權類的私募是願意承擔土地購買所必需的資金的。這也意味著房地産行業的開發模式未來將會有一個重大轉變:金融資本將更多承擔土地購買的風險，房地産行業將正式轉向輕資産化。

　　而在這個重大轉變正式發生前，充裕的資金和更快的銷售速度，仍然是房地産商當前需要實現的基本準備。

　　應對策略(二)

　　開發商推七折房貸利率 實為信託收益貼息

　　“現在您購房的話，還可以享受貸款利率七折優惠，再晚一點活動就要結束了。”8月27日，位於北京東南六環附近的珠江·四季悅城銷售人員對記者説。

　　銀行依然沒有放鬆限貸，但目前有開發商給購房者補貼貸款利率來促銷。珠江·四季悅城就是這種項目。購房者用部分首付款購買珠江投資旗下的基建信託，開發商將信託收益返給購房者補貼月供，返還後的貸款利息等同於銀行同期房貸基準利率的七折。

　　“這個項目也是整個集團的標桿項目，所以很多創新的行銷策略都是以這個項目為試點。”珠江地産相關人士27日對記者表示，從之前推出的“零首付”到現在的“七折利率優惠”，都是希望吸引更多的購房者，結合公司自身平臺所擁有的金融産品實現內部資金運作的平衡和分配。

　　開發商用信託收益貼息

　　從“零首付”、“降價險”到“七折優惠”，珠江·四季悅城項目一直都設法推出各種優惠活動，反映的其實是項目去化過慢的現狀。

　　據了解，珠江·四季悅城目前在售房源以65平米、90平方米為主力戶型，層高4.5米，屬於買一層得兩層的50年産權LOFT型房屋。據銷售人員介紹，目前在售均價在26000元/平方米左右，精裝修交房。

　　記者通過查詢北京市住建委網站了解到，珠江·四季悅城項目分別於2013年10月、12月獲得預售許可，批准銷售的房屋套數總計為3643套，但目前實現簽約的套數為1181套，成交均價約在2萬元/平方米。

　　這樣的簽約情況實在算不上樂觀。在開盤銷售已達10個月的時間內，項目去化僅完成了三成。

　　也許是受制于項目去化過慢的壓力，四季悅城項目進入今年以來，各種優惠措施頻出，優惠方式也賺足了眼球。

　　此前，記者走訪時就了解到，該項目推出了“零首付”的活動，如果購房者資金暫時無法一次性繳納首付款，可以通過簽訂合同並繳納30萬元的保證金後，獲得某電商為購房者墊付的剩餘首付款項，但墊付的這部分款項，需要在購房後的5個月內還清。

　　“零首付”的風頭還未過去，該項目又推出了“降價險”來打消購房者的觀望情緒，隨後再次推出“七折利率”。

　　據該項目負責人介紹，這次的“七折利率購房”具體操作模式是:四季悅城與購房者簽訂協議，約定將購房者作為受益人，將首付款中的部分資金作為信託認購額，以購房客戶10年貸款期限為週期，購買珠江投資旗下的基建信託。在期限內，開發商將信託收益每月返還給購房者，作為月供利息補貼，返還後的貸款利息等同於銀行同期房貸利率的七折。

　　“其實這也是對客戶的一種反哺，首先銀行是不可能改變利率標準的，”該人士坦言，此舉也是希望吸引客戶，“從近幾次創新的行銷策略來看，市場反應還是挺好的。”

　　“此類行銷模式，對於意向購房者有一定的刺激意義。因為將此類首付款部分‘挪’出來，進而轉向投資理財，對於購房者來説，願意從過去持幣觀望的做法轉變為積極入市，因為能夠實現購房和理財兩不誤的效果。”上海易居房地産研究院研究員嚴躍進在接受記者採訪時表示。

　　複製難度大

　　到底是不是噱頭?當珠江地産推出諸多行銷策略之後，市場上議論之聲並未停止。

　　“其實我們是正好結合了集團內部平臺上的資源，包括保險、信託，但另一方面對於風險的把控都有一套嚴密的評估體系。”珠江地産相關人士表示。

　　不難看出，雖在促銷模式上，珠江打出了“銀行利率牌”，但實際是將這部分利率差在總房款中減去即可。

　　對此，四季悅城項目負責人曾表示，在推出“京城首個零首付”項目等一系列促銷活動後，“公司發現真正的購房門檻不僅是首付問題，解決高額的房貸利息才是關鍵”。

　　據記者從珠江地産了解到，促銷活動使四季悅城的銷售量佔到亦莊區域銷售量的八成，從5月份推出“零首付”至今共實現成交額約6億元。

　　嚴躍進對此表示，此類做法，如果單從珠江地産的角度看並無風險，“這是其創新行銷的模式，本質上也允許進行創新。但是如果進行推廣，可能會招致各類條例的管制。”其表示，不排除有項目會借樓盤銷售來實現融資，未來承諾的收益能否兌付，都會有風險。

　　那麼，公司是否會繼續推廣?對其他項目又是否具有借鑒意義呢?

　　“我們目前推出了50套房源，接下來還會陸續推出，這個項目作為試點，也不排除未來會推廣到其他城市，只要我們在當地的金融信託産品落地就可以。”上述珠江地産相關人士表示，“對珠江來説，並沒有想過以此融資，畢竟我們還有其他的融資渠道。”

　　對此，北京一家房企人士向記者表示，此舉對於開發商來説會付出一定的成本，也可説是一種變相降價。“但會否有其他的開發商借鑒，還要基於公司內部的資源配置，畢竟信託産品本身也屬於風險與收益並存的産品，需要有專業的人員管理。”

　　中投顧問高級研究員鄭宇潔對記者表示，購房者的首付款，一般而言要用於項目建設，而且需要有嚴密的監管，直接拿去買信託産品，誰來監管也存疑。若投資失敗，甚至會影響到住房項目的正常開發建設。

　　應對策略(三)

　　TOP50房企集中度升至33% 誰是下一個倒下的地産商?

　　萬科董事長王石在今年8月的亞布力峰會上説，萬科有可能會是下一個倒下的開發商，因為原來世界最大的地産商在一輪又一輪的金融風暴之後都倒下了，而現在萬科是最大的住宅地産商。讓他擔憂的是，萬科目前並沒有找到下一步的轉型方向。

　　另一方面，中小地産商也在逐漸淡出市場。“今年以來，有很多小房企過來跟我們聊合作，有些是希望項目合作，有些是希望被收購，但我們在挑選並購項目時會非常謹慎”，一家銷售規模在500億元的上市房企品牌經理向記者透露。

　　房地産市場的持續低迷，首當其衝的是大量中小型開發商面臨洗牌出局。新城控股高級副總裁歐陽捷向記者表示，光耀地産資金鏈斷裂並不是孤例，中國房地産市場已經無法容納那麼多的開發商，未來幾年行業集中度將快速提高，會有大批中小型開發商退出市場。歐陽捷認為，如果本輪房地産市場低迷期超過三年，一批財務激進的上市房企也有可能熬不過寒冬陷入危機。

　　蘭德諮詢總裁宋延慶更直言有三種地産商會倒下。一是做郊區盤的開發商，二是做旅遊地産的開發商，三是做三四線城市豪宅的開發商。這些地方的開發商的共同點只有一個:房子基本賣不動。高週轉、高溢價、輕資産，是他眼中能適應經濟新常態環境下的地産公司特徵。

　　那麼，誰是下一個最有可能倒下的地産商?

　　高杠桿隱藏償付危機

　　從今年主流房企的銷售業績來看，“強者恒強”的商業生存法則在房地産行業越發明顯。

　　根據克而瑞研究中心發佈的數據顯示，2014年上半年，TOP10的房企銷售金額佔比從去年的14.6%上升至18.6%，增加了4個百分點;TOP20及TOP50企業則同比分別增加4個百分點及4.7個百分點。TOP50企業市場集中度連續上升，從2012上半年的27.7%增至2014年上半年的33.2%。

　　主流房企的市場佔有率繼續提升，也意味著中小型房企正在快速退出市場。歐陽捷告訴記者，據國家統計局數據顯示，中國的房地産開發企業有9萬家左右，其中絕大部分是非上市企業，隨著市場增速放緩，房地産將從依靠增量發展進入到存量整合時代，市場無法再容納那麼多的房地産企業，預計在未來的三年內，TOP50房企市場佔有率有可能提升至50%。

　　自3月份以來，包括寧波興潤置業、南京盈嘉地産、海寧立德房産、南京福地房産、南京亞細亞置業、青島君利豪、惠州光耀集團等十余個企業均被曝光陷入倒閉、瀕臨破産或老闆跑路事件。

　　“據我了解，現在四大國有銀行只會向國內約十分之一的主流房企發放開發貸款，這意味著90%的房企無法從銀行獲取貸款，它們只能依靠信託、房地産基金這樣的高息融資渠道”，歐陽捷説，如果市場環境好，這些企業還可以通過“十個瓶子七個蓋子”的方式存活下去，一旦市場不好資金回籠出現問題，這些高息負債會把它們壓垮。

　　根據上海易居房地産研究院統計顯示，上半年房企的自籌資金在企業到位資金中所佔比重上升至40.4%，相比今年一季度上升1.8個百分點，且高於去年同期2.6個百分點，這表明房地産行業外部融資較為困難。與之相對，今年將有5.3萬億元信託到期，其中三四季度是集中到期時間段，這將進一步加劇房地産企業的資金負擔，部分杠桿率過高的中小企業面臨著較大的償付危機。

　　“雖然很多中小房企也意識到償付危機，希望通過出售項目甚至公司股權求生，但現在急著要賣的項目或者公司質地肯定不好，願意接盤的人並不多，所以未來剛性兌付很可能會被打破，中小型房企將出現大面積出局”，歐陽捷説。

　　此外，歐陽捷提醒，以江浙一帶為代表的部分地區存在大量房企相互擔保的情況，一旦其中的少數企業出現償付危機，擔保鏈上的其他企業都會受到牽連，危機最終越演越大。

　　銷售回款率低一樣難存活

　　已經上市且具備一定規模的上市房企也並非能高枕無憂。

　　在歐陽捷看來，部分上市房企這兩年以來一直在拼命提高杠桿，借用基金、信託等方式來拿地，再通過高週轉的方式對衝前期的融資風險。類似的運作模式雖然可以在短期內把規模做大，但如果本輪市場的調整期過長，銷售持續低迷導致資金回籠無法覆蓋工程開支與債務償還，這些企業會面臨生存危機。

　　世聯行的研究報告顯示，今年一季度上市房企的現金償付比例(貨幣資金/短期借款+一年內到期非流動負債)已經低於2012年一季度，僅略高於2008年第四季度，預計二季度將進一步走低。如果未來流動性仍未放鬆，不少上市房企也將面臨償付壓力。

　　“對於部分在前幾年頻頻高價拿地、全國化擴張過急的中小型上市房企而言，銷售回款往往跟不上投資需求，企業因此需要大舉借債才能彌補資金缺口，一旦去化不力，遇到融資渠道不暢通，資金鏈就面臨斷裂風險”，克而瑞研究中心分析師朱一鳴告訴記者。

　　而在宋延慶眼裏，負債率過高，並不是直接致命的“殺手”，頂多只是病因，能讓開發商最終倒下的，還是房屋的滯銷。

　　他告訴記者，不少過去幾年業績看上去增長不錯的開發商接下來同樣存在倒下的可能。特別是實際銷售現金收入很差的開發商，可能會因為其相對疲弱的銷售能力最終倒下。他表示，目前三類地産公司風險最大:一是在城市郊區大面積開發樓盤，但其項目配套和人口導入遠遠不夠的開發商;二是主要産品線以旅遊地産為主的房地産商;三是三四線城市的豪宅開發商。

　　宋延慶的看法，某種意義上也反映了房地産行業商業模式的變化。在過去十多年時間，受益於人口紅利、大規模的城鎮化建設以及廣義貨幣的大規模發行，房地産行業僅依靠投資需求就能拉動銷售。但是在未來，市場的投資性需求日益減少，房地産開發需要重新回歸到以消費為主的模式中。在這樣的背景下，地價和房價的上漲速度和幅度，必然跑不過固定利息的開支。以高週轉、輕資産為新內涵的商業模式顯然將是行業未來的主流。