他們無論冬夏都穿西裝，他們經常為購房人鞍前馬後地尋找房源、聯繫看房、協商價格、辦理過戶，也有個別違規者吃差價、設騙局，著實讓購房者吃盡苦頭。他們就是購房者眼中天使和魔鬼的結合體——房地産經紀人。他們的背後是房地産經紀公司，人們俗稱的“房産仲介”。

　　2014年，房産仲介可謂“內憂外患”。樓市的週期化起伏令其業績平淡，一場仲介的“大革命”正在波瀾壯闊地展開。近日，房産仲介市場硝煙四起，鏈家地産、中原地産等幾大房産經紀公司掀起了一場針鋒相對的變革。與之前矛頭直指搜房網等網路平臺不同，這次他們是短兵相接。

　　對於房地産仲介而言，今年註定是不平淡的一年。一方面，今年以來，房地産市場陷入調整，成交萎縮讓諸多地産仲介生存困難；另一方面，房地産電商、O2O、全員行銷的崛起，讓傳統仲介行銷模式面臨被顛覆危機。

　　作為行業老大的中原地産並不打算坐以待斃，中原集團主席黎明楷于日前發表致中原集團內地三級市場同事的公開信，推出包括全員利潤分成、加大網上資源投放，以及推行核心員工持股等五項新政，積極應對行業變革。

　　“中原地産歷年以來都有盈利，我們會為員工提供足夠的子彈與政策，和同行打這一場消耗戰，抵禦所謂新模式帶來的衝擊。”黎明楷在接受記者採訪時表示，為了打贏這場硬戰，中原已經做好了犧牲明年，甚至更長期利潤的準備。

　　經紀人爭奪激烈迫行業老大變革

　　“我們這些同行所推行的新模式，實質就是讓一線經紀人更著眼于眼前利益，用不賺錢的方式尋求市場規模的擴張，然後以用戶數量的網際網路故事説服風險投資繼續燒錢，甚至上市。”黎明楷告訴記者。

　　據悉，近日，鏈家地産通過非公開渠道宣佈三項變革措施，其中最令人關注的是其提出實現管理架構扁平化，所有管理人員和職能服務一線經紀人，公司和員工充分分享利潤，大幅提高經紀人提傭比例，最高至70%，同時幫經紀人實現年銷售額從1億元向10億元的飛躍，實現年薪百萬等。

　　隨後，思源地産宣佈，將二手房買賣佣金從原來的2.7%下降至1.5%，租房佣金減半。不管是買賣還是租賃，經紀人可享受32%的通提提成比例。我愛我家也對外公開宣佈，將推出全員持股計劃，地産仲介的變革如潮水般涌現。

　　黎明楷坦言，上述三家仲介的變革措施儘管有所不同，但核心均是希望通過提高佣金來爭奪一線經紀人，迅速擴大自己的市場份額。但房地産仲介向來是一個薄利的行業，中原地産最近數年的利潤率也不過在10%左右浮動，遇到市場不好時甚至出現無利可圖，在這樣的情況下，大幅提一線員工的佣金提成，勢必會帶來負面連鎖反應。

　　“以扁平化管理為例，其實質是降低管理人員的分成比例，將擠出來的佣金分配給前線。在現代IT技術的協助下，無疑可以提高管理人員的效率，讓每個管理人員可以管理更多的下屬。”黎明楷表示，但如果架構過分扁平，日常管理將會日漸廢弛，導致盤源品質出現惡化，一線人員服務素質下降。

　　房地産交易的特性是交易金額高、流程複雜，除非是極個別的資深從業員，一般前線人員要靠個人能力去協調買賣雙方完成交易並不容易，過分扁平化會帶來成交概率下降，導致生意越來越難做。

　　對於鏈家提出 “羊毛出在豬身上”的盈利模式，即利用經紀業務之外的增值服務和衍生業務盈利，黎明楷並不認同。

　　黎明楷表示，“通過所謂平臺化與介入金融服務獲得額外利潤，這件事中原也一直在做，但經紀業務在每家地産仲介均是最主要收入來源，如果金融服務這麼好賺錢，就沒必要做虧本的經紀業務。這種不具備可持續發展能力的經營模式風險極高，規模越大虧損越嚴重，只要資金鏈一斷，會倒得很快，受損害的將是希望在行業中持續發展的員工。”

　　中原地産為打硬仗推五項“新政”

　　即便黎明楷並不看好這些新模式的持續發展性，但在競爭對手兇猛爭奪經紀人資源的勢頭下，中原地産不得不主動變革應對動蕩的市場格局。

　　記者了解到，五項新政分別為：一，按照不同城市的競爭環境變化推出獎勵計劃，讓前線員工與經理的整體收入高於同行；二，加大網上資源投放，讓前線員工在網上吸納客戶的機會高於同行；三，調整佣金結構，讓用心做好盤源工作的員工得到合理的佣金分配；四，推出全員利潤分成計劃，讓所有員工都能分享到公司的利潤；五，推行真正的股份制，讓骨幹員工在法律上正式成為公司的股東，能長遠地分享到公司成長的增值。

　　中原地産創始人施永青此前在接受記者採訪時坦言，中原在內地發展存在一些管理弊病，其中最重要的一個問題就是薪酬制度不合理，“肥上瘦下”，高層在佣金分配上得到的比較多，而一線部門分配得比較少。由於包括Q房網和德佑地産在內的競爭對手目前在這方面都比中原做得好，這使得中原在人才吸引上面臨較大的壓力，因此希望能夠變革佣金分配機制，調整管理層級，使一線員工可以獲得更多的收入分配比例。

　　黎明楷也表示，對於一線經紀人而言，公司此次新政的重點是加大激勵力度，這包括獎金分配、佣金調整以及全員利潤分成計劃，目前細節仍在制定中，但最終目的是讓員工在中原地産也能獲得不遜於其他平臺的收入。

　　更引人關注的是，以往由少數幾個大股東主導的中原地産，破天荒提出員工持股計劃。黎明楷告訴記者，目前公司大股東已經達成共識，將拿出20%以上的股權向中高層管理人員開放，雙方將根據協議由後者以一定的價格購買中原地産的股權，以此分享公司發展從而帶來的股權增值收益。此外，地區公司中高層未來還有望通過“類合夥人”的形式持有地區公司一定比例的股權，從而形成中高層核心人員與股東利益高度捆綁，實現利益共用，風險共擔。

　　推行真正的股份制架構，也意味著多年來堅持不上市的中原地産未來有可能涉水資本市場。黎明楷向記者坦言，雖然中原地産短期內沒有上市計劃，但如果未來有業務發展的需要，不排除考慮上市融資。

　　然而，對於成立已36年的中原地産而言，即便推出史無前例的大力度改革，也沒有必勝的把握。黎明楷直言這是一場“消耗戰”，按照如此高比例的利潤分配力度，所有仲介公司都無法實現持續經營，就看誰能頂住虧損熬到最後。“我們 (指中原地産)這次決心豁出去，就是為了要讓外界看清楚哪种經營模式才是最具有持續性，誰笑到最後才是最終的贏家”。