房企“失算”山西

　　晉，難進

　　十多年來，首創置業、恒大、碧桂園等品牌房企進軍山西市場，遭遇各種問題

　　高平市，位於山西省東南部，隸屬於晉城市。兩千多年前，這裡是著名的長平之戰發生地，紙上談兵的趙括即兵敗於此。

　　2014年，碧桂園投資高平被當地高調宣傳。不過時至今日，在高平康樂東街、“三館”廣場對面，一塊被認為歸屬於碧桂園的地塊沉寂已久。據當地人士介紹，在今年上半年該地塊就停工了。《中國經濟週刊》8月曾報道，這個項目“前幾個月就把樹都移走了，計劃開工”。

　　11月26日，中紀委通報，山西高平市原市委副書記、市長楊曉波被調查。當地原計劃投資26億元的“一號工程”碧桂園城市綜合體項目也傳出停工的消息。本週，記者從碧桂園方面了解到，碧桂園現已退出在高平的項目。

　　十幾年來，山西頭頂資源大省的光環造富一方，“煤老闆”對房地産企業形成強大的吸引力，陸續登陸山西的品牌大房企多達數十家。然而多年過去後又有幾家歡樂幾家愁？

　　碧桂園的“放棄”

　　碧桂園方面表示，高平項目凈用地面積約450畝，首期約230畝按正規程式獲取土地，但沒有開工。現在也已經退出

　　11月26日，中紀委通報山西女官員落馬消息。其中一名女官員是山西高平市原市委副書記、市長楊曉波，被給予開除黨籍、開除公職處分。

　　楊曉波落馬的同時，在當地被視為楊曉波“一號工程”的碧桂園城市綜合體項目再次引發人們的關注。

　　高平官網顯示，2013年7月18日，碧桂園方面一位投資拓展經理考察高平；此前兩天，富力集團聯席董事長張力一行也就高平城市建設發展進行參觀考察。高平時任市長等都出面陪同。2013年年底，高平黨政一把手帶隊，專程赴碧桂園總部考察。當時，碧桂園方面人士也表示，高平市投資環境良好，發展潛力很大，希望早日到高平進行項目投資與開發。

　　在高平當地有關人士眼中，高平曾希望引進碧桂園等知名房企進入投資，簽署了有關招商引資協議後，即進行大力宣傳。

　　晉城《太行日報》報道，3月13日，跟隨廣東企業家山西投資考察團前來考察的碧桂園集團與高平市政府簽約，投資建設高平碧桂園城市綜合體項目。項目佔地860畝，總投資26億元。“項目將於近日掛牌、開工，大約2-3年時間可建成。”但今年4月底，時任高平市長楊曉波落馬。這個被視為楊曉波“一號工程”的項目也隨之偃旗息鼓。

　　昨天，記者從碧桂園方面了解到，碧桂園現已退出在高平的項目。碧桂園曾同高平方面接觸，考察了當地投資環境，做了一些規劃設計、勘探等準備工作，但因為當地政府對地塊功能定位改變，因此退出。在碧桂園內部人士看來，公司考察不同城市地塊，都是很平常的企業行為；最後根據市場變化做出判斷，拿或不拿地，也是正常的企業行為。

　　日前，碧桂園方面介紹，高平項目凈用地面積約450畝，首期約230畝按正規程式獲取土地，但沒有開工。現在也已經退出。

　　山西的誘惑

　　超萬億的民間資本、熱衷於買房投資、高端産品稀缺，山西樓市對房企來説是一塊“大肥肉”

　　十多年前，在一線城市的各大名盤售樓處，就流傳著這樣的傳説：有一群人，他們其貌不揚，買房速戰速決，出手闊綽，通常一買就是整個單元或整層樓。有人背著裝滿現金的蛇皮袋，買房一次性付款，將售樓處的驗鈔機累癱……他們就是來自山西的煤老闆們，他們與浙江炒房團一起，成為21世紀初期中國樓市神一樣的存在。

　　“那時候，在售樓處只要聽到山西口音就覺得快中大獎了。他們當中有不少都是從事煤炭生意的，買房意向非常明確，只要簡單講解一下，基本就直接付款買下。”從2006年起就從事售樓工作的孫小姐回憶。

　　正是以這種粗放的“煤老闆”為代表的刻板印象，使得一些房企奔赴山西“搶富人”。北京的山水文園、中莎廣場、天潤福熙大道、中堂國際廣場等主打高端住宅和投資型物業的項目，都曾先後進入山西推盤。而SOHO中國董事長潘石屹更是在山西煤老闆購房團的簇擁中，大賣旗下樓盤。早前媒體有報道稱，建外SOHO、三里屯SOHO的買家中均有一半以上來自山西。

　　2011年，由住建部政策研究中心與高和投資聯合發佈的《民間資本與房地産業發展研究報告》中測算，山西、溫州、鄂爾多斯三地民間資本量分別達到約1萬億元、5200億元和2200億元，且未來規模還將持續增長，彰顯了山西對於眾多品牌房企的進駐釋放出了強大吸引力。

　　超萬億的民間資本、熱衷於買房投資、樓盤開發水準較低、高端産品稀缺，山西樓市對房企來説是一塊“大肥肉”，與其坐等“煤老闆”到府，不如送樓到家。2005年，首創置業以3.1億元購得太原市長風商務區最大的0514號地塊使用權，當時有本地開發商大呼“狼來了”。隨後，奧園、富力也挺進太原。2010年後，合生、星河灣等也紛紛搶灘山西高端住宅市場。品牌房企們都試圖在“煤老闆”的故鄉分得一杯羹。

　　記者統計發現，各大開發商在太原打造的豪宅名盤基本上都處於具有潛力的升值地段。以商業地産起家的萬達，于龍潭湖邊打造觀湖豪宅，並立下壯志將太原萬達廣場定位為北方最高端的A級店；星河灣項目地處太原市政府“南移西進”戰略重點打造的城南高檔居住區核心區域。

　　據第三方數據發佈的2010年全年百城商品住宅銷售排行榜顯示，太原2010年商品住宅攬金最多的兩個項目均為豪宅。其中，太原星河灣全年銷售金額達60.84億元，而同一年北京銷售金額排名第一的新里西斯萊公館，全年銷售金額為53.04億元；上海市銷售金額排名第一的保利葉都，全年銷售金額為38.24億元；廣州市銷售金額排名第一的亞運城，全年銷售金額為46.02億元。三個一線城市的項目銷售金額冠軍都不及太原排名第一的星河灣。

　　嗅覺敏銳的開發商並非僅此數家。萬科、恒大、首開等品牌開發商也先後入駐山西，在加緊土地儲備的同時，瞄準了利潤較高、“抗壓性”較強的中高端及高端市場。

　　“過剩”的山西樓市？

　　“煤老闆”更願意在北京上海投資買房，太原只是“自住”，供需失衡露端倪

　　然而，光鮮的銷售數據並沒有持續太久。從進駐前的滿懷信心，到開發銷售過程中的困難重重，很多房企開始意識到山西的房地産市場有其自身的特點，並不是原先想像中的“錢多、速來”那般輕鬆。

　　一位常年紮根山西太原的某大型房企負責人告訴記者，由於山西人的性格原因和保守程度，雖然同樣熱衷於投資房地産，但和浙商在外賺錢返鄉置業的思路完全不同，“煤老闆”們更習慣於在家鄉賺錢到全球各地去買房，大部分的投資將首先投向北京、上海等一線城市，太原的房産更多是供“煤老闆”自住的。因此，多年來，太原樓市一直處於“慢熱”的狀態。

　　“按照項目的開發規律，産品品質和價格會越來越高，但山西住宅市場上的客群品質卻在慢慢下降。”一位長期關注山西市場的業內人士指出，這種住宅市場上供需不對等的狀況在2011年便已經顯露無疑，項目之間的競爭也更加白熱化。公開數據顯示，2014年，山西省商品房待售面積為1057.5萬平方米，相比2010年翻了一倍。

　　申銀萬國證券今年3月發佈的房地産行業報告中顯示，山西屬房地産供給過剩的省份，省會太原市的供給為嚴重過剩，過剩比例為44%。

　　星河灣2009年進入太原，至今已有5年時間。今年6月，星河灣副總裁張學鳳在記者採訪時表示，山西的特點是晉商文化，但樓市無論價格、品質都還有待提升，希望把太原星河灣做成一個為整個山西打造的高端社交平臺，太原星河灣存貨還有數十億元。星河灣官網披露，2014年太原星河灣的銷售額為8億元。

　　開發商“水土不服”

　　一位不願具名的房企人士表示，在太原做開發太累，買地累，辦手續累，房地産發展的門檻太多

　　在品牌開發商進駐山西之前，當地房地産市場始終處於相對落後的狀態，産品單一、戶型結構簡陋、無法滿足個性化需求等等飽受詬病。而品牌房企的挺進，無論從規範、規模開發，還是産品打造方面，都輸入了全新的開發理念和模式，對當地樓市起到了積極的推動作用。據工作生活在太原多年的郭棟回憶，在大牌房企進入太原以前，太原市房地産開發不遵守規劃、小産權房遍地等情況隨處可見。“就是因為大部分房子沒有産權，所以直到2009年萬科的項目開始銷售，我才出手。至少這是正規的開發商，品質有保證。”

　　但在實際的開發過程中，“外來者”也遭遇了重重難題。一位不願具名的房企人士表示，由於強烈的“地方保護主義”，在太原做開發太累，買地累，辦手續累，房地産發展的門檻太多。“一個項目因為各種流程審批的推延，無形中加大了開發的成本，有時候進退兩難，最後拖個7、8年，只要項目不賠錢就可以了。”他表示。

　　被“拖”住的還有萬達。

　　“對於5年一屆急於出政績的地方政府來説，萬達模式是再受歡迎不過的了。”萬達集團董事長王健林在接受媒體採訪時曾信誓旦旦地説。憑藉萬達的執行力，從拿地到開發，一個萬達廣場的開業時限通常是18個月左右。而在山西太原，這條鐵律已然被打破。根據資料記載，2007年9月萬達集團就以15億元取得了位於太原市中心，距離府西街中央商務區僅500米的核心地塊；按照萬達的規劃，擬斥資70億元打造一座集國際酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓、高檔住宅、休閒百貨、國際影院為一體的全新第三代城市綜合體。

　　然而，項目目前仍在建設中。2012年6月份該項目的拆遷工作才剛完成，到今年上半年，項目僅建成開業一座五星級萬達文華酒店和高檔住宅萬達公館在售。此時距離拿地已經過去7年。

　　援引2010年太原市紀委對太原市工程建設行政審批效率進行專題調研的發現，一個房地産項目，僅市發改委、規劃局、國土局、住建委、房管局、環保局、文物局、消防支隊、人防辦等9部門的法定審批時間就長達223個工作日。如果再有一些拖遝、扯皮，一個項目幾年辦不全證件實屬常見。“辦證期間，也不可能停工等待，所以明知違規也願意以小博大的現象很正常。”某國內TOP10房企人士表示。

　　而記者從公開報道獲知，今年以來山西官場“地震”牽涉到多家房地産開發商，多名官員涉案內容包括違規修改規劃、為開發商侵佔公園綠地開綠燈等。

　　品牌房企的退與進

　　首創置業在遭遇合作方及規劃調整後退出太原；恒大已佈局太原、臨汾及晉中，準備再進長治

　　北京老牌房企首創置業的折戟太原，可謂外來房企在山西遭遇“不可抗力”的縮影。

　　記者從北京一位代理行人士處獲悉，太原是首創置業2005年開始全國擴張的重要一環。當年9月，首創置業通過掛牌方式成功購入太原長風住宅項目，成交價約3.1億元，土地儲備增加約64萬平方米，佔了公司土地儲備的15%，可謂重金部署。“當地政府招商引資，要開發太原南片區，首創置業是片區第一個落地的大項目。但首創置業進入太原後可能遭遇了水土不服，原來的合作方也出現了調整。2008年，傳來當地政府改規劃、首創退出的消息，令業內十分吃驚。”

　　記者查閱首創置業的報表發現，其對外披露該項目時一直以“住宅項目”為口徑。比如2005年報中的獲地資訊，又如2006年年報披露為“太原長風住宅項目”，計劃分為4期開發，首創持股55%。但在2007年的年報中，該項目又變成首創100%持股。

　　2008年的中期報告中，首創正式宣佈，太原長風項目由於政府調整規劃，由“住宅為主變更為以商用物業為主”，與集團對該項目的産品定位不符，經過與政府部門協商，集團退出該項目，目前已收回“全部前期投資”。

　　記者查閱公開資訊獲悉，2012年8月、2013年4月，首創置業董事長劉曉光分別前往山西晉中市、太原市“考察”，但首創置業一直沒有重回山西。

　　此外，向來熱衷於佈局三四線城市的恒大地産，在山西也經歷了“二進宮”。目前，恒大在太原、臨汾、晉中等地均有項目在售，個別還創造了不錯的銷售成績。而在山西東南小城——長治，恒大卻走得並不順利。2009-2010年間，恒大地産就曾深入長治考察。據當地一家房企的負責人透露，當時恒大到長治是想與在本地擁有大量土地儲備的一家本土房企進行合作開發，“但最後條件沒有談妥，恒大就此撤退。”該人士透露，這些年，恒大在山西的開發不斷縱深，對於GDP位列山西省第三的長治市，始終難言放手。據一位接近恒大地産的人士透露，目前恒大也有意向進入長治拿地，而意向中的地塊正位於城市商業的核心區。

　　B10-B11版采寫/新京報記者 李捷 張旭 自曾暉

　　(原標題：晉，難進)