借款金額低於房産估值;以借款公證和抵押登記治“老賴”;注重實地調研

　　和信貸房産抵押貸款三法待驗

　　■本報見習記者 劉 琪

　　剛剛過去的10月份，或許對許多投資人而言是“黑色十月”。38家問題平臺接連出現——詐騙、提現困難、老闆失聯……在又一次倒閉潮來臨之際，這些神經緊繃的投資者似乎將目光投向了做房産抵押的P2P平臺，有不動産作為抵押的標的或許能給他們帶來更多的安全感。

　　投資者王先生此前在接受《證券日報》記者採訪時就表示，投房産抵押標心裏更踏實一些，“一是覺得有房子抵押，就算借款人不還錢了也還有房子可以賣;二是房抵標一般金額都比較大，更容易投上，那些幾萬(元)、十幾萬(元)的小額標根本搶不上。”

　　那麼，到底什麼是房産抵押標，其是否存在風險，如何控制風險……帶著這一系列疑問，本報記者對目前中國最大的房産抵押借款平臺之一的和信貸進行了採訪，作為和信旗下企業，和信貸的交易額在1年多的時間裏超過了17億元，這也從側面印證了投資人對於房産抵押標的認可。

　　和信金融總經理曹志偉表示，借款人以房産作為抵押借款，平臺會進行公證、委託、抵押登記等手續，形成完整的抵押和借貸關係。當借款人無法還款時，平臺有權對房産進行處理。而且，借款人能借到的金額絕對低於房屋本身價值。因此，投資者的資金安全相對可以得到保證。

　　遵循“物有所值”的原則

　　“房産抵押標是有抵押物的，對於這些做抵押的客戶，我們遵循的是‘物有所值’原則，在‘物有所值’的情況下，我們才會為借款人提供資金。”曹志偉對《證券日報》記者解釋道，“即便借款人的個人資質非常好，是企業的法人或者股東，但是他的房子只值500萬元，他跟我借500萬元也是不會批的。這就是在遵循物有所值，我們首先要保證投資人資金的安全，而不是先去看借款人在做一件什麼事情。”

　　值得一提的是，借款人在平臺上能借到的金額是絕對低於房屋本身價值的。

　　據悉，和信在對房價進行評估時，會通過一個聯網系統查詢該房屋近3個月的市場價格獲得最低價格，同時從兩家第三方房産仲介處獲得該房屋可銷售的最低價格，取這3個最低價格數的平均值後，再在此基礎上“打個折”。

　　“這麼做的原因首先是保證投資人資金的安全，同時對借款人也是一種約束。”曹志偉解釋道。

　　當借款人房産的價值與借款金額相匹配後，下一步就會進入抵押操作流程。據曹志偉介紹，其首先會在公證處做一個有效期限是2年的借款公證，然後再建立委託關係，包括委託抵押、解押、還款、買賣等環節。最後，在這些手續完成後，還需要去建委進行抵押登記，也就是借款人把房産抵押給出借人。在經過3-5個工作日後，和信可以憑藉受理通知單去建委拿取房本和房屋他項權證。

　　“我們有了公證和房屋他項權證，就形成了一個完整的抵押關係和借貸關係，這也就意味著當借款人在不能履行合同義務或者沒有能力履行合同義務時，和信可以不經過借款人就把這個房屋進行過戶，這也是保障投資人利益的方式。”曹志偉表示。

　　“實地調研”必不可少

　　幾乎在所有的P2P平臺，都有“老賴”的存在。對於逾期，和信也有自己的一套辦法。

　　“借款人在我們這兒押著物，而且我們前期做了借款公證、抵押登記，這個借款公證最低限度的作用就是強制執行，不用再去起訴、開庭、宣判，一旦你不還錢馬上可以去向法院申請強制執行。而且，逾期還款還有違約金、滯納金，這些都是在借款協議上規定的”。曹志偉説，比如客戶還不了錢了，催收部門就會建議他把房屋賣掉，一般情況下客戶都會配合。

　　“因為在房屋不賣掉的情況下，按照規定滯納金會逐日增長，但問題最終還是要解決，拖的時間越長，付出的成本就越高，借款人早解決把房賣掉的話還能留下一筆錢。”曹志偉對記者這樣説。

　　如此看來，在這樣的借貸關係下，即使借款人無法還款，但是當平臺對抵押房産進行處置後還是可以有效保證投資者的資金安全的。

　　不過為了進一步降低風險，平臺還會去了解借款人的借款用途，比如派經驗豐富的人員去追蹤訪問、拍照取證來核實借款緣由及用處。此外，平臺也會對還款來源進行考察，“比如一些流水賬、進出貨單、銀行卡的來往記錄，還有庫存、店面經營時長、營業執照、上游相關合同等，這些東西都會有專業的人員來辨別真偽，以及進行必要的評估。”

　　注重考察城市“經濟支柱”

　　“另外，公司業務目前都在一線城市開展，比如北京、上海、廣州、深圳等，因為一線城市房價的抗壓性比較高。”曹志偉告訴記者，和信去一個城市開展業務前期主要考察以下三點:一是人口，二是經濟支柱，三是房價。

　　“為什麼要把經濟支柱放進去?比如山西和鄂爾多斯，它們的經濟支柱分別是煤和礦，一旦這兩個行業出現問題，那麼全市甚至全省的經濟支柱就有了問題，房價就有可能下跌。我們要去的是(産業)發展比較均衡的地方，而不是某一個行業是經濟支柱的城市，以此降低風險。”

　　在曹志偉看來，抵押房産的價格在短時間內大幅下跌，是房産抵押對平臺帶來的風險之一。“另一個更大的風險就是地震，一地震就全沒了。所以風險這個東西，就看人怎麼去想。”他笑著説道。

　　本版相關人士觀點僅供參考

　　投資者據此入市風險自擔