房企打出“降息牌” 深圳又見“日光碟”

　　央行21日宣佈降息，給深圳22日開盤的3個樓盤上了一道“開胃菜”。中國證券報記者獲悉，這3個樓盤22日共吸引超過5000人到場，售出逾1500套房，有樓盤當天即告售罄。在“日光碟”再現的同時，深圳一些開發商以降息為噱頭挑動購房者的神經。分析人士認為，突如其來的降息説明經濟形勢比想像的更為艱難，房地産行業難以獨善其身，降息可能只是短期利好。由於樓市庫存高企，如果供求關係未來沒有發生實質性變化，降息對市場的提振作用將有限。

　　“搶房潮”再現

　　據房掌櫃等仲介機構數據，22日位於深圳市龍崗區坂田板塊的某樓盤開盤，共推出700套房源，折後均價達3.4萬元/平方米。這是該區域板塊樓盤的開盤價第一次突破3萬元/平方米。截至當天下午2時許，銷控表被全部標紅，意味著700套房源已全部售完。該樓盤當日銷售總額超過23億元。當天，位於深圳市龍華板塊的某樓盤推出370套房源，共吸引1000多名購房者，到下午3時許即宣佈售罄，全天銷售金額逾10億元。位於深圳前海的某樓盤當天推出500套房源，全天售出約80%。

　　據仲介機構統計，11月22日參與上述三個樓盤開盤的購房者超過5000人，當日推出的1500多套房源幾乎被搶購一空，深圳樓市出現久違的“瘋狂”。業內人士表示，深圳樓市上一次類似的“搶房潮”要追溯到2012年6月，恰恰也是在央行宣佈降息之後。2012年6月7日(週四)晚間，央行宣佈降息，此後的第一個週末，深圳出現“千人排隊買房”的盛況。

　　今年以來，深圳房地産市場的總體表現較去年遜色。“9·30”樓市新政出臺之後，深圳樓市逐步回暖。據深圳中原地産統計，10月深圳新房共成交4783套，環比增長50%，但成交均價出現回落。

　　降息帶來短期刺激

　　此次降息的消息激活了一些購房者的熱情。降息後，5年以上貸款基準利率為6.15%，相當於降息前的9.4折，有助於降低購房成本。如果20年期100萬元商貸按等額本息法還款，執行降息前的貸款基準利率，則月供需7485元，而執行降息後的新基準利率，則月供需7251元，每月減少234元，合計少付5.6萬元。

　　克而瑞深圳機構總經理許爍表示，降息的消息對於房地産市場來説肯定有刺激作用，這是一種政策利好，對購房者的心理將産生影響。中國證券報記者接觸到的幾位購房者表示，降息後，對於是否“出手”購房不再猶豫。同時，開發商以降息作為“賣點”，挑動購房者的神經，市場氣氛出現了今年以來少有的活躍。

　　銀河證券研究報告指出，降息將進一步促進房地産成交量。降息首先會從心理上給予購房需求積極的暗示，在行為上促使購房利率下降、購房成本降低，兩方面直接利好樓市成交。1998年以來，我國共有兩輪明顯的降息週期，降息對樓市的提振非常明顯。

　　不過，有購房者發出疑問：對於總價動輒幾百萬元的房子來説，降息帶來的幾萬元的實惠只是杯水車薪。許爍指出，降息對樓市來説只是短期利好。突如其來的降息意味著今年的經濟形勢可能比想像中的更為艱難，而房地産行業與整體經濟密切相關，難以獨善其身。如果明年經濟增速繼續放緩，會對購房者的消費心理構成不利影響。

　　樓市走勢尚待觀察

　　時值年底，降息給一些正在衝刺全年業績的房地産開發商提供了行銷的噱頭。但中國證券報記者在採訪中發現，目前一些購房者雖然面對降息利好，對整個樓市仍心存疑慮，即：如果現在出手，擔心房價還未跌至最低點；如果現在不出手，行情真的一路走好，恐怕會錯失良機。

　　許爍認為，房價在短期內不會出現太大的波動。降息對於房地産開發商的實質影響有限，目前到了年底衝刺業績的階段，開發商還是要先做好這件事。至少到目前為止，迫於業績壓力，開發商還沒有明顯的坐地起價的衝動。

　　就房地産整體狀況而言，庫存壓力依然高企。許爍表示，目前樓市的形勢與前幾年市場回落時有所不同，目前的低潮完全是因為供求關係發生了變化。多數城市庫存沒有減少，供應則仍在增加，導致供過於求。上海易居房地産研究院最新發佈的《10月份一線城市樓市報告》顯示，10月一線城市新建商品住宅庫存量為3758萬平方米，雖然環比減少0.9%，但同比仍大幅增加36.7%。需求較為旺盛的一線城市尚且如此，前幾年過度開發的三四線城市的庫存壓力可想而知。

　　樓市的中長期走勢尚待觀察。平安證券研究報告指出，此次降息有利於降低開發商和購房者的資金成本，加速行業見底回升。但本輪房地産市場調整最大的考驗仍是持續萎靡的成交量，其中有行業中長期拐點的原因，此次降息的政策指向並非提振房地産，無法改變行業面臨中長期拐點的趨勢。