“這一輪的樓市調整並非由調控政策所致，而是市場內部進行的調整，即改善型需求替代剛需成為主角。”

　　理財週報地産實驗室研究員 邵曉/文

　　“改善型需求作為樓市一支重要力量始終存在，始終有其生存和發展的空間，2014年改善型需求存在兩個‘階段性’釋放‘窗口期’，即5-6月與9-10月兩個市場階段。”同策房産諮詢研究部總監張宏偉早前表示。

　　亞豪機構最新數據顯示，2014年上半年北京樓市成交均價為25932元/平米，與去年同期相比上漲17%。雖然上半年樓市存在一定觀望情緒，但從上半年各區銷冠來看，改善型樓盤依然表現亮眼，並逐步帶動整體樓市的回溫。

　　“北京樓市正在發生結構性變化。”北京一名資深市場人士指出，從上半年來看，剛需市場受自住房衝擊，導致觀望情緒濃厚，而高端市場中價格合理、配套齊全的些許項目成交依然樂觀，“改善型需求穩定增長，在市場成交中逐漸佔據重要地位。以限購陸續鬆動開場的下半年，改善型需求很有可能再度發力。”

　　改善型需求成為市場絕對主力

　　2014年上半年，諸多改善型産品 “逆市”突圍。無論是上半年成交量/價榜單還是各區域板塊明星項目，改善型樓盤都是主流。作為上半年北京銷售冠軍企業，北京萬科很大程度上得益於旗下改善型項目的給力表現：在市場觀望情緒最為濃厚的2014年1到5月份，京投銀泰萬科西華府以21.8億的熱銷成績當仁不讓地成為北京商品住宅市場銷冠。

　　據網易房産統計的2014年上半年住宅銷售榜單顯示，針對中高端客群的改善型樓盤，在本輪市場起伏過程中，持續穩定地表現出不俗的銷量。

　　從成交套數來看，京投銀泰萬科西華府、西山藝境、興創·屹墅、山水文園、龍湖·雙瓏原著的成交量分別達到630套、299套、204套、199套、138套，並呈現持續上升趨勢。

　　而從成交金額來看，改善型樓盤更是表現活躍，其中，北京西部銷冠京投銀泰萬科西華府，依然以22.8億元成為北京西南板塊的銷冠。

　　“相對於剛需和頂級高端産品，改善型樓盤將是未來北京最為安全的産品線。”一位北京房企高管對理財週報記者説。而他所在的企業，近年來正努力將主要産品線從“剛需盤”調整到“改善盤”。

　　購房窗口期逼近

　　“這一輪的樓市調整與以往不同，並非由調控政策所致，而是市場內部進行的調整，即改善型需求替代剛需成為主角，這個過程中不可避免地會發生供求關係的博弈，導致市場度過一個震蕩期，但也將使得成交更加理性和穩定，促使購房窗口期再次打開。”一名業內人士分析。

　　針對近日國家定向降準，市場的資金面也有所放鬆，央行[微網志]也同時喊話支援個人自住房房貸。宏觀經濟層面的政策變動，必然也將使得銀行在剛需、首改需求領域房貸的審批提速。“這將刺激市場短期內需求反彈，甚至可能出現新一輪‘搶房潮’”。

　　而從以往市場回暖的經驗來看，位置好、交通便利、性價比高的樓盤將首先獲得市場關注。“這類樓盤在市場低迷期都能夠保持較好的銷售情況，一旦樓市回暖，必將是購房人最先爭搶的對象。”一名市場人士表示。

　　作為西南板塊銷冠，京投銀泰萬科西華府近日受到業內人士重點關注。該項目位處四環稀缺地段、9號線郭公莊地鐵首站，一期推出曾以成交均價39063元/平米成為當時最具性價比的熱點樓盤。

　　據透露，京投銀泰萬科西華府二期産品已經入市，主打改善型三居産品，價格鎖定在42000元/平米左右。“同時具備四環、地鐵、精裝這樣優勢的樓盤，這個價格確實少見，要知道長辛店五環外樓面價都已經達到4.5萬了，預計北京四環沿線房屋均價破10萬也就未來兩三年的事了。”上述市場人士感嘆。