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專家談收購商品房用於保障房:需防止權力尋租可能

  • 發佈時間:2014-11-24 16:02:00  來源:中國廣播網  作者:佚名  責任編輯:陳晶

  【導讀】媒體報道,住建部計劃出臺收購商品房用於保障性住房指導意見,去庫存化成為樓市當務之急。經濟之聲《央廣財經評論》本期觀點:化解庫存壓力、保“保障性住房”,新政“一箭多雕”未必無望。

  據經濟之聲《央廣財經評論》報道,儘管隨著國家統計局10月份房價數據的發佈,房價再次被證明還沒有止跌企穩,購房好時機依然存在,但是樓市去庫存前景不容樂觀。部分城市二手房市場再次呈現出成交放緩的趨勢。以北京為例,偉業我愛我家市場研究院的統計顯示,11月上半月,北京市二手住宅網簽量環比10月下半月回落31.5%,與9月相比回落幅度達到21.7%。廣州的情況也不樂觀,每週新入市的産品源源不斷,而且每週新增住宅供應量往往大於成交量,廣州去庫存依然“壓力山大”。

  媒體最新報道,住房和城鄉建設部計劃出臺收購商品房用於保障性住房指導意見,具體對地方政府回購或回租普通商品房分類做出具體要求。

  一面是低收入人群的住房需求,一面是地方日漸高企的房地産庫存壓力;一面是地方政府捉襟見肘的財政,一面是中小房企的資金回款需求。在各種矛盾交織中,被認為是“一箭多雕”的地方政府收購商品房用作保障性住房政策有望落地,引發熱議。也有人對此抱有疑問:市場不振,政府接盤,如此這般,泡沫豈不是越吹越大?有這種疑問並不奇怪,當然,結果如何取決於政策的制定和具體執行。如何既實現保障房目標,同時化解庫存過高對經濟帶來的負面影響?決策者開動腦筋、集思廣益,新政“一箭多雕”未必無望。

  浙報傳媒地産研究院院長丁建剛對此解讀。

  經濟之聲:去庫存化成為樓市當務之急,收購商品房用於保障性住房,可能嗎?可行嗎?會怎樣?這一條政策、這一條消息,它的可能新大不大?它的真實性你怎麼判斷?

  丁建剛:可能性非常大。從總體來説,這確實是一種資源的節約,我倒更願意把它看成是應該叫收購,而不應該叫回購,回購就有托底的意思。或者叫採購可能更合適。因為我們的政府很多項目、或者服務實際上都是向社會採購的,在這個階段,向開發商採購是可以的。但回顧一下,商品房現在如此高的庫存是怎麼造成的?實際上一個重要的原因,就是過去四年的限購限貸的政策,這是對過去幾年政策的一個反思、一個修正。

  經濟之聲:這是您可能性還是很大的,這是第一個問題,第二個問題可行嗎?政府的錢從哪來?

  丁建剛:如果一定要去造保障性住房,同樣是要花錢。因為現在保障性住房,主要物業類型是公租房,公租房實際上是不能賣給個人的,産權仍然是政府的。所以,去造要花錢,去購也同樣是花錢。如果購沒有錢,造也沒有錢,也要把新的地方、新的土地拆遷出來,然後還要建造。實際上,現在我們的保障房操作很多都是讓開發商去操作,然後政府再回購的。當然,這是沒有土地出讓金的,開發商拿建完成本的3%左右的利潤。

   經濟之聲:您覺得有哪些看點?

  丁建剛:如果事先是約定的,就是回購給政府,開發商不用去賣,就3%的利潤。但現在比比皆是的庫存,開發商到處都是,可能等著收購的項目嗷嗷待哺。政府怎麼收購,用什麼價格來收購,確定收購誰,這是一個大問題。這裡面確實存在著巨大的問號,怎麼定價格,收購誰的,那這裡很可能至少人們有這樣的疑問,存在權力尋租的可能。

  經濟之聲:到底誰買誰家的?畢竟庫存量這麼大的時候,以什麼樣的價格買什麼樣的量,買誰家,這都是很大的疑問。

  丁建剛:很多開發商可能都説,比如他所在的杭州,大概有100個以上的項目,現在都在虧損賣房。開發商説虧了,這個價格賣給政府已經是不賺錢了,另一個説虧更多,收誰的是挺難的。

  經濟之聲:而且有一個標準,房子的地位不同,地段不同,這個房價的差距也是很大的。

  丁建剛:理論上來講,沒有一套系統這樣的規則,而且在事先制定的規則,保障房的操作就是事先制定的。但是現在等於是我們在已經成品的市場上去採購,採購的時候,有一套系統的標準。如果沒有標準的話,確實值得質疑。

  經濟之聲:從目前這個跡象來看的話,如果真正變化真實的話,至少説明政府在對房地産市場還是比較擔心的。

  丁建剛:救市,再什麼説,再遮遮掩掩其實就是救市。

  經濟之聲:那我們説再從大的宏觀經濟來看,這種行為之後,這種政策之後,對於房地産投資的這樣一些經濟數據的拉動,能有多大效果?

  丁建剛:也同樣是看量,現在房地産投資開發投資還在持續下行之中,説明人們的預期,包括行業對未來的預期還是非常弱的,短期之內,不會有太大的拉動。

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