房貸新政滿月

　　距離9月30日央行房貸新政發佈已滿一個月，首套房“認貸不認房”政策在不少銀行落地執行，但備受購房者期待的七折利率並未現身，一線城市利率僅止步9折。

　　儘管如此，房貸新政仍然成為房地産市場的一劑強心針。進入10月，全國樓市普遍出現回暖跡象，其中北、上、廣、深二手房市場明顯反彈。同時，房企“抄底”拿地數量也漸增，土地市場隨之升溫。

　　報告稱3成銀行落實新政7折利率未現身

　　房貸新政出臺一個月內，中國建設銀行、中國銀行、中國工商銀行、中國農業銀行等相繼跟進，宣佈開始執行房地産貸款新政。

　　不過，據融360平臺《2014年中國房貸市場10月報告》顯示，在23個重點城市近400家銀行中，目前僅約3成銀行落實央行新政，即執行首套房“認貸不認房”的認定標準，

　　房貸新政中最受購房者關注度的“7折扣利率”，在房貸新政落地一個月後並未現身。中新網房産頻道調查發現，截止10月29日，北京、上海、深圳、廣州四大一線城市商業銀行首套房貸利率最低多為9折，且均設置了繳納保證金、抵押房産證、針對特定房源等優惠利率門檻，實際申請難度較大。

　　而在杭州、南京、天津等二三線城市，商業銀行首套房貸利率最低額甚至更高。多數最低利率在9—9.5折左右，部分仍保持基準利率。

　　業內人士認為，在商業銀行存貸比考核不放鬆、房地産行業風險壓力持續、央行堅持流動性定向釋放等多重因素影響下，施行7折房貸利率將使商業銀行虧本。“如果銀行執行7折房貸利率，將做一單賠一單。”某國有銀行支行負責人表示。

　　樓市普遍回暖 多地二手房市場量升價漲

　　雖然房貸新政出臺後落地銀行尚不足半數，但上述報告也顯示，相比9月份，10月份房貸環境已大幅寬鬆。

　　在此影響下，全國房地産市場已呈現出普遍回暖勢頭。上海易居房地産研究院對20個典型城市進行監測發現，10月前20天新建商品住宅成交面積約671萬平方米，環比增長約12%。一線城市環比增幅較大，10月中旬成交量反彈明顯。

　　從市場表現看來，房貸新政對二手房市場影響更加突出。以北京為例，據多家二手房機構數據，10月份北京二手房交易量環比上漲了約1倍。杭州、南京等二線城市二手房市場也明顯升溫。相關數據顯示，在房貸等政策放鬆後，杭州二手房看房者比之前漲幅達四成以上，且下單速度加快。

　　另外，因市場轉暖，個別業主甚至漲價出售二手房源。北京一仲介公司透露，隨著成交量在短期上漲，二手房價表現出小幅上漲的趨勢，但目前漲幅尚不明顯。

　　在房貸新政放寬首套房認定標準後，二手房市場購房人群也出現了分化。鏈家地産市場研究部分析員張旭表示，房貸新政下改善型需求客戶佔比加大，而對於剛需來説，並沒有實質上的利好。

　　一二線土地市場升溫更多房企入市“抄底”

　　在房貸新政落地之後，不僅一二手房成交量回升，之前幾乎凍結的土地市場也暖風漸起，其中，一二線城市升溫顯著。

　　中原地産市場研究部統計數據顯示，截止10月27日，一線城市土地成交22宗，平均成交樓面價每平米達到了9787.5元，成為近半年最高點。今年以來，這一成交樓面均價僅次於1月份。同時，平均溢價率達33%，創今年4月以來新高。

　　較高的成交價背後，是房企拿地熱情的提升。從9月開始，萬科、遠洋已陸續進入土地市場，而進入10月，保利、首開等更多標桿房企紛紛出手拿地。

　　中原地産首席分析師張大偉分析稱，信貸政策鬆綁後，一線樓市出現企穩跡象，房企投資信心得到增強，再次開始進入土地市場。相比三四線城市較大的風險，房企更願意扎堆一線城市，這種情況下，一線城市土地市場競爭依然激烈。

　　張大偉預測，隨著各類救市政策的出現，四季度更多房地産企業可能進入土地市場，期待在土地市場低位運作時“抄底”。

　　房貸新政影響下市場如何走？ 業內説法不一

　　對於房貸新政影響下未來樓市走向，有觀點認為，前九月走低趨勢將逆轉，四季度樓市會呈現“量增價穩”，也有業內指出，房地産調整將持續更長時間。

　　素有“任大炮”之稱的華遠地産董事長任志強認為，在救市政策出臺後，樓市最低點已經過去，如果房企再融資鬆口、房貸優惠等政策落實到位，10月或將逆轉樓市今年前九月走低的趨勢。不過，任志強強調，基於庫存較高，樓市會U型緩慢回升而不是V型迅猛反彈。

　　張大偉也表示，房貸新政釋放了大量需求，起碼可以增加30%的可購房人群，這一政策的鬆綁效果相當於限購鬆綁影響的5倍以上。他預測，整體4季度依然會是量增價穩的市場形態。

　　經濟學家李稻葵則認為，房地産市場調整還將持續很長時間，“預計這次房地産調整還需要2年以上，樓市的成交量和成交價格才能穩定並向上。”