2014年前9個月，全國房地産市場依然整體低迷。在此環境下，鄭州市房地産市場表現較為平穩，主要市場運作指標明顯好于全國。昨日，市住房保障和房地産管理局發佈的數據顯示，2014年1至9月，鄭州市區商品住房累計賣了59312套，比2013年同期減少3137套;市區商品住房銷售均價為每平方米7887元，比2013年同期上漲了429元。

　　數據

　　房地産開發額1263.07億元

　　1~9月，鄭州全市房地産開發投資額完成1263.07億元，同比增長27.2%;其中住宅投資840.23億元，同比增長34.7%。商品房新開工面積1855.05萬平方米，同比下降7.9%。房地産開發企業到位資金1369.23億元，同比增長13.3%。

　　前9個月，市區商品房投放面積946.26萬平方米，同比下降0.13%，其中商品住房投放面積735.35萬平方米，同比增長25.65%。而市區商品房銷售759.48萬平方米，同比下降0.89%，賣了70786套(間)，同比減少3779套(間);其中，商品住房銷售587.43萬平方米，同比下降3.18%，賣了59312套，同比減少3137套。

　　市區商品房銷售均價為每平方米8982元，同比上漲538元;其中，商品住宅銷售均價為每平方米7887元，同比上漲429元。

　　商住房庫存量能再賣8.4個月

　　截至9月底，市區商品房累計可售面積為1490.71萬平方米，同比增長24.88%;其中，商品住房累計可售面積608.01萬平方米，同比增長54.06%。若按最近12個月市區商品住房月均消化面積72.12萬平方米計算，鄭州市區商品住房庫存的消化週期為8.4個月，處於供銷平衡的區間(6~12月為供銷平衡區間)。

　　二手住房：

　　交易面積267.75萬平方米

　　1~9月，市區二手房交易面積為274.41萬平方米，同比下降21.26%，累計成交30809套，同比下降7080套;其中，二手住房交易面積267.75萬平方米，同比下降20.87%，累計成交30136套，同比下降6803套。市區二手房交易均價為每平方米7094元，同比每平方米上漲809元，其中，二手住房交易均價為每平方米6961元，同比每平方米上漲765元。

　　特點

　　9月份商品房投放量創今年最高

　　據了解，自4月份以來，全市商品房投放面積每月保持在200萬平方米以上，而市區從5月份起商品房的月投放面積均在100萬平方米以上。特別是9月份，全市及市區商品房投放面積分別達到248.31萬平方米和142.72萬平方米，均為本年月度最高投放量。

　　商品房銷量穩定價格上漲

　　從前9個月商品房銷售情況看，除2月份外，其他各月銷量均在154萬~163萬平方米之間，波動不大，其中銷量最高的月份出現在8月。而到9月份，關於住房信貸政策調整的傳聞使得一些購房者出現觀望心態，導致當月商品住房銷量回落，基本恢復到取消限購之前的水準。

　　房價方面，前7個月鄭州市區商品住房價格每平方米累計上漲870元，月均每平方米上漲124元，而8月、9月月均上漲為63元。

　　相比市區房地産市場，鄭州縣域房地産市場表現更為活躍。1~9月，縣域商品房投放886.91萬平方米，同比增長65.69%，商品房銷售586.44萬平方米，同比增長39.95%，遠高於市區投放與銷售量增幅。

　　大戶型開始受歡迎

　　8月初鄭州取消限購政策後，購房者需求出現一些變化。8~9月，80~120平方米剛需戶型的銷售面積比重為50.12%，雖仍佔絕對優勢，但比重較1~7月降低11.13個百分點;80平方米以下商品住房銷售面積比重為12.67%，較1~7月提高2.36個百分點;120平方米以上商品住房銷售面積比重為37.21%，較1~7月提高8.76個百分點;特別是180平方米以上的戶型銷售比重為9.5%，較1~7月提高4.84個百分點，取消限購對改善性需求有明顯的刺激作用。

　　寫字樓庫存量消化趨好

　　1~9月，市區非住宅投放量為210.91萬平方米，同比下降41.79%，銷售量為172.05萬平方米，同比增長7.86%;截至9月底，市區非住宅累計可售面積882.7萬平方米，佔商品房的比重由4月底(歷史最高)的66.92%下滑至59.2%。

　　分物業情況看，寫字樓以消化庫存為主，1~9月寫字樓銷售112.67萬平方米，同比增長1.5%;商業用房銷售55.24萬平方米，同比增長19.11%，商業用房銷售增長點主要在高新區和中原區，同比增幅分別為144.58%和76.29%。

　　分析

　　對市場謹慎樂觀

　　開發企業

　　應注意現金流

　　河南財經政法大學教授、房地産經濟研究所所長李曉峰昨日接受鄭州晚報記者採訪時分析，從前三季度以及9月份鄭州房地産市場數據來看，商品住房的投放量、銷售量都比較健康，寫字樓去庫存形勢也不錯，縣域市場發展也很好，在限購、限貸政策相繼取消、政策比較明朗的情況下，對房地産市場走勢可以謹慎樂觀，會慢慢回歸市場。不過，對於開發商來説，仍然不宜盲目樂觀，需要以去庫存為主，加快現金流轉，對於剛性購房者來説可根據需求擇機入市。

　　房地産實戰專家、河南王牌企劃有限公司董事長上官同君認為，鄭州房地産市場限購限貸逐步放開後，市場反應相對平穩，這是政府有條件逐步解除房地産調控的有效手段，沒有出現一下子急於放開限購限貸之後的業內擔心，房價、銷量沒有出現井噴，值得慶倖。不過，上官同君認為，第四季度鄭州房地産市場將重回觀望，這是典型的恐慌性觀望。