近來，銀行間發債開閘曾讓房企大佬拍手高呼，但其較高的準入門檻仍讓多數房企被拒之門外。當下，房企資金鏈依然普遍繃緊。

　　10月10日，中房地産（000736，SZ）對外公告稱，公司以旗下深圳子公司的固定資産為標的物，與中國富康國際租賃有限公司（以下簡稱富康國際）達成租賃協議，先向後者出售標的物，融資5億元，再約定5年後予以回購，年租息率大約8.7%。

　　昨日（10月13日），中房地産證券事務部相關人士在接受記者採訪時表示，租賃融資是當前公司融資渠道的一種方式，之前也包括開發貸、大股東關聯借款等。該人士還提到，目前中房地産也正在密切關注房貸新政，以順應市場變化。

　　在重慶一位房地産金融專家看來，中房地産此舉相當於變相融資，租賃公司相當於採取了“買入返售”，屬於資産置換，未來關鍵要看中房的回購能力，也是一個風險點。

　　借道租賃融資“解渴”

　　今年半年報顯示，報告期內，中房地産在建新項目新開工面積31.59萬平方米，簽約銷售金額9375.28萬元。去年年報顯示，中房地産新開工面積21.9萬平方米，簽約銷售金額8.8億元。

　　記者通過比較發現，中房地産今年上半年新開工量遠超去年全年新開工量，但與去年全年銷售業績相比，今年上半年銷售回款難言“亮色”。

　　近期，雖然銀行間市場放開了上市房企中票融資，但在相關行業人士看來，只有個別資信評級較高的上市房企才有資格在銀行間市場發債。

　　資金壓力下，中房地産選擇了租賃融資。公告顯示，中房地産以旗下深圳市中住匯智實業有限公司所擁有的百門前工業區地下管網及道路作為租賃物，出售給富康國際，並簽訂《融資租賃合同》，獲取5年期的租賃融資5億元。到期後，中房地産予以回購並支付年租息率約8.7%。

　　中房地産方面表示，本次融資資金到位後，一部分擬用於中住匯智公司歸還銀行借款，其餘部分用於支援公司地産開發等。

　　對此，亞信控股集團董事會秘書榮騰洪向記者表示。“這種融資估計是變相收購。項目價值是關鍵，如果不能償還，就是風險點。”

　　房企借道租賃融資的例子此前已有。去年4月初，大名城（600094，SH）控股子公司福建名城地産與上海國金租賃有限公司簽訂《轉讓合同》及《融資租賃合同》，將採取售後回租方式，由出租人上海國金租賃有限公司為承租方福建名城地産提供融資租賃1.4億元，期限3年。

　　同樣在去年，金科股份（000656，SZ）全資子公司重慶慶科商貿有限公司與金科股份持股5.5%的重慶銀海融資租賃有限公司簽訂了《融資租賃合同》，慶科商貿與銀海租賃進行融資租賃交易，融資金額為2億元，期限2年。租賃期結束後，慶科商貿清償對方租金及費用，以一元錢名義代價回購租賃物及其所有權。

　　地産租賃融資“潛力大”

　　全國房地産商會理事、交大房地産金融總裁俱樂部副會長李驍向記者表示，融資租賃在中國市場才剛剛興起，當前房地産企業又普遍存在資金壓力，未來這個渠道業務有很大的發展空間。以一線城市為例，每人平均GDP已邁過1.5萬美元大關，且商業物業也佔據中國樓市龐大的份額，消費助力租金收益上升。

　　“開發商將自有的成熟商業物業通過融資租賃公司進行融資，門檻更低，融資量更大，可依據融資租賃期內，開發商出租房産的租金收入扣除經營費稅後的餘額進行拆現，讓開發商在當期獲得更多的現金用於新項目的開發。”恒信泰富機構一位資深人士透露。

　　記者發現，上述上市房企融資租賃方式主要有兩種，大名城和中房地産採用的是售後回購模式，而金科股份採用的是直接融資租賃模式。按照寶力融資租賃有限公司給出的融資租賃業務模式，除了上述兩種模式外，還有委託融資租賃、杠桿融資租賃和聯合租賃。但在行業人士看來，對於地産企業而言，比較常見的是售後回購和直接融資租賃。

　　李驍認為，融資租賃與一般租賃的不同點在於，融資租賃期間承租人不能退租。因為正是有了明確的承租人，才有了金融租賃公司提供的定向租賃融資服務，如果租賃物産權過戶，交易成本較高，如果租賃物僅是抵押不過戶，承租人有處置權，但交易成本較低。

　　榮騰洪表示，“融資租賃是否辦抵押也是一個關鍵點，如果不辦抵押，項目本身還可以向金融機構融資。”

　　“融資租賃的主要風險在於租金收益風險，以及融資租賃期間市場波動對金融租賃公司造成較大損失。”李驍補充説，但這些風險在當事方簽訂協議時會有具體、成熟的約定條款，比如約定保底收益等。