以後可以在網上合夥集資買房、炒房、建房？短期內不現實，因為這涉及到多個行業政策面的變更。不過，眾籌買房又一次證明了網際網路金融是一個能誕生無限可能性的領域。

　　當網際網路金融和房地産碰撞會生出怎樣的火花？東莞一家P2P網站日前推出的産品“房寶寶”給出了一些答案——合夥眾籌買房、炒房。

　　據了解，房寶寶已推出四期，認購速度也不斷加快。第一期用時20個小時完成1491萬元的眾籌，而投資門檻僅為1000元。

　　不僅僅是這家P2P網站，平安集團旗下的房産電商平安好房網也在8月18日推出海外房産眾籌，不滿一個月時間籌滿100萬美元。

　　三六五網站董事長刑煒對證券時報記者表示，幾乎各家地産電商都在籌劃做眾籌地産，且開發商參與度非常高。“不過，每套房産差異很大，如何把眾籌買房的形式進一步標準化，大家都在探索。”刑煒稱。

　　目前，房地産眾籌多為湊錢買現房，也使得該形式被稱為“湊錢炒房”。

　　儘管這類新生事物也無法擺脫非法集資的質疑聲，但眼下這些平臺希望走得更遠。包括團貸網和平安好房網在內的平臺均表示，未來希望深入介入房地産的拿地、開發流程中，實現眾籌建房。

　　眾籌炒房和眾籌建房

　　借著眾籌概念的火熱，房地産眾籌也順勢而出。東莞P2P網貸平臺團貸網的房寶寶已經推出四期。房寶寶第一期的標的為東莞東城區的中信禦園項目中的一套別墅，用時20個小時完成1491萬元的眾籌。而房寶寶的籌資速度也在不斷加快，房寶寶第三期甚至出現了秒殺的局面，11分鐘內1510萬元就已籌齊。

　　在籌滿後，團貸網委託關聯公司對該房産進行代持和管理，待找到合適的買家後再交易給買家。而團貸網的董事長唐軍也多次對證券時報記者強調，團貸網對於房寶寶項目是不做任何收益保障承諾，但目前來看都是賺錢的，而且比銀行定存利息高不少。

　　據悉，團貸網以7折多的價格團購了18套別墅。目前第一期已經以1600萬元售出，溢價109萬元，折算年化收益率近40%。而第二期項目也已有售出打算，一位參與其中的投資人表示，收益預估在20％。

　　第三方眾籌平臺眾籌之家CEO王正然認為，前幾期團貸網為了打品牌，買到的別墅價格有優惠，所以收益較大，他估計年化率是20％，房寶寶之後這樣的收益率能否保持很難説。

　　這樣的火爆在平安集團旗下的房産電商平臺平安好房網上也可見一斑。作為平安集團旗下的房産電商平臺，根據官網的數據顯示，原本定於一個月完成的海外房産眾籌提前售罄，籌滿100萬美元。該網站在8月18日推出美國眾籌房産，平安好房網推出的美國房産帶有現成租約。因此，投資人最低用100美元即可當上美國房東。

　　平安好房方面介紹，投資人的收益包括房租收益和房産增值收益。房租收益預計每年4％左右。

　　平安好房CEO莊諾曾透露，“100美元眾籌美國房産”只是試水眾籌的第一步。引入歐洲、澳洲等地的優質房産“被眾籌”或將指日可待。而國內、國外的養老地産項目，也有望進入平安好房的眾籌系統。

　　從目前已經出現的案例看來，房地産眾籌分為兩類，一類是眾籌建房，投資者想要買便宜一點價格的房子，買房以自住為主；而另外一類則是眾籌炒房，投資者在眾籌裏投注一筆錢，並看漲未來的房價，從中獲取收益。

　　眾美集團副總裁陳鋒認為，第一種做法類似于集資建房，而第二種則像是湊錢投資房地産。

　　河北開發商眾美集團在石家莊的嘗試則類似于眾籌建房。眾籌的運作模式是尋找有員工有大量購房需求的大企業或大單位，收集他們的購房要求。這些員工將支付30％-50％的預付款，眾美集團用這筆預付款拿地，之後再按照員工的定制需求進行建房。

　　參與眾美集團項目的買房人幾乎可以參與到地産項目開發的全部環節。眾美集團的合作建房經驗已有10年之久，已經有河北電網、裕華區政府、河北師範大學等諸多案例。

　　“一家企業至少要一兩百個員工達成共同的購房需求才行，但這樣仍然不足以支撐一個盤，我們找到30％的人就行，先解決關鍵的拿地問題。扣除成本，我們的利潤只有3％，所以會在其他的地塊通過開發商業地産掙錢。而買房人則可以用較低的價格買到定制房。”陳峰説。

　　以眾美城一期的價格為例，其售價為2300元/平方米，而當時周邊房價為3200元/平方米。後期項目價格有大幅提升，仍然比市場價格低20%左右。

　　之所以通過這種方式能降低房價，核心在於除去了房價構成中的稅費和利息。稅費中土地增值稅是重頭，而利息則包括買房人的貸款利息，開發商的貸款利息。在房價的構成中，除去開發商的利潤，其他的成本基本都無法削減。

　　幫開發商去庫存

　　房地産眾籌為何如此火爆？

　　團貸網CEO唐軍表示，將在北京設立獨立的公司運營房寶寶産品，意圖打造一個房地産眾籌和地産電商相結合的平臺。唐軍稱，房寶寶年底會繼續推出産品，但不是豪宅類，其目的是整合中小型開發商，幫助轉型，開拓業務渠道。

　　這其實也是眾多房産電商正在探索佈局的方向。然而，諸如平安好房網和團貸網的試水為房産眾籌撕開了口子，卻尚未形成可複製推廣的路徑。

　　房産眾籌熱背後，除了投資人和平臺，開發商的參與非常積極。刑煒表示，之所以現在出現房産眾籌和諸多線上房貸産品，開發商的融資趨緊，同時去庫存壓力大是主要原因。“實際上都是在幫地産商融資，所以未來我們提供的理財産品，開發商會在一定程度上進行貼息。”

　　唐軍也稱，開發商很希望和眾籌平臺進行合作，他們在探索業務如何在傳統線下和線上接軌。

　　監管難題繞不開

　　莊諾曾對媒體表示，平安一直想做地産眾籌，為此也與萬科等地産商有過商討，但最終卻只推出了海外眾籌做試水。

　　莊諾指出了平安在三方面的考慮，一是法律規定籌集要面對特定對象，人數不能超過200人；二是地産眾籌是金融、地産和購房者的三方結合，涉及面較多；三是地産開發後端持續性。他表示，正是因為這些複雜性的存在，所以平安想到這麼細了仍然沒有做。

　　平安好房網方面對證券時報記者表示，此次把海外房産作為首次眾籌標的，也是考慮到目前國內一些政策的不確定性。只要有相關金融政策下來，平安好房會緊跟政策的指導。平安好房最快明年會推出海外眾籌第二單。

　　言下之意，平安方面正在等待監管方面的鬆動。北京大成律師事務所律師肖颯也提出，眾籌的法律風險最關鍵的在於公眾性規避。

　　正如莊諾所言，眾籌建房的流程則更為複雜。眾美集團的模式還觸及到了開發商房地産預售制度。正在開發建設的房屋需要在證件齊全的前提下，才能預先出售給購房者。然而，眾美的操作卻將銷售環節前置，先找到客戶進行籌資，然後拿地開工建設。

　　眾美的合作建房在其大本營石家莊運營了十年。2011年眾美進京，打算將這一模式在首都複製時，遇到了來自監管方面的壓力。兩年前，眾美集團和北京某著名高校2000戶職工談妥，並敲定了北京郊區的一個項目。待到融資時，和中信合作的20億元集合信託計劃未能通過銀監會批准，後來改為有限合夥制，學校工會方面也顧慮重重，最終這一項目擱淺。

　　陳峰表示，眾美集團一直在探索用合規的方式繞開非法集資和預售制的問題。他透露，眾美集團未來將考慮兩種方式：一種是走私募基金的有限合夥形式，但這受到人數的限制，同時私募基金購買有一定的金額門檻；其二是通過信託和資管計劃，“這一塊國家是放開的，但必須通過有牌照的金融機構，但走信託渠道成本不低。”

　　目前除了在房産電商和P2P平臺上，還有山東一家主營度假旅遊業的蓬達集團公司，其董事長蓋其東在朋友圈裏對青島一處公寓項目發起眾籌，一個43.56平方米的公寓，40人購買。

　　肖颯認為，司法上對微信朋友圈的理解也有不同解釋，究竟是私人交流還是公共場合，有待更多案例印證。