萬達命運十字路口:王健林緊抓文旅 佈局商業造護城河

　　王健林再次成為陜西政府的座上賓，擱置許久的西安萬達城計劃，眼看又要熱鬧起來。

　　不久前，王健林前往西安，言辭懇切，稱要與現有大型文旅項目錯位發展，推動旅遊與文化、商業和體育等深度融合。在這背後，或是他希望加快660億元巨無霸西安萬達城項目落地。

　　好壞消息總是如影隨行。在隨後的大半個月裏，談及王健林徹底退出文旅業務的謠言四起。萬達官方聲明頗有深意，他們不但完全否認了全盤出售文旅資産給融創，還明確表示“今後將繼續投資文旅産業”，而文旅集團將是萬達的“永續發展”産業。一紙延安紅色旅遊小鎮計劃，就是表明萬達想要繼續投資文旅的決心。

　　30歲的萬達站到了命運的十字路口。64歲的王健林僅用了半年多的時間，通過大手筆轉讓資産，清理海外債務，引入投資化解對賭尷尬等一系列動作成功將危機排出體外，讓萬達找到能夠通往未來的路徑。

　　他也在尋找文旅和萬達廣場之外的新支柱産業，影視、體育、教育、醫療等都在視線範圍內。

　　“萬達輕資産租金分成超過10億元，以後可能每年以10億級別增加。萬達電影、寶貝王、文化旅遊這些輕資産公司也要加快發展，”在王健林看來，萬達體育産業要回歸國內和自有IP；影視板塊要向非萬達物業擴張發力；要儘早做到管理百家高星級酒店。

　　此外，考慮到中國3億兒童的教育消費升級，王健林特別強調看好寶貝王的發展，認為這一業務有可能超過萬達電影，成為萬達新的核心企業。

　　2018年，萬達計劃收入2479億元，其中商業地産收入約佔比1/2，文化集團約佔比1/3。離最終驗收，還有兩個月時間留給王健林和他的萬達團隊。

　　繼續投資文旅信號

　　發源於秦嶺終南山東部的浐河，向北在西安市境內流入灞河。他們所環繞的數百平方公里，形成了今天的西安浐灞生態區，也是“一帶一路”對外新窗口。

　　不出意外的話，西安萬達城即將落子於此。

　　兩年前的12月，西安相關部門的人專門奔赴南昌萬達城調研學習。南昌萬達城，是首個以“萬達城”命名的超大型文旅商綜合品，這在萬達文旅産業發展史上有里程碑意義。4個月後，西安萬達城推進工作領導小組成立，並將此項目列為重點項目正式簽約。

　　萬達冬天的寒潮，來得猝不及防。直到不久前，西安萬達城才再次被提上日程，但具體土儲量和具體位置尚為對外公佈。

　　在過去的大半個月裏，談及王健林徹底退出文旅業務的謠言四起。據時代週報記者了解，坊間論調有兩種：其一，繼此前將13個萬達城的91%股權賣給融創、將長白山文旅項目轉讓予大連一方後，萬達擬將剩餘西安、長沙、廈門、武漢等4個萬達城的資産和運營均轉給融創。

　　？其二，融創有意將13個文旅項目完全收入囊中，從此獨立運營。這涉及萬達文旅的設計規劃、建設、運營管理等業務部門，但具體交易對價、交易方式，以及共計130億元的品牌使用費是否取消等，仍是未知數。

　　“這種消息很難立得住腳，這四個萬達城裏，有的地（西安）還沒拿，有的是輕資産項目，根本沒辦法轉讓，”一位接近萬達的知情人士告訴時代週報記者，據他了解，確實有交易在談判進行中，但主要是針對此前13個萬達城的剩餘股權，“萬達還沒有將文旅集團整體轉手的想法。再説了，萬達文旅的産品邏輯沒有問題，王健林不會輕易罷手。”

　　萬達的澄清公告隨後就到，第一句即是“融創將全部接盤萬達文旅的消息失實”。此外，“文旅集團（含文旅規劃、建設、項目管理部門）將繼續作為萬達的重要産業集團永續發展”一句，已為文旅業務的今後命運定性。

　　原本可以和和氣氣，私下完成的交易和交割，為何會搞得如此沸沸颺颺？

　　生意場裏永遠充斥著變數。去年4月底，萬達內部高層會議上，為萬達城找買家的議題拋出。

　　在王健林的謀篇佈局中，萬達城的地位曾遠遠超過萬達廣場和萬達酒店。它代表著新方向和未來，是萬達從不動産向消費型企業轉身的重要動作。他們甚至立下軍令狀，要在2020年建成20座的速度在國內外落地萬達城。

　　但這些萬達城擴張后帶來的負債壓力，曾在去年年中一度決定了萬達的生死命數。不久後，王健林找到了文旅買家孫宏斌，並一道搭售了萬達酒店給李思廉的富力。

　　王健林當時的邏輯很簡單：大量減少負債，收回鉅額現金。一年之內，他就能收到637.5億元款項，而原計劃這筆錢要三年內才能全部收回。他曾坦言：“經過數學模型分析，每個大型文化旅遊項目需要七八年有息負債才能往下走，十幾年才能收回投資。萬達十幾個文旅項目疊加在一起，雖然通過銷售物業能回收大部分現金，但至少五六年內，每年凈增1000億元負債，壓力相當大。”

　　事實上，過去多年，無論是萬達商業還是萬達文旅，萬達係金字招牌從政府手中獲取了大規模的廉價土地。而在眼下，對於王健林來説，重塑與地方關係，獲取地方各類優惠政策與配套，仍是萬達發展的關鍵之一。因而在有噱頭有看頭的文旅領域，無論面對誰，萬達都斷然不會讓去文旅的核心技術。

　　“等抗過這波行業低潮期，萬達或許還是會考慮做文旅。”一位接近萬達的人士如此判定。萬達在公告中亦提及，今後他們還將繼續投資文旅産業。

　　就在西安之行的前兩天，萬達與延安市政府簽訂了一份《紅色旅遊小鎮項目合作框架協議》。照片中的王健林滿面笑容。

　　關於這筆投資的相關細節，萬達至今還未作任何披露，但傳達出的信號是，在甩賣了大筆資産、這兩年鮮有投資的情況下，萬達仍在低調地切入文旅産業。

　　護城河和圍棋論

　　過去一年多裏，王健林變得低調和隱忍，不再到處輸出他的王氏價值觀，就連萬達30週年也沒有過往轟轟烈烈的大肆慶祝。

　　在萬達內部，他忙著翻開萬達商管故事的新一頁。今年年初，騰訊等巨頭攜340億元入局，提前結束了王健林與一圈投資大佬的對賭協議，讓萬達商業IPO的緊迫感大大紓解。而萬達商業的話語權，還牢牢掌握在關鍵先生王健林的手中。

　　在2021年12月底或萬達商業再度上市之前，馬化騰、張近東、劉強東、孫宏斌都必須捆綁在萬達商業這輛戰車上，中途不許有人下車。

　　近300個萬達廣場，依然是王健林優質的核心資産，也是萬達能吸引豪華投資隊伍的底牌。在公司的內部會議上，王健林都會強調：“萬達廣場與AMC是萬達的非賣品。”

　　“截至2018年底，全國將有285座萬達廣場開業，總持有物業面積4256萬平方米，” 萬達商管集團首席總裁助理兼招商中心總經理王銳向時代週報記者透露，到2019年，全國萬達廣場數量將超300座，其中三四線城市開業數量佔比超七成。

　　在今年，王健林決定將萬達商業拆分成商管、地産兩個子集團，以商管公司名義上市，再搏一回。他迫切希望摘掉“地産商”標簽，並想用實際行動來證明，不當地産商，萬達商管這個公司更值錢。

　　他對萬達商管的籌謀，是做一個純粹的商業物業持有和運營管理商，目的之一是為了有更高的市場估值。

　　根據萬達集團2018年的工作目標，萬達商管計劃實現總收入366.4億元，其中租金收入達到326.8億元。一家名為地産集團的新公司，將負責消化商管集團的地産業務，整個消化週期將在1–2年間，但利潤將歸商管集團。

　　王健林給這個新地産集團設置了債務上限，“這個上限是很低的，他們就是在負債上限下考慮業務發展，不要求做多大規模。除了商管公司剝離的地産業務之外，地産集團還將開發萬達廣場重資産，也不排除純粹搞一些住宅開發”。

　　“今後，優秀人才向商管傾斜，萬達學院培訓也要向商管傾斜，形成風氣。”商管才是王健林的拳頭産品，他在內部有過訓示，他説，“要加快萬達廣場的全國佈局，儘快多簽多建項目，更快千店規模，這就是萬達的護城河計劃。”

　　千店規模，就意味著全國336個地級以上城市，萬達廣場能覆蓋90%，它們會像細胞分裂一樣迅速佔領中國的大小城市。

　　在王健林的投資理念裏，建設萬達廣場就像下圍棋一樣，需要佔先手，“商業中心有競爭半徑，特別是在三四線城市，萬達廣場一旦落地，一定半徑裏競爭對手很難再投資”。

　　萬達要駛入新的方向，他將利用騰訊、蘇寧、京東海量線上流量和本身巨大線下商業資源開展多方面合作，共同打造線上線下融合的中國“新消費”樣板。

　　作為智慧商業時代的開創者，這個題材在資本市場將會價值幾何？證監會官網資訊顯示，萬達商業在A股IPO目前最新排名為第56位。