鏈家“金融風暴”折射地産仲介發展困局

　　長江商報消息 北京總部就“不規範經營行為”獨家回應本報：理房通無法挪用客戶存款

　　“鏈家不可能通過房屋抵押貸款，來操作一房兩賣。”

　　3月5日，鏈家北京總部公關部高級經理王乙多接受長江商報記者專訪時這樣表示，他向本報獨家回應了一系列外界的質疑，均顯得無懈可擊。

　　近日，因出售問題房源遭上海住建委調查的鏈家地産，又陷入理財産品涉嫌違規的風波，也讓鏈家金融背後潛藏的問題浮出水面。鏈家地産的這場金融風波，已成為近來上海房價暴漲的風暴眼。對此，長江商報獨家採訪了王乙多，他回應了關於鏈家理財涉資金池、違規擔保等質疑。

　　而對於連結佈局金融産品是否為爭取更大上市空間，一位不願意透露姓名的資深金融人士向長江商報記者表示，“如果鏈家僅僅作為一個房産仲介，只能在A股、港股上市，而當鏈家涉及網際網路金融産品，就有機會在創業板、納斯達克甚至科創板申請上市，某種程度上在金融産品的佈局也是鏈家為了爭取更大上市空間的一顆重要棋子。”

　　鏈家金融遭多方質疑

　　2月23日，上海市消費者保護委員會在通報會上點名鏈家，通過鏈家購房的消費者講述了鏈家仲介服務存在的一些問題。緊接著，上海市住建委也介入調查。上海市住建委2月24日回應表示，鏈家公司相關門店存在不規範經營行為，對其已展開正式調查，處理結果將及時向社會公佈。而上海鏈家方面也連夜更換窗貼，徹底排查並更新鏈家門店所有廣告窗貼。

　　在上海消保處理的兩起案例中，上海市民黃先生介紹，鏈家仲介欺瞞了房産的抵押情況和房東的信譽情況，自己支付了七成首付後，房子卻被三家法院查封，鏈家更要求自己將父母名下資産作為抵押資産，作信用擔保才肯繼續辦理交易。

　　在另一案例中的莊先生則表示，自己支付了定金後，在簽訂正式協議前才被告知房屋有 167 萬元的抵押貸款，房産證無法辦理，而這筆抵押貸款竟然是由鏈家仲介以工作人員名義借給上家以供其購買其他房産的。

　　毋庸置疑，一線城市的房價一直是水漲船高，而買房者和賣房者之間往往會有一些資金方面的需求，而鏈家此時站出來，説他們的業務是一種金融上的“創新”，這種説法究竟能站穩腳跟嗎？

　　據長江商報記者了解，鏈家除了開展傳統的房屋仲介業務，同時也在買賣雙方之間提供一些金融産品，主要包括贖樓貸、全款貸、換房貸、個人借款、首付貸、監管貸以及理房通等。事實上，這些産品的作用就是為雙方提供過橋貸款。

　　此次事件之後，關於鏈家的各種聲音接踵而來，而除了對鏈家上海事件的關注，人們把目光更多的聚集在了鏈家的金融服務上，當鏈家的金融服務被推上輿論的風口浪尖，很多潛藏在背後的問題也逐漸浮出水面。

　　理房通存在資金沉澱風險

　　上述不願意透露姓名的資深金融人士在接受長江商報記者採訪時，對於鏈家金融“迷霧”作出了自己的解讀。

　　在這位資深人士看來，鏈家的金融服務相當於是由三個部分組成的一項P2P業務，這三個部分分別是2006年開始的融信按揭(北京中融信擔保)、2014年上線的鏈家理財、2015年開始運營的理房通。

　　長江商報記者從這位資深金融人士的解讀中了解到，鏈家暫時通過中融信擔保不違反法律規定，根據2015年12月28日銀監會同工業和資訊化部、公安部、國家網際網路信息辦公室等部門研究起草的《網路借貸資訊仲介機構業務活動管理暫行辦法(徵求意見稿)》中的相關條例和規定來看，鏈家的金融理財業務現在並沒有觸犯法律的紅線。

　　但這位資深人士同時也向長江商報記者表示，鏈家在金融理財方面的種種做法依舊存在潛藏風險。

　　“首先，鏈家金融中房産首付款也可通過第三方配資方式實現，但是國家傳統的買房方式是首付保障風險方式，鏈家這樣的配資方式雖然對銀行不會造成很大的風險，但是這樣的配資方式給予尚未具備條件的人買房機會，會對整個金融體系帶來很大的風險。如果整體經濟環境好，金融體系風險並不明顯甚至會被掩蓋，但是隨著經濟的動蕩，交不出首付的買房人在未來的償還能力也值得懷疑；倘若購房者交不起首付，還要背負巨大的還款利率，金融風險很大。”

　　另一方面，在這位資深人士看來，“用戶的購房資金被存放在理房通，有資金沉澱風險，因為在這筆錢到達契約賬戶或者到達房地産交易賬戶之前，有一個帳期，鏈家還可以用資金購買其他短期的理財産品。更進一步深入思考，由於房地産的高利率，鏈家可以繼續將首付款或者尾款做成P2P産品，分期打包賣給投資者，這事實上是一個資産證券化的過程。”

　　“問題的根源就在於鏈家實質上是一個房地産仲介公司，在金融理財方面的風控能力和對資産證券化的把握度還有所欠缺，與大型金融機構相比存在一定的風控能力差距，鏈家的發展太快，就很容易潛藏一系列的風險和隱患。”

　　值得注意的是，2015年鏈家一直在跑馬圈地，可見其“狼性文化”。一年時間內，鏈家在全國一二線城市不斷閃電並購，先後收購成都伊誠、上海德佑、深圳中聯、廣州滿堂紅、北京高策、大連好望角等11家本地老牌仲介公司，步步為營完成了華北、華東、西南、華南、華中的全國性佈局，強有力的執行和擴張讓眾多房地産仲介公司望洋興嘆。

　　“鏈家之所以開始在金融服務佈局，和其想要上市的野心緊密相連。”這位不願意透露姓名的資深金融人士補充道。

　　獨家回應“是”與“非”

　　針對各方質疑，鏈家北京總部公關部高級公關經理王乙多在接受長江商報記者採訪時對此做出了回應。

　　王乙多代錶鏈家再一次聲明：鏈家理財以及“理房通支付”本身都是符合法律規定的。針對“鏈家的墊資服務是否是一種游離于監管之外、變相的融資或者擔保業務”的爭議，王乙多的解釋是，“消費者在交易中是有短期資金需求的，比如最常見的墊資贖樓業務(原業主的剩餘貸款沒有還清，又沒有能力自籌資金償還貸款並解除按揭銀行的抵押)，這類短期的資金週轉需求，是交易中的剛性需求，銀行等金融機構沒有這樣的産品來解決客戶的需求痛點，這是鏈家秉承遵紀守法的理念，為客戶提供解決需求痛點的一條可選途徑，以促使交易達成。鏈家自己之所以涉足房地産金融業務，前提是業務本身立足於服務已成交房屋的短期資金週轉需求，本質上是服務於二手房交易流程本身，是解決從簽約到過戶期間的資金交易難題。”

　　談及“鏈家是否用相當於同期同款固定資産抵押貸款利率4倍以上的利率，向賣方提供抵押貸款，月息高達2%，這樣的操作直接造成一房兩賣，既套住急著購房的下家，又控制住借貸的上家”的疑問，王乙多表示二手房交易金融中，申請借款的主體或為售房的業主，或為購房人，鏈家不可能“套住”用戶，更不存在“套住”一説。

　　而對於一房二賣問題，鏈家正面回應稱，“現在的二手房交易是必須網上簽約的，一房二賣是不可能操作的。”(除非是業主本人在隱瞞和欺詐的情況下收取兩家的定金，但這個輕則為民事經濟糾紛，重則為刑事詐騙，實踐中很少。)

　　毋庸置疑，為了推動房産交易，仲介提供了許多增值服務。僅從商業邏輯看，這些增值服務的出發點是好的，即解決交易過程中的難題。但是，如何做到規範並有效監管？

　　“鏈家自己的風控本身就很嚴格，在推動業務過程中會申請相應的牌照，例如資金監管業務，我們已成功申請了第三方支付牌照，但是鏈家的資金監管和美國的不同，美國的Escrow Company公司是收服務費的，而理房通是不收的，但是如果鏈家不做資金監管的話，那麼很多問題就解決不了，而解決不了安全問題的話，交易中的風險點最後還會歸結為鏈家責任。”王乙多這樣解釋長江商報記者的疑問。

　　當鏈家被推向行業的風口浪尖，房地産仲介行業鏈條的諸多問題也開始顯現，深處輿論中心的鏈家發出的聲音是，“二手房交易中基礎設施比較差，需要企業和行政主管部門共同努力——我們希望行政主管部門能夠出臺更多規範性文件，而這些年鏈家一直也向行業協會提供各類研究報告等。”

　　否認金融産品違規

　　隨著網際網路的不斷發展和各行各業的緊密融合，以鏈家為代表的“網際網路+地産+金融”創新模式有怎樣的優勢和隱患？鏈家方面表示，“這種模式本身是為了讓交易更加平滑，解決的是交易中的難題，是先有交易、後有金融，所以並不是獨立的金融生意，和鏈家的主業即二手房交易是不可分割的；而作為一個新生事物，其隱患包括外界怎麼看、是否存在誤讀，以及監管部門如何提供規範性指引。”

　　鏈家向長江商報記者表示，“自身對資金監管的理解並不能簡單的歸位到‘增值服務’的範疇，鏈家理解這就是房産交易中本該具備的正常的標準流程，例如在電商平臺買針頭線腦都會走第三方支付(支付寶)，但是買動輒數百萬的房子卻不做資金監管，簡直是不可思議，這確實需要改變消費者過去的認知，也需要企業、輿論一起努力。”

　　即便鏈家的的理財産品由中融信作為代表，但是法人代表同樣是鏈家董事長左暉，這不得不讓人思考平臺是否有自我擔保的嫌疑？對此，鏈家回應，“北京中融信擔保有限公司只是給鏈家理財的投資人做擔保。所謂自我擔保是指不能自己給自己擔保。這是一個很深的紅線，中融信不會觸碰。不論是中融信或是鏈家都不能夠動這些錢，也沒有能力動這些錢。”

　　而在理房通的資金，是否有資金沉澱風險和不公開不透明的風險？鏈家給出的答覆是，“理房通作為第三方支付公司，必須嚴格遵守央行《支付機構客戶備付金存管辦法》的相關規定。根據辦法第三條規定，理房通必須將客戶資金全額存放至專用的客戶備付金賬戶，該賬戶按照人民銀行要求開立，報備審核通過後方可開展業務。中國人民銀行及分支機構依法對支付機構和備付金銀行的客戶備付金存管業務活動實施非現場監管及現場檢查。”

　　鏈家還表示，“理房通的備付金存管銀行為 光大銀行 ，所以客戶的房款會全額繳存至光大銀行備付金賬戶，接受光大銀行和央行的監管。”並且一再強調，“理房通無法、更不能挪用客戶房款。”

　　談及未來的發展和監管，鏈家表示會不斷提升自身監管力度，並進一步向長江商報記者闡述，“鏈家會與更具有公信力的第三方合作，會公開透明地接受各界監督。而在二手房仲介業務方面，鏈家的事前防範、事後補救等力度一直都是比較高的。”