租金收入4.39億元,較去年同期增長168%;毛利率達75%,較前一年增長50%;但核心純利只有1.35億元,比前一年下滑約94%,凈負債率25%,現金及銀行存款達到97.7億元。這是在轉型3年後,SOHO中國交出的2015年中期成績單。

　　3年前的8月,SOHO中國宣佈正式轉型。彼時,公司純利總規模達到6.13億元,是今年同期的5倍左右,但毛利率水準只有45%。不過,當時的現金高達150多億元,凈負債率只有20%。

　　雖然財務報表並未因為轉型而變得好看,但董事長潘石屹卻對3年前的這一決定予以肯定。潘石屹説,如果還是像原來一樣銷售,SOHO中國建設的房子就都成別人的了,現在SOHO中國持有大概170多萬平方米的北京、上海核心地段的辦公樓。“這樣一來,我們公司成為了北京、上海持有優質辦公樓面積最大的開發運營商。”。

　　SOHO中國的轉型之路,是否代表著轉型風潮下房地産企業的正確方向?

　　轉型指標:

　　負債率和現金流

　　潘石屹説,投資者關心的問題主要有兩個:第一個是負債率,第二個是現金流能不能支援住。“在宣佈轉型前,我們做了大量測算,認為一旦度過這一轉折,就能擁有北京和上海最好的辦公樓項目。”

　　SOHO中國今年上半年實現營業額僅為3.93億元,同比下降約92%,實現公司權益股東應佔核心純利1.35億元,同比下降約94%。對此,公司半年報稱,盈利較低主要由於租金收入增加尚未抵消物業銷售收入的下降。

　　潘石屹用公司現金流和負債率的具體數據回應了各方質疑。截至目前,SOHO中國凈負債率為25%,擁有近100億元的現金。

　　由散售轉為出租,市場租金走勢頗為關鍵。“SOHO中國辦公物業的租金情況已經超出預期。”潘石屹説,以望京SOHO項目為例,當初拍地預計的租金水準為5元/平方米,實際對外租金為開盤6元/平方米,9月7日最新價格為12.9元/平方米。另外,上海復興路項目租金在開盤時是7元/平方米,最後出租價格達到10元/平方米。

　　潘石屹説,“轉型成功與否,大家最擔心的第一是現金流支撐不住,第二是缺乏管理經驗,管理上會出問題,但是現在證明,這些都是沒問題的。能度過負債率和現金流的這個節點,轉型就成功了。”在他眼裏,目前的轉型應該是成功的。

　　但為了成功轉型,SOHO中國付出的代價也不小。截至2012年6月30日,SOHO的凈資産規模已經達到217.60億元。3年過去了,目前SOHO中國的凈資産規模也只有388.2億元。但是,轉型步伐稍慢的龍湖在這3年凈資産規模卻由249.37億元,上升至今年上半年的499.53億元。

　　純利相對較少,拖累了SOHO中國的股價,從2013年6月的5港元/股,到目前3港元/股附近。相比之下,龍湖、世茂、華潤置地、中海等在過去幾年增加了持有物業,但轉型速度不如SOHO中國的房企,股價基本都維持在2013年的水準,有些還較2013年中有明顯增長。

　　長期趨勢:

　　持有物業帶來高毛利

　　房地産開發企業從黃金時代已邁入白銀時代。中原地産的統計數據顯示,截至9月7日,公佈半年報的房企合計138家,這138家房企中,庫存總金額高達24747.7億元。而這一數據在2014年同期為22024.96億元,同比漲幅高達12%。

　　這138家房企平均凈利潤率跌至9.1%,而在2014年房企的凈利潤率為10%,在2013年凈利潤高達11.97%。

　　相比之下,選擇持有物業往往都能帶來高毛利。除了SOHO中國外,龍湖持有的商業物業的毛利也很高,截至今年6月底,投資性物業毛利率達到71%。

　　這一毛利水準,顯然是目前銷售物業所難以比擬的。根據世茂房地産副主席許世壇的介紹,目前銷售物業的行業平均毛利率水準只有20%-30%。

　　業界並非沒有看到持有型物業未來對提升公司收入和投資價值的幫助,部分企業早就開始了持有和開發並舉的轉型。以龍湖為例,截至今年6月底,已開業商場總建築面積124.5萬平方米。而根據龍湖首席執行官邵明曉的展望,未來龍湖地産的商業板塊還有著更為宏大的圖景:到2016年底,開業面積190萬平方米,租金20億元;到2017年底,開業面積達到250萬平方米,租金接近30億。毛利率則仍維持在70%左右的高水準。

　　管理難題:

　　由粗放到精打細算

　　雖然增加持有型物業勢在必行,但商業地産供應過剩的危機,也在考驗房企的最終決策。在很多區域出現商場和寫字樓高空置的大背景下,要通過持有投資物業,提升利潤水準並非易事。“建設和銷售房子,是粗放式的管理,因為金額太大,不需要精打細算,但是一旦轉型出租,管理就要非常細緻地抓起來。”潘石屹表示。

　　在租金方面,SOHO中國和各大銀行簽訂了自動付款協議後,租金回收率從原來的最高92%提高到了100%。

　　2015年2月,SOHO中國推出一站式O2O共用辦公産品3Q,將寫字樓辦公室或辦公桌以短租的形式對外出租,預訂、選位、支付等環節都線上上完成。

　　在2015年末前,潘石屹計劃將3Q中心的數量增加到11個,擁有超過11000個座位,明年達到40000個座位。

　　據了解,SOHO　3Q的定價並不低,潘石屹表示,“我們從10月份開始就不定價了,直接從0元開始進行拍賣,這樣由客戶來定,從而我們的出租率能達到100%。未來,計劃將3Q做起來後單獨上市。”而3Q能否成為SOHO中國的搖錢樹,還需市場的檢驗。

　　SOHO的案例顯示,房企轉型並非一蹴而就,在轉型過程中同樣會付出很大代價,甚至可能因為轉型步伐過快給企業自身經營帶來危機。在轉型過程中,企業前期積累的人才、資源、制度和經驗優勢,隨著轉型的深入都可能最終消失殆盡。如同中國房地産數據研究院執行院院長陳晟所言,房企轉型沒有確定的模式,不同企業的轉型路徑各不相同。

　　處於十字路口的中國房企,如何才能安全、有效地實現轉型升級的目標?在第五屆價值地産年會上,潘石屹、任志強、朱中一等業界大佬將給出他們對行業最新的思考和建議,在汲取他們的真知灼見後,與會者或許能夠找到最適合自己的答案。