原標題：評論：外資能成中國房地産接盤俠嗎

　　遠觀財經

　　放鬆外資限制並不會逆轉房地産的基本面，也不用擔心中國房價暴漲，目前，房地産投資作為最好投資的階段已經過去。

　　在人民幣貶值的大背景下，住建部等六部委修改了2006年《關於規範房地産市場外資準入和管理的意見》，放寬外商投資房地産企業在註冊資本的繳付以及機構和個人購買自住、自用住房方面的政策，取消了外商投資房地産企業辦理境內貸款、境外貸款、外匯借款結匯必須全部繳付註冊資本金的要求，以及境外機構和個人在購買自住自用商品房時必須在中國居住一年的規定。

　　一般情況下，一些國家為了確保本國房價的穩定，對於非本國居民和機構購房會設置一些限制條件，2006年通過的《關於規範房地産市場外資準入和管理的意見》就是在當年房地産價格快速上漲的情況下，為了穩定房價而採取的“限外”措施。當然，從實際效果來看，這種“限外”的措施實際上收效甚微，在2008年金融危機爆發之前，中國的房價仍然經歷了快速上漲，而且，由於當時很多監管措施並不到位，一些海外機構和個人通過各種途徑投資中國的房地産。可以説，中國房價走到今天，也有外資機構和個人的貢獻。

　　在中國經濟下行，人民幣近期貶值的背景下，通過放鬆外商投資企業在房地産開發和投資以及購買自住商品房方面的限制，用意是不言自明的，和“兩會”以來通過的一系列穩定房地産市場，促進住房消費的舉措是統一的，都是通過放鬆以前的行政限制，進一步穩定房地産市場的預期。然而，需要探討的是，在今天這個特殊的情況下，放鬆外資在開發和購買商品房的限制，能否進一步推動房地産市場預期向好，外資能否成為中國房地産的“接盤俠”。

　　很顯然，中國房地産市場今天的基本面已經和2006年房地産價格剛剛快速上漲時不可同日而語。就房地産市場的基本面而言：其一，過去作為短缺經濟的房地産目前已經基本實現供需平衡，除了一線等少數城市，大多數城市住房短缺的歷史基本宣告終結；其二，房地産已經正式告別了過去的暴利時代，行業的收益率逐年下滑。

　　其三，在成本和融資的兩大壓力下，很多房地産企業事實上從2014年開始進行轉型，過去趨之若鶩的房地産業，似乎成了人人避之不及的行業。3000多家上市公司，以前很難找到不做房地産的，而現在，很多兼營房地産的，都制定了退出房地産行業的計劃，甚至主業為房地産的，也去悄然推動“去房地産化”的努力。甚至一些龍頭房地産企業也加入了去房地産化的潮流。在商業地産的龍頭萬達加快去房地産化，大力佈局文化旅遊産業的同時，萬科、保利、恒大等大型房企也加快在金融等領域的佈局。

　　基於此基本面的研判，儘管上半年，一些城市的房地産銷量和價格在政策組合拳的助力下開始回暖，但行業本身已經告別“高利潤、高增長、高回報”的三高階段，由於三四線城市的庫存壓力，房地産事實上已經從短缺經濟走向結構性的過剩，開發商和房地産行業的洗牌和改變不可避免，一些中小地産企業要麼被並購，要麼退出房地産行業。在這種情況下，放開外資開發的限制，放寬外資機構和個人購房的限制，並不能使房地産的基本面逆轉。

　　就此而言，放鬆外資限制並不會逆轉房地産的基本面，也不用擔心中國房價暴漲。未來影響中國房地産走勢的最大因素，除了宏觀經濟的基本面，還有人民幣貶值和降準降息寬鬆政策的雙重影響。在正常情況下，人民幣的貶值會引發國際資本的退出，從而使整個房地産市場承壓，而降準降息又意味著投資房地産仍然可以起到保值的作用。未來房地産市場會如何，不確定性極大，但可以確定的是，對於購房者而言，一定要意識到，在房地産的基本面、宏觀經濟的基本面、以及財富週期的基本面都發生變化的情況下，房地産投資作為最好投資的階段已經過去。

　　□馬光遠（經濟學者）