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華潤置地高價拿地激化財務風險 8個月連搶5地王

  • 發佈時間:2015-09-08 08:14:00  來源:中國經濟網  作者:胡天祥  責任編輯:吳起龍

  “我們將高度關注一線城市和省會城市,還有一些有産業支撐的城市。”2015年中期業績會上,華潤置地(01109.hk)副主席唐勇聲音剛落,轉身便高價拿地入主武漢。

  8月28日,經過激烈角逐,華潤置地以總價47.2億元獲取武漢光谷地塊,樓面地價8831元/平方米,溢價高達47.29%,刷新武昌單價地王紀錄。

  這是華潤置地今年的第五個地王。繼北京、上海、廈門大手筆拿地後,華潤置地的“地王”之路高歌猛進,似乎有點“停不下來”。財報數據顯示,今年上半年,華潤置地斥資383.8億元增持了10宗土地,其中僅北京、上海區域拿地便達244.72億元。

  逆勢拿地,回歸一線,作為今年土地市場一大黑馬,華潤置地激進的拿地策略也引發了外界對其財務壓力的擔憂。截至今年6月30日,華潤置地綜合借貸923億港元,折合人民幣近761億元,但現金及銀行結存不過426.3億港元,折合人民幣351億元,凈有息負債股東權益比例為39.4%,相較于2014年全年的39%略有上升。

  此外,2014年未完成700億元全年業績的華潤置地,將如何調整産品結構,擺脫地王“魔咒”,以期順利完成2015年780億元的簽約目標?時代週報記者多次致電華潤置地香港及深圳總部,均未得到正面回復。

  高價拿地激化財務風險

  今年以來,華潤置地開始頻頻出手各地土地市場,高價攻城略地。

  早在今年1月7日,華潤置地聯合首開股份、平安不動産在競價53輪之後,最終以86.25億元競得北京市豐台區花鄉白盆窯居住地塊,成為北京新晉總價地王。

  3月20日,華潤置地聯合華發股份以70.52億元競得上海閘北區市北高新技術服務業園區N070501單元10-03地塊,樓面價3.49萬元/平方米,刷新上海地王紀錄。

  6月3日,華潤置地再度聯合華發股份以87.95億元競得閘北區市北高新技術服務業園區N070501單元09-03地塊,樓面價3.81萬元/平方米,再度刷新上海地王紀錄。

  7月10日,在福州馬尾的土地拍賣會上,經過220輪激烈爭奪,華潤置地以10.34億元競得馬尾一宗地塊,樓面價每平方米6935.09元,雙雙創下新高,也成為馬尾設區以來的“地王”。

  加上武漢地王,華潤置地今年已連續拿下5個地王項目。據統計,今年上半年,華潤置地斥資共約人民幣383.8億元增持了10宗土地(其中權益地價人民幣181.5億元),新增計容建築面積達269萬平方米。

  要支撐今年這些拿地動作,華潤置地頻頻融資。今年以來,華潤置地的融資規模也較以往上升了一個臺階,融資超300億元。

  今年4月23日,華潤置地作為借款人就總數為78億港元定期貸款融資與多家銀行聯合訂立了一份貸款融資協議;隨後5月12日,華潤置地發佈融資公告,共發行三筆境外票據,折合人民幣為121億元;7月30日,華潤置地有限公司公告宣佈,公司作為借款人就總數為人民幣5億元定期貸款融資與一家銀行訂立了一份貸款融資協議。

  “大幅拿地且多為地王,財務壓力增加是肯定的,”房地産與金融資深評論人士黃立衝告訴時代週報記者,一方面大肆擴張拿地,一方面債務壓力隱現,華潤置地應防範未來市場變化的不可預見性。一旦市場下跌,就極有可能虧損。

  事實上,自2013年急速擴張開始,華潤置地負債率便一路走高,從2013年中期的43.6%躍升至2014年中期的55.4%,這一數值在去年底略有下滑至40.5%,但到今年6月底,又稍回升至41.3%。

  “我們也觀察到了有些城市的土地拍出了相當高的價格,這隱藏了很多的風險,所以華潤置地在目前會保持一個理智狀態。”唐勇説,另外,從降低公司風險的層面考慮,華潤置地仍然會保持健康的財務結構,控制負債比例,不會特別的進取。

  全國性擴張致業績承壓

  截至2015年上半年,華潤置地共佈局全國53個城市,總土地儲備計容建築面積達4215萬平方米,其中開發物業3647萬平方米,投資物業568萬平方米。

  全國性擴張加速,華潤置地亦明顯提高今年業績目標。2015年,華潤置地提出780億元的簽約額目標,較去年有14%的增長。

  值得注意的是,去年華潤置地提出的700億元目標僅完成98.85%。而截至2015年上半年,公司實現簽約額人民幣370億元,簽約面積325萬平方米,按照780億元銷售目標計算,目前僅完成47.44%。

  業績目標提升明顯,華潤置地內部是否承壓?時代週報記者致電華潤置地,並未得到正面回應。

  “去年有相當一部分房企沒有完成銷售業績,今年以來,核心城市市場行情好轉,從成交量來講,還是比較樂觀的,”同策諮詢研究總監張宏偉認為,從市場角度來講,華潤置地要完成該780億元目標,存在賭的成分。

  “除非華潤置地在戰略上有很大的改變,不然780億元戰略目標估計很難實現,”寒桐(廣州)投資顧問有限公司總經理韓世同對時代週報記者説,業績目標的跨越式增長是有可能實現的,但要配合公司戰略部署。

  在外界看來,今年如此大規模拿地,就是華潤置地戰略轉變的表現,其中也不乏在華潤置地重新物色新主席之際,副主席唐勇在大膽地施展拳腳,通過精準佈局達到提高毛利、提升規模的效果,為自身加分。

  2014年11月9日,吳向東辭任董事會主席職務之後,華潤置地主席職位一直空缺。在成為董事會副主席後,唐勇主要是繼續完成吳向東未完成的任務,即通過佈局一線平衡前幾年投資三、四線所帶來的毛利率下滑局面。

  在2010年和2011年間,華潤置地曾分別耗資190億元和195億元在眾多二、三線城市大舉拿地。隨後的2012年下半年和2013年,三線城市市場逐漸萎縮,華潤置地的毛利率也大受影響。財報數據顯示,2011年華潤置地的毛利率為39.5%,隨後2012年底下降至36.9%,2013年中期則繼續下降到31.4%,2014年華潤置地毛利率見底至30.4%;今年上半年,華潤置地毛利率32.2%,比去年底有所改善。

  當然,對於是否能順利實現這一780億元目標,華潤置地管理層也坦承,在今年環境下,14%這個業績增長速度並非那麼容易就達到的目標。要確保目標實現,華潤置地也必須致力於産品結構的調整,加大在一、二線城市的項目佈局。

  面對同行們的紛紛轉向,唐勇表示:“華潤置地也在關注,其中在物業發展上,公司正在進行‘十三五’規劃,未來5年,公司的物業管理模式也需要做一定的變革和革新。”目前,華潤置地尚無分拆商業地産上市計劃。

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