房企扎堆發行企業債,停都停不下。

　　8月18日,遠洋地産控股有限公司發佈公告稱,獲中國證券監督管理委員會批准,其在中國內地的主要附屬公司遠洋地産有限公司(下稱“遠洋地産”),發行最高金額達人民幣100億元公司債券,並成功發行首期總值50億元公司債券,所得款項凈額將用於償還現有債務及補足一般營運資金。

　　隨著境內外融資環境的變化,公司債成為市場資金避險、企業融資的利器。今年以來,房企境內發債高潮疊起。

　　利率創地産行業新低

　　這是遠洋地産首次發行人民幣公司債券,創下了地産行業國內公司債發行利率的新低。

　　8月18日成功發行首期總值為人民幣50億元的公司債券:

　　其中,總額20億元的5年期公司債券,息率為3.78%;15億元的7年期公司債券,息率為4.15%;另有總額15億元的10年期公司債券,息率為5%。

　　對此,遠洋地産行政總裁李明表示:這是遠洋地産首次發行境內公司債券,不僅獲得境內信用評級機構中誠信授予的AAA最高評級,同時得到資本市場的認可及支援,為遠洋地産開闢了新的境內融資渠道,有助於避開側重境外融資的匯率風險,使融資成本持續下降。

　　遠洋地産在2014年首評分別獲得惠譽、穆迪、標普BBB-、Baa3及BBB-的投資級評級。2014年7月及2015年1月,公司累計發行了24億美元債券。

　　從遠洋地産的發債公告上看,遠洋地産發行公司債募集資金的主要用途是“償還現有債務及補足一般營運資金”。

　　事實上,當下公司債的平均融資成本較低,比起傳統融資渠道來講優勢巨大。

　　市場人士分析,在2013年房地産市場調控時,房企在銀行的貸款利率大約是在基準利率的基礎上上浮10%～20%。

　　因此,眾多房企選擇在這一窗口期發行公司債,用融資成本更低的“新債”還“舊債”成為主流選擇,從而降低整體融資成本,優化公司債務結構,包括境內外的佔比結構和債務期限結構等。

　　李明表示:此次境內債券發行,將優化公司債務結構,所獲資金更進一步鞏固未來發展的基礎。同時,很高興得到中國人壽對此次發行公司債券的支援。

　　目前,中國人壽、南豐集團是遠洋地産第一、二大股東。

　　本次國內發債,中國人壽的認購金額超過了10年期債券品種的20%。此前,遠洋地産在2014、2015年連續發行的美元債,中國人壽直接認購金額就高達7億美元。

　　踩準房企融資窗口期

　　今年1月16日,證監會修訂發佈《公司債券發行與交易管理辦法》,公司債發行人主體的範圍從上市公司和證券公司,擴大到了全部公司制企業,包括未上市公司。

　　原本森嚴的門禁忽然打開:此番解禁被業內人士視為公司債市場窗口期的開始。

　　伴隨解禁而來的是,今年以來,央行持續降準、降息等一系列政策,使得國內融資環境日趨寬鬆;加之國際環境的變化,美元走強和加息預期,使得匯率風險在提高。

　　這一國內和國際背景下,企業融資漸向境內傾斜,成為行業融資的新趨勢。

　　在國內的融資渠道中,因成本更低、週期更長,公司債如今已是各大房企實現境內融資的主要工具。

　　2015年以來,房企在境內發債規模出現井噴式增長。

　　中原地産研究部統計數據顯示,2015年年初至今,已有逾60家上市房企(包括在港上市的內地房企)拋出發行境內公司債計劃,規模超過2500億元。而2014年全年僅有15家公司融資成功,總計金額只有235億元。

　　7月份以來,恒大、龍湖、萬科、碧桂園等房企先後拋出巨量融資計劃。與此同時,伴隨地産公司企業債規模劇增的是,境內債券市場的利率一路走低。

　　數據顯示,自6月份以來,債券市場主要債券品種的平均票面利率均呈下滑態勢,僅7月6日至8月3日,公司債發行利率就下降近100多個基點。截至6月底,已成功實現債權融資的28家房企,平均融資成本僅為5.49%,其中公司債平均成本在5%以下。

　　房地産是資金密集型行業,任何影響市場資金總量和配置方式的變化都會給這一行業帶去影響,比如今年年中,國內A股市場的變化。

　　有市場人士向本報記者分析,特別是進入6月以來,國內A股市場持續跌停,大量資金從A股股市撤離,開始尋找避險工具,從而迅速涌入債券市場,資金量持續放大,一定程度上推動了國內公司債利率的持續下行。這也是遠洋地産選擇在這一時期發企業債的原因之一。

　　而此次遠洋地産發債選擇“小公募”(即面向合格投資者的公開發行),把握時間窗口和縮短審查時限亦是原因之一。

　　遠洋地産有關負責人向本報記者表示,選擇小公募主要考慮這幾個方面,一是從投資群體看,除了小散戶之外其他投資每人平均可購買,所以利率上沒有什麼差別;二是小公募的審批時間短;三是,從政府的監管角度來説,小公募也方便監管。

　　佈局資本市場背後的遠洋邏輯

　　對於房企大規模扎堆發行境內公司債,有地産分析師認為,一是當下公司債成本明顯降低;二是房企對資金需求增加。

　　以遠洋地産為例,從2014年開始,遠洋地産加速了一、二線核心城市的土地儲備。

　　遠洋地産相關負責人向本報記者介紹,去年是遠洋地産拿地比較積極的一年。原因在於去年地産行業的形勢不好,地價較低,反週期補倉可以拿到相對優質、性價比較高的項目。

　　從區域分佈看,遠洋地産在京津冀地區總剩餘土地儲備是783萬平方米;項目數25個,以住宅類為主,集中在北京和天津。

　　從面積分佈看,一、二、三線城市分別佔到20%、69%和11%;從土地價值分佈看,一、二、三線城市分別佔到53%、45%和2%。重點深耕一、二線城市的傾向明顯。

　　根據遠洋地産此前公佈的營運數據,截至2015年7月31日,遠洋地産前7個月合共實現協議銷售160.7億元。而今年的銷售目標是420個億,前七個月完成了全年目標的38%。

　　對此,前述負責人向記者表示:今年1～7月遠洋地産純新盤開盤的項目只有2個,而下半年將有13個新項目開盤,所以公司還是非常有信心能夠完成今年全年銷售目標。

　　2015年,遠洋地産高調進入廣州、南京、香港等城市;並開始深耕寫字樓、商業零售、養老養生,涉足電子商務和智慧社區、健康醫療、公寓運營、金融創新等業務。

　　遠洋地産正試圖在未來幾年內構建包括“住宅開發、商業物業、客戶服務、地産金融”四輪驅動的業務結構。

　　在中國整體經濟面臨下行壓力的大環境下,房地産行業正面臨新的洗牌和挑戰。對於品牌開發商來説,如何在資本領域佔據先機、推動新環境下的房企轉型,尤為關鍵。

　　遠洋地産的上述佈局無疑需要資金的流動性支援,這是正在謀劃業務模式創新和盈利模式轉型的遠洋地産亟待思考的問題,亦成為遠洋地産積極謀劃資本市場的內在邏輯。