地産領域盈利空間收窄

　　開展網際網路金融業務已經成為房地産企業的重要轉型方向，50強房地産企業中，已經有20多家企業通過各種方式進入網際網路金融領域

　　原題：地産領域盈利空間收窄

　　房地産大鱷轉撲金融業

　　開展網際網路金融業務已經成為房地産企業的重要轉型方向，50強房地産企業中，已經有20多家企業通過各種方式進入網際網路金融領域，如萬達、萬科、新湖中寶、中天城投、保利地産等

　　法治週末見習記者 沈佳苗

　　“金融集團成立是大連萬達集團股份有限公司(以下簡稱萬達)的一件大事，我對金融集團有很大期許，認為萬達未來價值最大的就是這一板塊。”萬達董事長王健林在2015年上半年工作報告中説。

　　成立金融集團這一年，王健林剛好60歲。

　　其實，對於地産行業轉型這一點，王健林似乎早有籌謀。在2014年工作報告中，王健林提出萬達需要在2015年開始第4次轉型，加快發展文化旅遊、金融産業、電子商務3個産業，到2020年形成商業、文旅、金融、電商基本相當的四大板塊，徹底實現轉型升級。

　　長期關注房地産行業的上海領易投資顧問有限公司總經理鄒毅則向法治週末記者表示，其實除了萬達之外，還有其他11家頂級房地産企業也都開始轉型至金融行業。

　　他提及的11家房地産企業包括：綠地集團(以下簡稱綠地)、復星地産、平安不動産集團、泛海控股股份有限公司(以下簡稱泛海控股)、泰禾集團股份有限公司(以下簡稱泰禾)、新湖中寶股份有限公司、方興地産(中國)有限公司(以下簡稱方興)、深圳市寶能投資集團有限公司、中天城投集團股份有限公司、深圳世聯行地産顧問股份有限公司和易居(中國)控股有限公司(以下簡稱易居)。

　　易居智庫研究中心研究總監嚴躍進在接受法治週末記者採訪時表示，房地産企業紛紛轉型做金融業務，最大的原因是地産領域的盈利空間在收窄。從資金投資角度看，資金邊際效用在遞減。撤出傳統投資開發領域，而積極轉向一些輕資産領域，是讓資金快速增值的途徑之一。

　　50強房企中有20多家做網際網路金融

　　“房地産企業開始嘗試轉型至金融行業，應該是從去年下半年開始。”鄒毅對法治週末記者指出。

　　鄒毅認為，從當前12家頂尖房地産企業轉型金融行業的各大舉措來看，其轉型所涉及的金融內容非常全面，這其中包括保險、證券、基金、銀行、網際網路金融、風險投資等多個門類。

　　中投顧問項目總監朱文嘉對法治週末記者介紹，目前房地産企業蜂擁進入網際網路金融領域，開展網際網路金融業務已經成為房地産企業的重要轉型方向，且進行網際網路轉型的不止是鄒毅提及的12家頂尖房企。

　　“50強房地産企業中，已經有20多家企業通過各種方式進入網際網路金融領域，如萬達、萬科、新湖中寶、中天城投、保利地産等。”朱文嘉對法治週末記者説。

　　易居的一位員工向法治週末記者透露，實際上公司內部有個説法，即易居已經不是一個單純的房地産仲介代理企業，而是網際網路企業。易居和騰訊進行合作，並且邀請馬雲來參觀，都為易居尋找網際網路方面的合作打開視野。

　　嚴躍進向法治週末記者指出，一般來説，房地産企業在移動互聯網金融方面主要是提供了購房和理財雙結合的模式，這使得購房者的角色轉變為一個消費者的角色。

　　“萬達的網際網路+金融將主要從三個方面著手進行，首先是加快掌握商家現金流入口，下半年將會推出雲POS機。”王健林在最近談話中表示。

　　同時，他表示第二個方向是由於萬達廣場95%以上都是中小商家，都普遍需要信貸支援，萬達可以根據商家現金流情況提供信貸額度，回收的方式可以分成若干份還款，通過雲POS機自動扣款。而第三個方向是利用電商和快錢數據，盡可能開展線上金融。

　　在王健林闡述的三個發展方向背後，是萬達自去年開始在金融行業的一系列舉動。

　　去年1月，萬達完成對快錢公司(以下簡稱快錢)68.7%股權的收購，今年又聯手快錢共同推出中國首個商業地産眾籌項目“穩賺1號”。

　　值得注意的是，萬達佈局網際網路金融的思路在房地産行業絕不是獨一份。

　　2015年4月，綠地聯手阿里巴巴集團旗下的螞蟻金服、平安旗下陸金所，正式發佈國內首款網際網路房地産金融産品—“綠地地産寶”，其産品定位於服務個人投資者理財投資與中小房地産企業資金解決方案。

　　公開資料顯示，2015年，平安地産推出平安好房網，之後又推出“好房寶”“好房貸”等網際網路金融産品，業務涉及好房金融、二手房買賣、租房、房産眾籌、管家服務，涵蓋地産領域的諸多方面。

　　與保險業融合度越來越高

　　朱文嘉對法治週末記者表示，除了網際網路金融，目前房地産企業與保險行業的融合度也越來越高。

　　“當前有25家左右的房地産企業的前十大股東中有險資身影。如生命人壽入股金地集團，持股量達19.81%，成為公司第一大股東；安邦人壽持有萬科2.35億股，佔總股本的2.13%。”朱文嘉對法治週末記者説。

　　今年2月4日，泛海控股宣佈擬以不超過17.85億元收購民安財産保險51%的股權，股權轉讓已在保監會審批中。鄒毅認為，泛海控股完成後將首先取得保險牌照中的財險業務，而後將繼續謀求壽險、養老險、再保險等，完善保險全牌照。

　　5月25日，泰禾發佈公告，擬與福建省能源集團有限責任公司等發起設立海峽人壽保險股份有限公司。

　　6月9日，方興發佈配股公告通過配股方式，以2.73港元向新華人壽保險公司、新加坡GIC、美國華平投資以及新鴻基等定向配售16億股。新華保險以3.57億美元成為本次認購最大的一方。

　　7月24日，萬科稱公司股東前海人壽保險股份有限公司買入公司1.03億股，佔公司總股本的0.93%。增持後，前海人壽及其一致行動人持有萬科A股11.05億股，佔萬科總股本的10%。 “前期萬科被前海人壽‘舉牌’(投資人在證券市場的二級市場上收購的流通股份超過該股票總股本的5%或者是5%的整倍數時的消息)，這一方面反映出保險資本需要大量購買藍籌標的的需求，另一方面也反映出萬科優秀穩健的管理能力。”鄒毅對法治週末記者介紹。

　　鄒毅對法治週末記者指出，本次舉牌萬科的前海人壽本身就是全國開發商寶能集團的幕後金主。作為統一集團旗下的公司，寶能長期利用前海人壽的超強資本金優勢，在全國市場快速拿地。

　　不過，嚴躍進對法治週末記者指出，保險行業和房地産企業合作，目前還是停留在股份收購的層面，在具體業務上其實還並沒有太大的動作。

　　遲早要轉型

　　“去年上半年房地産行業和金融行業還是屬於比較緊密的合作客戶關係。但在去年下半年以後，很多房地産企業通過收購金融企業，自己來開展金融業務。”鄒毅對法治週末記者説。

　　鄒毅向法治週末記者表示，現在這種轉型勢在必行，只是遲早問題。

　　嚴躍進則認為，對於各大房地産企業來説，開展金融業務體現了公司的房地産開發業務開始上了一個臺階，即從開發環節走向了金融資本運作的環節。

　　“房地産與金融企業合作頻頻的原因，首先是房地産具有資金需求量大、投資回報期長等特點，對金融機構的依賴度較大。而目前網際網路金融興起，為房地産企業進入金融領域提供了方便。”朱文嘉對法治週末記者介紹。

　　嚴躍進對法治週末記者指出，網際網路金融趨勢在2014年就表現得比較強烈，這和移動網際網路盛行、房地産企業轉型其他行業受阻是有關係的。通過網際網路金融尤其是能夠吸收社會閒余資本，加快房地産企業資金回流。

　　而在和保險行業的合作方面，嚴躍進則認為，保險公司是主動方，大部分入股房地産的保險公司是為了獲得較為穩定的預期回報率。而房地産企業之所以願意保險公司入股則主要是為了為發展養老地産做準備，保險公司在資金、市場、項目投資等方面能為房地産企業的養老地産發展提供支撐。

　　“整體而言，房地産行業通過與金融行業聯姻將獲得堅強的資金後盾，從而加快升級轉型步伐。”朱文嘉對法治週末記者表示。

　　鄒毅對法治週末記者表示，房地産行業轉型金融行業的趨勢會在下半年繼續，雖然今年下半年房地産行業存在回暖跡象，但是主要集中在一二線城市，三四線城市還未有表現。

　　“目前來看，12家頂尖房地産企業轉型的速度都不錯，已經初見成效。”鄒毅對法治週末記者表示。

　　嚴躍進對法治週末記者指出，比如綠地集團推出綠地弘金寶這一O2O全民行銷平臺産品鏈後，就宣告著綠地集團進入移動網際網路、大數據、社會化行銷時代。(來源：法治週末)