天安中國內地項目頻打擦邊球遭質疑

　　工業用地造樓售賣遭遇維權,多地項目涉嫌囤地

　　剛剛過去的2014年,作為天安中國投資有限公司(以下簡稱“天安中國”)旗下的物業,南京天安數位城遭遇“維權門”。該項目涉嫌工業用地上造樓售賣後無法兌現兩證而遭遇維權,最後與業主對簿公堂。據知情人士透露,法院判決該項目開發商南京天寧置業有限公司按照合同條款執行,開發商對業主做出補償。

　　對此,《中國經營報》記者致函南京天寧置業有限公司並致電該公司相關負責人孫女士以求得對業主賠償的詳細情況與進展,截至記者發稿時,未收到回復。

　　而天安數位城(集團)品牌部負責人則表示:“南京天安數位城所有權並不屬於天安數位城集團,它是天安中國投資有限公司旗下的企業,而天安中國投資有限公司是天安數位城集團股東之一,南京天安數位城之所以如此命名是因為各相關公司高層以及股東之間達成的意見。”

　　據了解,天安中國是在香港註冊的、以經營中國房地産、酒店業為主的上市公司,公司于1986年成立,1987年在香港聯合交易所上市,被視為香港第一隻“中國概念股”。近年來,該公司頻頻打政策擦邊球,數度因違規囤地、信披不明、工業用地開發物業售賣遭遇業內外質疑。

　　業內人士分析表示:“香港地産商在內地習慣於捂地,囤地待漲成了一些企業不成文的規則,加之被地方政府真正嚴格按照規定處理的卻非常少,因此港企囤地成了業界司空見慣的事情。”

　　據此前媒體報道顯示,天安中國在內地項目存在長期停工及相關地塊長期閒置的情況。僅上海一地,就有數個項目——天安豪園、天安別墅二期天安陽光半島項目、天安花園三期GS項目等相關工程被爆長期未開工,土地取得至少在2005年前,涉嫌土地閒置,而南京的天安數位城項目拿地也將近10年。截至記者發稿時,天安中國這些涉嫌囤地的項目未完工的情況依然存在。加之涉及囤地的一些地塊,與天安中國的信披有一定出入,天安中國一度遭遇信譽危機。

　　就上述質疑,記者致函天安中國,截至發稿,未獲回復。

　　工業用地造樓售賣遭遇維權

　　資料顯示,2012年1月至2013年4月,南京天寧置業以天安數位城的名義,先後與客戶簽立了《房屋轉讓框架協議》,並收取了每家公司一定數額的定金。

　　在天安中國2013年的年報中記者注意到,作為天安中國旗下的物業,南京天安數位城位於南京白下高新技術産業園內,佔地約為92766平方米,繼樓面面積約210100平方米,項目擬建科技産業大廈、商務以及生活配套等綜合性物業。

　　但事實上,因為項目是以工業用地的名義進行拿地的,按照規定是不可以進行出售的。南京天寧置業相關負責人此前對媒體解釋稱,天安數位城原本計劃將主要以租賃方式進行招商,但由於最近幾年一些地方,尤其是一些科技園區先後出臺了一些新的工業用地政策,允許在一定條件下分割轉讓、分割銷售,而秦淮區(原白下區)亦存在一定的可能性。

　　“所以我們就與客戶簽訂了框架協議,約定如果項目將來政策上具備轉讓條件,雙方便簽訂正式房屋買賣合同,將房屋轉讓給客戶。”上述人士告訴記者。

　　然而,在入駐企業已經繳納50%～70%的“購房款”後,南京工業用地分割銷售卻遭遇政策嚴控,項目不具備分割銷售條件,無法達成房屋買賣。南京天寧置業要求投資企業主根據雙方簽訂的框架協議“由買轉租”或無息退款,卻遭遇投資企業反對,雙方因此發生了多次暴力維權事件並最終訴諸公堂。

　　在産業地産資深從業人員岳軍看來,政府用低價出讓的工業用地招商引資,並承諾為開發商日後分割銷售綠燈放行;而開發商則利用分割銷售快速回籠資金滾動開發——這本是産業地産領域多年來比較默契的潛規則,然而這種默契無疑是一個定時炸彈,存在很大風險。

　　“對於類似于天安中國這樣的老牌企業,可謂是經驗豐富,以前很長一段時間可打擦邊球和鑽空子的機會很多,現在國家對土地監管逐步加強,單是工業用地性質變更這一點,就存在很要命的問題,這無疑會影響到天安中國項目整體獲取時商住用地和寫字樓商業用地的比例問題。”上述人士置評。

　　而天安中國在其2013年年報中指出,“本集團將集中力量發展數位城項目以及城市更新項目,並相信該産品具備競爭力。本集團若在初期資本投放合理的情況下,或增加數位城之土地儲備。”

　　“近年來,天安中國逐步向園區開發方向轉移,這種模式拿地價格有優勢,前期投入也不大,風險也不高。但同樣的園區開發要看當地的産業基礎,加上這種模式鋪開很困難,開發週期較長,資金回籠緩慢,因此出現像南京數位城這樣的企業違規操作工業用地開建物業出售的情況屬於迎利而上。”華東地區産業地産業內人士置評。

　　涉嫌囤地,多地項目長期停滯

　　早在兩三年前,天安中國即被多家媒體曝光囤地不開發。據悉,僅在上海,天安中國旗下就有多個項目長期未開工,而這些項目的拿地時間均在2005年前。在天安中國投資有限公司2013年年報中記者也注意到,天安中國目前諸多在建項目拿地時間都有將近10年的時間。

　　而國土資源部也于2012年7月1日開始執行《閒置土地處置辦法》,這個辦法指出,如果滿兩年仍然沒有動工開發的土地,將可能被收回國有建設用地的使用權。

　　易居克而瑞一位不願具名的分析師表示:“一些香港房企的開發模式是儲地香港儲地生金,以低價拿地配以緩慢開發的方法,讓土地逐步升值。一些港資地産公司在內地囤積著數量可觀的地塊,這些地塊多數以未完工甚至未動工的形式存在。”

　　“隨著內地對於房地産市場的頻繁調控,近年來香港地産開發商逐漸傾向於保守,在地價越來越高的情況下,港企不會繼續購入優勢地段而佔用流動資金,所以之前低價獲得的土地便緩慢開發甚至囤積起來了。”上述分析師指出。

　　不僅如此,上海天安豪園有些項目還數度曝出拖欠施工方貨款並無期限停工的消息,對此,業內人士指出:“對於近年來業績平穩的天安中國來説,資金不是問題,停工或為變相囤地升值做出鋪墊而已。”

　　當地知情人士直言:“天安豪園拿地時價格僅為177元/平方米,但現在每平方米房屋售價早已突破兩萬元。據上海市有償使用地塊匯總表(2003年1～4月)顯示,該七寶鎮52號地塊(閔字(2003)049號)地塊面積136340平方米,容積率1.4,中標價為112889520元,實際出讓金為33866856元。該地塊以中標價計算的樓板價為591元/平方米,以實際出讓金計算的樓板價僅177元/平方米。”

　　對於天安中國在內地土地的大量囤積涉及到的政府監管問題,相關人士指出:“按照規定,閒置土地按規定應當收回,但相關規定可操作性不強,最重要的是很多閒置土地牽涉的因素太多,管理部門監管起來也是困難重重。”

　　信披自相矛盾,或為囤地託辭

　　資料顯示,此前天安中國涉及的囤地地塊與天安中國的年報信披存在一定出入,天安中國2008年年報、2009年年報顯示,天安中國旗下的天安豪園項目一期已經竣工,且“天安豪園搬遷計劃于2009年下半年完成,並預期于2011年開始貢獻重大的盈利。”但實際上該地塊2011年還處於停工狀態。　而這並不是天安中國第一次出現信披漏洞。記者在查詢該公司數年來年報發現,公司不同年份的年報還先後出現了前後矛盾的狀況。

　　在公司2013年年報中記者注意到,天安中國目前在建項目中,一部分仍處在“規劃和設計階段”,剩下的則是“分期施工階段”。其中2005年前拿地的天安豪園項目佔地約338113平方米,總樓面面積為470000平方米,項目第一期二批工程預計于2015年完成。上海天安別墅,毗鄰上海佘山國家旅遊度假區,首期樓面面積約322000平方米至低密度高檔別墅已完工,第二期首批之別墅在建樓面面積約為16300平方米,其中一期于2004年4月就推出來,而二期140戶400平方米獨棟別墅時隔6年才推出,從天安中國有限公司2013年年報上顯示的資訊來看,由於當地政府正為地塊周圍作規劃調整,致令項目開發繼續規劃需要作出相應調整,新一期工程于2014年動工。

　　而在2010年天安中國年報中,這三個項目的描述為:上海天安豪園項目首期樓面面積63400平方米,由於當地政府正為地塊周邊作規劃調整,致令項目開發總規劃亦需作相應調整;上海天安別墅第二期首批在建16300平方米,由於當地政府正為地塊周邊作規劃調整,致令項目開發總規劃亦需作相應調整;上海天安陽光半島項目重新規劃為綜合性的商業和娛樂中心,拆遷工作已到餘下數戶居民最後階段,第一期預計2011年動工。

　　前後矛盾的是,天安中國2004年年報顯示,上海天安豪園項目首期開發180900平方米,預期在2005年8月動工,2006年第四季度完成;上海天安陽光半島項目,沿蘇州河長達1100米,佔地82752平方米,項目第一期計劃于2005年10月動工,2007年底竣工;上海天安別墅,首期2003年完工,2004年底已售出97%。

　　對上述信披中前後矛盾的質疑,記者致函天安中國,截至發稿未獲回復。

　　對此,上海易居研究院相關分析師表示:“天安中國不願以高負債的情況採取快速開發模式,目前銷售和租金收入已比較接近,天安中國未來可能更傾向於長期持有物業。”