榮安地産營收凈利雙降市值蒸發76億 瘋狂擴張存貨年增85億去庫存需6年

　　借殼上市9年，王久芳、王叢瑋父子實際控制的榮安地産(000517.SZ)行走的是一條坎坷之路。

　　榮安地産是一家單純的房地産公司。去年底，在寧波轄區上市公司2018年度投資者網上集體接待日中，公司財務總監宋長虹公開表示，將擇機進入大健康、教育等領域多元化發展。

　　跨界、多元化發展的背後是榮安地産經營業績的不穩定。2009年以來，僅有三年凈利潤同比增速超過兩位數，其餘年度或負增長或微增。2016年，榮安地産重回寧波大本營，但在去年前三季度，眾多有一定規模房企業績快速增長的情況下，其營業收入和凈利潤雙雙大幅下降。

　　經營業績下降帶動二級市場股價下行。近一年，其股價從4.70元左右跌至2.30元，跌幅超過五成。同時，其市值縮水至73億元，不及總資産的三分之一，更不及巔峰時超300億元市值的四分之一。

　　重歸寧波後，遭遇了激烈競爭，毛利率下滑，榮安地産又謀劃著走出寧波擴張。截至去年9月末，公司存貨達158.50億元，較上年同期增長了85.19億元。按照公司存貨週轉速度，這些存貨全部消耗完需要6年。

　　經營業績上躥下跳

　　在眾多房企交出不錯業績答卷之時，榮安地産的業績卻有些難看。

　　去年三季報顯示，前9個月，榮安地産實現的營業收入和凈利潤分別為23.25億元、4.07億元，分別較上年同期的38.90億元、4.79億元下降了40.24%、15.01%。

　　去年前三季度業績較大幅度下滑主要源於一季度幾乎無樓盤銷售。當年一季度，其營業收入只有9404.88萬元，凈利潤為虧損4103.51萬元。二三季度較為穩定，營業收入在12億元左右，凈利潤接近2億元。

　　榮安地産前身是寧波第一股中元股份，主營金屬切削機床，1993年在深市主機板掛牌，簡稱甬中元。6年後，公司實施第一次資産重組，並更名為寧波成功資訊，簡稱甬成功。因經營虧損，2006年開始，公司股票暫停上市，直到2009年，榮安地産參與重組，並更名為榮安地産，主營業務變為房地産開發與銷售。

　　借殼上市之後，雖然處於地産黃金期，榮安地産似乎並未享受到這一紅利。拋開2009年因重大資産重組因素業績暴增外，其後的業績極不穩定。2010年至2017年的8年間，其營業收入在2010年、2014年、2015年大幅下降，同比降幅為37.24%、25.46%、67.50%。增幅較大的是2013年、2017年，分別為125.76%、146.82%。同期，凈利潤也在2010年、2014年、2015年出現較大幅度下降，降幅分別為69.62%、31.96%、66.61%。而在2013年，雖然營業收入增速超過一倍，但凈利潤僅微增7.13%。2013年，公司實現的凈利潤就達到4.55億元，此後不斷下降，2017年才超過2013年達到5.42億元。

　　財報顯示，2016年開始，榮安地産才大肆發力大本營寧波地産市場。數據顯示，2014年至2017年，來自寧波地區的營業收入佔公司營業收入的比重依次為16.7%、21.1%、52.43%、88.61%。去年上半年，這一比重繼續攀升至89.01%。不過，同期，在寧波地區的銷售毛利率持續下降，分別為33.6%、33.2%、25.8%、24.08%。與之相反，公司在寧波地區之外的同期銷售毛利率則不斷上升，為15.4%、27.8%、22.6%、31%。

　　毛利率下降亦能説明寧波地産市場競爭日趨激烈。為此，榮安地産開拓寧波以外市場，足跡延伸至杭州、溫州、嘉興等浙江省內市場。

　　存貨倍增跨界突圍未果

　　重兵攻佔寧波市場成效不明，榮安地産外延擴張，但其存貨倍增將考驗其運營。

　　截至去年9月末，榮安地産存貨餘額為158.50億元，較上年同期的73.31億元增長了85.19億元，較年初的78.14億元也增長了80.36億元，增幅分別為116.21%、102.84%。增長最為迅猛的是去年上半年，短短6個月，存貨增加了67.07億元，增幅高達85.83%。高達158.50億元存貨，佔公司225.55億元總資産的70.27%。

　　榮安地産在去年半年報中解釋，存貨較年初增長八成多，主要是上半年西能約81萬平方米的權益建築面積，足見其上半年拿地頻繁。如去年6月，公司控股子公司嘉興佳釔7億元競得嘉善縣國有建設用地使用權、台州鴻茂以1.63億元競得溫嶺市一地塊建設用地使用權。

　　存貨居高將考驗榮安地産管理層的運營能力及籌資能力。榮安地産的存貨週轉速度大幅放緩，2017年前9個月為667.49天，而去年前9個月大幅延長至2205.88天。這意味著，158.50億元存貨將需要6年時間才能完成去庫存。

　　對此，榮安地産董秘鄧華堂曾公開表示，為了控制風險，榮安地産一直保持著理性拿地策略，嚴格控制土地成本。公司通過合作、公開市場競拍、股權收購、合作開發等方式增加土地儲備，拓展項目，堅決不高溢價拿地、不拿地王。同時，公司傾向於選擇中小體量地塊，快速開工、開盤、回籠資金。

　　存貨猛增也對榮安地産的資金提出了更高要求。根據公司公告，截至去年11月30日，公司借款餘額為49.67億元，當年累計新增借款18.06億元，累計新增借款佔上年末凈資産的42.80%。

　　大舉拿地擴張、舉債開發，榮安地産能否實現業績突圍尚難以判斷。但在二級市場上，投資者似乎並不看好。去年1月16日，其股價曾上漲至6.22元，隨後迅速回落，至當月底跌至4.70元。至今年2月1日收報2.30元，一年之間股價腰斬。同期，公司市值蒸發了76億元，僅剩73億元，不足2015年巔峰時307億元的四分之一。

　　此外，為了突圍，早在2017年11月底，公司就曾表示，公司未來仍以房地産為主營業務，將擇機進入大健康、教育、金融等領域多元化發展。只是，時隔一年後，多元化並未實質進展。在寧波轄區上市公司2018年度投資者網上集體接待日活動中，公司相關負責人舊話重提。