鬱亮首張成績單：5299億之後重新定位萬科

　　3月26日，萬科發佈2017年度全年業績，這是鬱亮成為董事會主席後交出的首份答卷。數據顯示，公司銷售金額在2017年達到5299億元，同比增長了45.3%。

　　2017年，萬科實現營業收入2429億元，實現歸屬於上市公司股東的凈利潤280.5億元，增長33.4%；每股基本盈利2.54元，增長33.4%。儘管在銷售額上落後，但萬科的凈利潤比碧桂園高出了33.6億元。

　　儘管業績領跑，但是萬科對未來的風險意識卻在不斷增強。在3月27日的業績發佈會上，鬱亮為萬科描繪了一幅新藍圖。

　　按照鬱亮的規劃，萬科重新定位為“城鄉建設與生活服務商”。這是繼2012年轉型“城市配套服務商”之後，萬科的又一次戰略調整。

　　業績會上，鬱亮表示萬科早已不在意排名和規模，並拋出“房價單邊快速上漲時代結束了”的觀點，“房地産企業需要把自己看成製造業、服務業，要靠雙手勞動賺錢，不要再去想靠不動産價格上漲來賺錢”。

　　“行業進入了新的時代，我們要告別舊思維，行業到了必須要作出改變的時候了。” 這是來自行業龍頭房地産商的思考。

　　新時代下的萬科之變

　　大部分開發商在年報季都交上了一份不錯的成績單，銷售規模、利潤都出現了不同程度的增長。然而對2018年業績的成長預期，這些房企卻給出了相對保守的目標。這種現象在龍頭企業中表現得尤為突出。

　　前三名中，當大家都在期待房地産銷售榜上“狀元郎”—碧桂園的萬億故事時，碧桂園總裁及執行董事莫斌卻透露，“2018年碧桂園不會設定具體的銷售目標”。

　　2018年，恒大地産將合同銷售目標制定為5500億元，增長幅度相對保守。其年度關鍵詞也從“規模”指向“利潤”。“公司將從2018年由原來的規模型向規模加效益型的轉變，堅定不移地實施低負債、低杠桿、低成本、高週轉的“三低一高”經營模式。”恒大董事局主席許家印如是説。

　　而在融創董事長孫宏斌看來，未來將繼續看好大消費板塊，“文旅板塊是詩和遠方，我們投資的就是詩和遠方”。

　　從龍頭業績發佈中足以窺見新時代房地産的語境。曾經的地産開發商們，正在由純粹的地産商向城市服務提供者的身份轉型，試圖將消費者的注意力從房子裏轉移出來，放置在優質的生活服務和生活場景中。

　　而在“城鄉建設與生活服務商”的定位上，萬科給自己規劃了未來的四個角色：美好生活場景師，實體經濟生力軍，創新探索試驗田，諧生態建設者。

　　定位改變背後源自於萬科對於新時代的解讀。

　　十九大報告指出新時代産生了兩點深刻的變化，第一，社會的主要矛盾發生了變化：從“人民群眾日益增長的物質文化需要與落後的社會生産之間的矛盾”，轉化為“人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾”；第二，國家的發展階段發生了變化，從“高速增長階段”轉化為“高品質發展階段”。

　　有了對行業的判斷，萬科的轉型順理成章。在2017年致股東書中，萬科寫道，“沒有成功的企業，只有時代的企業。”企業必須順應變化，調整自己的動作，這樣事業才有更長久的生命力。而萬科未來的經營理念，就是以人民的美好生活為中心。

　　談到行業未來的發展趨勢，鬱亮表示，住房全面短缺時代已經結束了，並不意味著存在供應過剩，現在房地産主要矛盾不是短缺，而是不平衡和不充分的問題。

　　而萬科對創新業務的發展信心滿滿，在引述經合組織(OECD)的研究結論稱，房地産行業不僅包括蓋房子，還有跟房子相結合的一系列服務。這些周邊行業的規模，最終會超過房地産開發本身。所以房地産行業只要堅持為普通家庭提供好服務，未來的發展空間還非常廣闊。

　　創新業務成績單

　　作為行業標桿，萬科已經不談銷售目標很多年，有人擔心萬科是否會就此黯然失色。而事實上，萬科的領跑心態已經轉移到多元化業務中。

　　鬱亮稱，“面對大時代和行業的變化，誰引領變化，誰就是領先的企業，而不是拿傳統的規模思維去衡量。”同時他表示，領跑意味著為廣泛的利益相關方和社會創造更多的真實價值。

　　從“城市配套服務商”到“城鄉建設與生活服務商”，萬科增加了鄉村的內容，鄉村包括城中村，城市周邊的鄉村，以及遠離城市的鄉村。

　　在現場，鬱亮也回憶起了其早年的深圳城中村經歷：自行車被偷是常事。目前萬科已經啟動“萬村計劃”，參與城中村綜合整治和經營，與深圳人才安居集團戰略攜手，在人才住房和社會租賃住房的開發建設、房屋租賃、裝飾裝修、物業管理等方面展開闔作。

　　除了定位改變外，萬科多元業務的發展情況也備受矚目。

　　拋開規模，長租公寓、商業管理面積、物流倉儲面積等持有物業和物理空間的規模，都成為當前轉型房企角逐的核心。

　　租賃住宅業務方面，萬科是中國最早進入租賃住房市場的開發商，從2007年萬科就開始佈局，整合形成集中式長租公寓品牌“泊寓”。截至2017年底，泊寓累計獲取資源超10萬間，累計開業超3萬間，已開業96個項目，覆蓋29個一、二線城市。在2018年希望新增10萬間。

　　不過，目前整個長租公寓領域都處在規模化擴張階段，盈利能力仍舊是每家機構要面臨的難題

　　鬱亮指出，“長租公寓現在看起來要賺很多錢很難，甚至説長租公寓就不應該賺錢。因為商品房不能解決住有所居的問題才會有長租公寓的出現”。

　　在物業服務領域，萬科物業2017年實現合併報表範圍內主營業務收入71.3億元。副總裁張旭張旭在業績説明會上表示：“北美有一個標桿，可以做到8%的市場佔有率，萬科物業還有很大的發展空間。現在我們已經服務了500萬戶家庭，這是一個很大的規模。”並表示萬科物業沒有上市計劃。

　　商業地産業務，截至2017年底，總管理項目172個，總建築面積超1000萬平方米。以印力集團為商業地産運營管理平臺，2017年10月，印力以深國投廣場為標的發起並設立信託受益權資産支援專項計劃，實現商業物業資産證券化。

　　在物流倉儲業務，萬科已累計獲取項目62個，總建築面積482萬平米，穩定運營項目平均出租率達到96%。目前已參與完成普洛斯私有化。

　　此外，萬科在養老、教育及其他業務方面進行了探索。截至2017年底，已在15個城市佈局養老業務，獲取項目約170個；在全國參與運營超過10所學校；與華人文化控股集團攜手，探索文化領域的産品和服務。

　　傳統的房地産開發業務將面臨天花板，多元化業務成為行業共識。但就目前而言，房地産業務依然是其保持高增長的關鍵，佔比高達95.9%。

　　萬科董秘朱旭在介紹萬科業績時也強調：“我們可以看到在22個城市銷售金額超過100億元，在37個城市銷售位列前三，其中22個城市銷售排名第一。”

　　而對於鬱亮來説，在重新定位萬科之後，其領導的多元化轉型之路仍然任重道遠。