2015年1月下旬，位於上海遠郊的一處住宅用地以暗標方式低調開拍，最終一家知名房地産公司以3億多的總價摘得該地塊。鮮為人知的是，這幅宅地原本早已被一家中小保險公司看中，用以規劃建設其在滬養老社區。

　　戲劇性的一幕發生了。據消息人士透露，就在相關流程行進過半時，這家保險公司突然變卦，臨時決定放棄購入該地塊。與此同時，從該公司內部傳出的消息顯示，其在上海設立養老社區的計劃可能將擱置，相關項目組已有解散跡象。

　　然而，這家保險公司銷售一線的保險行銷員對此卻並不知情。在當初銷售與之相掛鉤的保險産品時，他們曾向客戶允諾“買了保險，就能住上養老社區”。

　　那麼，問題來了，如果這家保險公司在滬設立養老社區的計劃擱淺，當初的承諾該如何兌現？

　　記者在調查中發現，這只是揭開了冰山一角。近年來，搭著政策放開的順風車，國內一批保險公司爭相進軍養老産業，爭設養老社區。然而，熱鬧的“敲鑼儀式”之後，一些後遺症不經意間開始顯現。

　　與主業聯繫相對簡單

　　隨著多家保險公司養老社區“樣板間”的亮相，國內保險業第一梯隊及第二梯隊的“領頭羊”公司，集結養老地産的版圖開始清晰。

　　保險蜂擁養老社區背後的一個大背景是，有專家預測，整個中國養老市場的商機大約在四萬億左右。而相較于其他資本，保險公司手握巨量資金，因此被外界視為撬動養老産業的主力軍。

　　不過需要注意的是，保險資金投資的養老社區，與普通商業地産存在明顯不同。這主要體現在持有期限、設計要求、租售對象和專業服務上。被定位於服務民生和社會發展，這就決定了保險資金投資養老社區不能以高回報和暴利為目的，也不能像其他地産開發商一樣追求快速銷售和資金回籠。

　　於是，為解決投資回報週期較長這一難題，目前絕大多數保險公司採取將保險産品與養老社區相銜接這一商業模式，試圖於此尋找突破口。據記者統計，目前涉足養老社區的保險公司中，基本都採取掛鉤商業養老保險産品或年金産品，投保後獲得入住養老社區資格的模式。

　　然而，在一些業內人士甚至監管人士看來，這種“傳統保單之外加一份入住協議”的模式，過於單一、創新性不足，與保險主業聯繫相對簡單。“保險産品與養老社區，這兩張皮如何真正銜接起來，需要保險公司進一步加大探索。”

　　值得注意的是，這樣的單一商業模式，也容易産生銷售誤導。記者在調查中發現，投保人在購買了這些保險公司的特定保險産品之後，並非一定就能在約定的年齡、約定的時間立即就能入住到這家保險公司開發建設的養老社區。

　　比如，根據有些保險公司的規定，購買了相關保險産品之後，還需繳納入住期間的服務費等費用，還要簽署其他協議之後，才算正式具備了入住資格。但在銷售前端，保險行銷員卻可能因為對相關政策知之甚少、或知情卻隱瞞，以此來誤導消費者購買相關保險産品。

　　由於目前正處於養老社區開發的起始階段，上述問題或許還沒有完全暴露。保險公司必須保持重視，對保險行銷員加以嚴格專業的培訓，並強調前端銷售的合規性。另外，消費者也應在了解充分的情況下簽署保單，必須對即期還是未來入住、是擁有入住的權利還是入住的可能性，分辨清楚。

　　盈利模式尚不明確

　　不僅如此，由於我國的養老地産處於起步階段，其投資收益率究竟如何，至少從目前來看仍不明朗。

　　與多家已經或將要涉足養老地産的保險公司相關人士攀談後發現，除最早涉足的泰康等個別險企外，大家似乎在怎麼賺錢、多少年回本等商業及盈利模式上，並沒有一個清晰的概念和共識。目前，在投資養老産業這一問題上，保險機構普遍存在“摸著石頭過河”、“邊走邊看”的心態。

　　目前，國內多數保險公司參與養老地産走得都是高端路線，這也意味著投資大、週期長、風險高。在這種高舉高打的重資産投資模式下，保險公司必然會面對土地、建築、運營等成本的挑戰。

　　儘管老齡化進程催生了大量的養老需求，但現在還很難對建設高檔養老社區的投資回報率、投資回報週期做出準確判斷。對於對外公佈的投資收益率預期和盈利週期，有保險公司相關人士私下向記者表示：這只是一個粗略預估。

　　並且這些預估出來的數據，是建立在入住率達到比較高的水準假設上得出的。

　　那麼，現實情況又能否達到保險公司的心理預期？從記者了解到的情況來看，目前配套成熟、開發建設較早的幾家保險公司，養老社區的預訂情況基本符合此前預期；但也有機構人士私下透露，預訂情況不盡如人意，並非如傳聞中的供不應求，“中國人習慣了居家養老，傳統養老觀點的改變並非一蹴而就”。

　　事實上，保險機構參與養老産業還面臨著以下挑戰，包括宏觀經濟風險、金融體制改革有待深化，金融産品有限，風險與收益如何平衡，經驗及人才相對匱乏等。

　　業內人士對此深有感觸。一家中資保險公司負責養老社區投資的負責人直言，從實踐經驗來看，養老産業和壽險行業差別較大，如何在壽險公司統一管理下，探索出一條符合養老行業發展規律的管控體系和模式，尤其是養老社區後期的運營管理，遠比酒店和商業地産複雜，這需要大家不斷實踐和努力。

　　監管層開始調查摸底

　　隨著越來越多的保險公司開始蜂擁養老社區，背後所隱現的風險也已經開始引起了監管部門的注意。

　　記者從業內了解到，為全面掌握了解保險養老社區投資、運營等情況，保監會專門制定了《保險養老社區統計制度》，並於近期下發至保險公司，保險機構投資養老社區所涉及的六十多項指標將被納入監管。

　　被納入統計範圍的，既有保險公司直接投資或具有實際控制權的保險養老社區項目，也有保險公司間接投資並且不具有實際控制權的養老社區項目（包括保險養老社區項目和其他養老社區項目）。

　　據了解，《保險養老社區統計制度》從2015年1月1日起正式實施，保險公司將按季度向保監會報送保險養老社區統計報表。