中小房地産企業艱難轉型的現實再次得到印證。近日，隨著不少房企披露2014年的業績預告，前幾年趁著房地産宏觀調控之時投資礦業的中小房企，並沒有賺得一桶金，不盈利甚至虧損成為普遍現象。

　　房企“掘金”礦業，遠遠不像想像中的那麼美。

　　掘金礦業謀轉型

　　在嚴厲的房地産調控政策下，競爭激烈、地價高企，二三十家上市房企涉足礦業

　　時間倒流到2010年，在史上最嚴厲的調控政策和殘酷的市場競爭下，中小房企轉型之路似乎變得漸漸清晰——一批房企選擇礦業作為轉型的行業。那段時間，房企收購礦業公司的公告被頻頻發出。包括天業股份、華業地産、中弘股份等涉礦的上市房企，也成為資本市場的追捧對象，漲幅遠超礦業股。

　　Wind資訊的統計數據顯示，截至2013年1月，其涉礦概念板塊中有115家上市公司，其中房地産類上市公司涉礦比例較高，在24%左右。

　　日前，蘭德諮詢統計發現，目前全國共有41家房企涉足礦業投資，其中上市公司26家，包括華業地産、中弘股份、萬方發展、新湖中寶、萊茵置業、上海建工等。這些房企大多是2010-2012年轉型進入礦業，而投資的主要方向則為煤炭、有色金屬和新能源。

　　同時，數據顯示，國內房地産開發企業由2009年的8萬家左右減少至現在的5萬家左右。而隨著千億級房企的出現，行業集中度進一步提高，還將有小企業被淘汰出局。

　　“以北京為代表的一線城市，土地價格越來越高，而中小房企資金量有限，無法在産品研發、融資能力上與大型品牌房企競爭。特別是近幾年北京的土地市場，幾乎難再見到中小型的開發企業。而不拿地則意味著將被行業淘汰。於是，趁著手頭還有資金，前幾年一些中小房企開始琢磨轉型。”蘭德諮詢總裁宋延慶表示。

　　比較極端的例子是萬方地産，曾在北京開發過“裏外裏”等項目。但2012年其半年報顯示，上半年企業營收為零，主要是由於前期項目已開發完畢，新實施的項目尚處於開發期，還不具備結轉收入的條件。由於萬方地産銷售規模不斷萎縮，虧損嚴重，市場越做越小，後來萬方地産轉型礦業及土地一級開發，名字也改為萬方發展。

　　為何偏好礦業？

　　資源思維使不少房企選擇進軍礦業，偏愛投資金礦

　　中經聯盟秘書長陳雲峰認為，房地産行業是資源型行業，土地是不可再生的，要通過招拍挂才能拿到。而礦産也是一種不可再生資源，價格卻比土地便宜很多，幾個億就能買很多礦，正是帶著這種資源思維，不少房企選擇進軍礦業。

　　而從投資區域來看，房企投資礦業的地點不止于國內。國內集中于西藏、新疆、內蒙古、貴州、雲南、四川、廣西等礦産資源豐富的西部地區，海外則包括非洲、北美、澳洲等。

　　從投資的礦産種類上看，不少房企偏愛投資金礦，包括大連控股、華業地産、新湖中寶、萬方地産等房企均涉足金礦。

　　事與願違的“涉礦”

　　絕大多數的“涉礦”房企沒有盈利、甚至虧損

　　然而，事與願違，礦業並未成為房企轉型的利潤增長點。據蘭德諮詢提供的統計，從營業收入、成本、利潤佔比等財務數據分析看，目前絕大多數的“涉礦”房企沒有盈利。

　　以上市公司中潤資源為例，它原叫中潤地産，在2011年改名中潤資源“脫房”入礦，顯示中潤地産轉型礦業決心。然而，轉型之路並不平坦。

　　據中潤資源1月31日發佈業績預告稱，公司預計2014年業績虧損1.95億元-2.35億元，同比由盈轉虧。公告顯示，期內英國瓦圖科拉金礦公司發生虧損導致公司利潤下降；同時公司房地産項目未達到確認收入的條件影響房地産項目利潤下降，利空業績。

　　實際上，早在2010年中潤資源正式轉型礦業，短短兩年時間，中潤資源共斥資約8億元資金進行了6次資源並購，涉及11個礦業項目公司，礦山種類為金、銀、銅、鉛、鋅。

　　但礦業帶來銷售業績卻十分緩慢，甚至拖累業績，由盈變虧。這也讓房企對於轉型之路産生懷疑。

　　2014年9月，中潤資源對外宣佈，將旗下子公司中潤礦業的100%股權轉讓給山東卓瑞實業，這意味著包含中潤資源所有的國內國外礦産資源也將就此易主。

　　不過，2015年2月4日，中潤資源又發佈公告稱，由於雙方未能在交易的主要條款上最終達成一致意見，雙方決定終止本次股權轉讓意向合作。

　　據了解，不僅是中潤資源，其他房企的礦業投資也並不是一帆風順的。

　　華業地産2014年半年報顯示，其投資的8家礦業公司均處於虧損狀態，主要原因是探礦權、採礦權因尚未達到開採狀態，故未能形成盈利。

　　而據中弘股份2014年半年報顯示，截至2014年6月30日，中弘礦業虧損262萬元。

　　隔行如隔山的“挖礦”

　　開礦的技術性很強、價格下行等導致業績受累

　　從2010年起蜂擁進入礦業，到2014年基本無盈利，投資礦業的房企轉型之路並不如想像中美。

　　“原來認為房地産投資已經夠複雜了，從購買土地、蓋房子、賣房子有很多手續要跑，並且要納50多種稅，沒想到礦業投資也很複雜。”一位參與過礦業投資的房企知情人士表示。

　　據了解，不少房企購買的是採礦權和探礦權，並不是現成可開採的礦山，需要進行勘探、建廠等步驟，需要時間和資金，短時間內以它來改變房企的經營狀況很難，有的甚至在賬面上出現虧損，進而拖累整個企業的發展。

　　從華業地産、中弘股份等多家上市公司的最新財務報告中可以看到，不少礦山還處於勘探、選廠址、掘井階段，能夠出産産品的非常稀少。

　　“很多買礦的房企，已經兩三年過去了，還沒有産品出來，一方面是開礦的技術性很強，涉及多個開礦、選礦、冶煉程式，房企需要組建專業團隊來做；另一方面則是礦業市場不景氣，像購買煤礦的，由於煤炭價格低，不開採還不會虧，開採了加上人工成本等還會虧得更厲害。”上述知情人士告訴記者。

　　據了解，房企投資礦業後，從中國鋁業、五礦發展等礦業公司挖角。而涉足海外礦業投資的一些房企，還招聘了大批有海外留學背景的人才。

　　與此同時，前些年火熱的有色金屬市場，隨著宏觀經濟的調整，價格一路下行，有色金屬企業的日子都不好過。

　　蘭格鋼鐵資訊研究中心主任王國清介紹，2014年國內主要有色金屬價格總體疲軟，銅、鋁、鉛價格同比分別下降7.8%、6.9%、2.7%，鋁價相當於回到二十多年前。2014年，規模以上有色企業實現主營活動利潤1674億元，同比下降10.8%。而國際黃金價格，在2011年達到1900美元/盎司的高點後，2012年、2013年都一直在下跌，一直徘徊在1180美元/盎司至1390美元/盎司之間。

　　投資金礦轉型機不逢時，此時便成為業績拖累。

　　中潤資源在2012年以人民幣約1.25億元持有英國瓦圖科拉金礦公司16.89%股權，成為其第一大股東，此後經過增持，目前佔其總股本的65.66%。由於金價的持續低迷，已將英國瓦圖科拉金礦公司合併財務報表的中潤資源2014年業績出現虧損，主要原因是瓦圖科拉金礦公司發生虧損導致公司利潤下降。

　　海內外的各種“門檻”

　　環保政策門檻提高、海外投資“水土不服”、人工成本高等制約發展

　　而從大環境來看，資源行業頻出富豪的那種粗放的環境也已經一去不復返。

　　環保政策越來越嚴，對於安全問題也越來越重視，還有不斷上漲的人力成本，都為房企開礦增加了很多門檻。

　　“據我所知，由於北京越來越嚴重的霧霾，有一家房企在河北剛買沒多久的煤礦就被關停了。”一位熟悉房企的知情人士表示，房地産開發的手續比較嚴格、公開和透明，投資礦業則還有更多的不確定因素。

　　而在海外投資，也同樣風險重重。

　　在蒙古國投資礦業的一家房企的內部人士告訴記者，公司在房地産賺到錢後，就投資礦業實行多元化經營，但蒙古國是發展中國家，之前不了解那裏的國情，現在項目推進非常緩慢，基本處於停滯狀態。再加上礦業市場不景氣，公司從2014年基本撤掉礦業領域的投資，而在蒙古國的投資僅停留在財務投資層面了，“能賺錢收回投資最好，收不回來也就算了”，該人士表示。

　　而投資發達國家，當地法律規定外國企業只能雇傭他們本國人，人工成本會比國內更高。

　　回歸主業？

　　萬通地産重組的背後是嘉華築業的礦業擴張失利，要重操舊業；中弘股份未來發展方向轉向文化旅遊産業

　　像中潤資源、萬方發展等賣掉旗下部分地産資源，投身礦業的企業來説，這幾年不僅業績被拖累，更讓他們錯過了2010-2014這一段中國房地産發展的“最後的黃金時期”。

　　以北京市場為例。據北京市住建委網站及易居中國提供的數據顯示，2010-2014年，每年新房商品住宅銷售量分別為11.2萬套、8萬套、12萬套、10.8萬套、7.8萬套，新房均價分別為每平方米20340元、21761元、20534元、23502元和25637元。這一年，雖然銷量波動較大，但也出現過高點，房價除了在2012年微調外，一路高漲。

　　而從近5年投資礦業的經歷中，不少房企也逐漸意識到，礦業並非合適的轉型方向，有的房企“挖礦”計劃幾近擱淺，有的則意圖回歸房地産主業。

　　一位知情人士表示，目前萬通地産重組正是反映這種“回歸”。

　　北京嘉華築業實業是一家以房地産開發為主業，同時也涉足礦業投資、金融證券，承辦國際高端體育賽事、會展服務等多元化發展的企業。開發過先鋒商務寫字樓、恒松園高層公寓、國航大廈、亞運新新家園、新城國際、瑞景園項目、上莊項目。

　　早在1999年，在地産行業積累了資金後，嘉華築業開始謀擴張，成立內蒙古投資克什克騰旗金星礦業公司，該公司擁有2.16平方公里的採礦權， 25.65平方公里的探礦權，主要經營産品是銅鋅鉛銀。地産方面的管理交由萬通地産操盤。“由於有色金屬市場不景氣，萬通地産在馮侖團隊帶領下業績增長乏力，嘉華築業想要重操舊業，奪得萬通地産主導權。”上述知情人士透露。

　　而浙江新湖中寶除了房地産業務外，還滲透到金融、科技領域，不過對於其屢屢嘗試的礦業，昨日其董秘虞迪鋒則表示，“礦業不值一提”，有意收縮礦業方面的投入。

　　而一些中小企業已經在做出新嘗試。中弘股份曾在北京開發北京像素等項目，2011年購入汪清鑫興礦業49%的股份，主要開採金礦，由於環評等原因目前處於停産中。“礦業是我們很小的一部分，我們以後發展的方向是文化旅遊産業。”中弘股份內部人士告訴記者，中弘股份在吉林長白山、北京、山東、雲南西雙版納、海南、浙江等旅遊資源豐富的地區都有項目。

　　“原來認為房地産投資已經夠複雜了，從購買土地、蓋房子、賣房子有很多手續要跑，並且要納50多種稅，沒想到礦業投資也很複雜。

　　很多買礦的房企，已經兩三年過去了，還沒有産品出來，一方面是開礦的技術性很強，涉及多個開礦、選礦、冶煉程式，房企需要組建專業團隊來做；另一方面則是礦業市場不景氣，像購買煤礦的，由於煤炭價格低，不開採還不會虧，開採了加上人工成本等還會虧得更厲害。”

　　——一位參與過礦業投資的房企人士

　　- 觀察

　　轉型需謹慎，跨行更需謹慎

　　今典集團董事長張寶全曾説過，房企轉型，弄不好不轉要死，也可能轉不好死得更快。行業低潮期轉型需謹慎。

　　易居中國房地産分析師嚴躍進也表示，很多房企轉型失敗，説明轉型是有風險的。在轉型不成功的情況下，也容易把企業經營拖入死衚同。“畢竟從投資的角度看，資金運用也是有一個機會成本的。”

　　對於中小型房企而言，在轉型的道路上或者應該有新的思路。比如，對於中型房企來説，可以積極爭取在城市地標項目、區域養老地産項目、棚戶區改造等層面進行開發；對於小型房企來説，若經營困難，則可以果斷選擇退出房地産行業。但若是在區域市場上有比較充裕的土地儲備，那麼堅守房地産傳統領域，圍繞新型城鎮化而打造新的業務領域，比如在智慧新城建設上打造標桿項目，也會是一個不錯的選擇。

　　中經聯盟秘書長陳雲峰表示，房企轉型要做長産業鏈。要麼往房地産上游走，做投資商；要麼往下游走，做代建商；還可以做物業、商業運營、養老、酒店運營等方向。比如樂成國際正在做的持有型國際高端養老也是不錯的方向，結合自身住宅開發優勢，往産業融合方向走。總之，轉型需謹慎，跨行更需謹慎。