穩樓市 今年政策出臺數量已達780余條 化債路 房企風險出清提速迎曙光

　　2024年，從宏觀政策釋放強烈信號，到市場去庫存提速，再到企業風險化解方案逐步落地，房地産行業呈現出止跌回穩勢頭。

　　這一年，政策應出盡出，首付比例降至歷史最低水準，房貸利率調整至歷史低位，住房交易環節稅費優惠力度持續加大。與此同時，“白名單”項目貸款審批通過金額近4萬億元，保障房“以購代建”、收回存量土地等創新性政策邁出重要一步，開發商得以調整存貨結構“騰籠換鳥”，努力完成保交付任務，加快債務重組，重回經營正軌。

　　上海易居房地産研究院副院長嚴躍進向《證券日報》記者表示，當前，樓市長期庫存壓力猶在，但階段性調整已基本完成，購房者信心正迎來實質性恢復，行業在重重挑戰中迎來止跌回穩新勢頭。

　　全年商品房銷售額

　　或達10萬億元

　　2024年，房地産政策的力度和頻率均史無前例。圍繞“穩樓市”，一系列政策組合拳持續發力。據中指研究院監測，截至12月底，全年政策出臺數量達780余條。

　　政策與市場共振。10月份，上市房企“曬”出的成績單顯示，單月銷售額環比增長基本在50%以上，亦有不少區域性房企抓住“限購”全面放鬆時機，區域銷售額環比增長達3倍以上。臨近年底，多個一線和二線城市優質項目開盤售罄，久違的“日光碟”再現，為房企年末“搶收”畫上圓滿句號。

　　從全國層面來看，近日召開的全國住房城鄉建設工作會議提及，10月份、11月份全國新建商品房交易網簽面積連續2個月同比、環比雙增長，市場出現積極變化。

　　“四季度以來，成交量增長的城市不斷擴容。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《證券日報》記者表示，不管是新房還是二手房，一線城市還是二三線城市，中心區域還是週邊區域，相應的市場需求都出現明顯回升，呈現全面回暖趨勢。

　　回顧全年市場表現，樓市走出了一季度陷冰點、二季度有回暖、三季度回落、四季度現復蘇的運作軌跡。

　　基於此，中指研究院常務副院長黃瑜預計，2024年全國商品房銷售面積有望達9.7億平方米（商品住宅約8億平方米），銷售總額約9.4萬億元。中原地産首席分析師張大偉則持更為樂觀的態度，他向《證券日報》記者表示，預計2024年商品房銷售面積達10億平方米，商品房銷售額有望達到10萬億元。

　　銷售市場上行，讓房企有了投資擴表的動力，頭部房企及過去擁有穩健財務盤面的民營企業開始下場拿地。

　　據中指研究院監測，2024年前11個月，TOP100企業拿地總額為7431億元，整體較為謹慎。其中，新變化主要出現在四季度，多地取消限價政策疊加債券融資規模有所抬頭，優質地塊競拍熱度攀升，溢價率走高，百億元級地塊涌現，經營穩健房企逆勢補倉，變身拿地“大戶”。

　　政策給力，市場有正反饋，企業投資態度轉向較為積極，房地産行業開始走向化風險、穩主體、穩市場新時期。

　　“收儲存量房+回購閒置土地”

　　成看點

　　那麼，如何在供求關係發生重大變化之際，持續推動房地産市場止跌回穩？答案或許來自於兩大發力點，即消化存量與優化增量並行，供給、需求雙管齊下。

　　消化存量體現在三大方面，一是收購存量商品房用作保障性住房；二是抓住100萬套城中村以及危舊房改造的機會，加速消化存量房産；三是收購房企存量閒置土地，盤活存量土地，調規後再出讓，拉動開發投資。

　　7月30日，中共中央政治局會議提到，支援收購存量商品房用作保障性住房。截至目前，全國超過60個城市表態支援“收儲”商品房，超過30個城市落地首批房源徵集細則，計劃收購住房達數萬套。

　　為了支援“收儲”，金融配套政策亦在加緊落實。近期，多地收購存量商品房用作保障房貸款已陸續落地，金額從數億元到數十億元不等。12月初，合肥城建股份發展有限公司以33.32億元出售了2318套房源，成為第一家“吃螃蟹”的上市公司。

　　更為積極的變化是，通過貨幣化安置等方式，消化存量房産正在與城中村改造相結合，持續釋放規模可觀的增量購房需求之際，通過房票策略加快消納當地存量商品房，同時減輕房企資金壓力。

　　當前的金融政策對於存量商品房收購、存量土地回購、城中村改造給予了強有力支撐。11月份以來，多部門表態積極運用地方政府專項債券資金加大收回收購存量閒置土地力度。

　　四季度以來，深圳華僑城股份有限公司、越秀地産股份有限公司等上市公司接連宣佈旗下地塊被收儲。部分被收儲的土地通過完成控規調整後再度出讓，從土地端掃清建設“好房子”的障礙。

　　“部分房企正與地方部門積極對接土地調規，提出針對性方案，實現退地或換地，改善土儲結構。”同策研究院研究總監宋紅衛向《證券日報》記者表示，存量土地回購若能真正有效落地，對於拉動開發投資、緩解企業資金壓力、提振市場信心作用較大。

　　消化存量之外，亦要優化增量，才能保持供需平衡。當前，人們對住房的需求已經從“有沒有”轉向“好不好”，滿足這部分市場需求是調整增量的重要方向。

　　業內對此達成的共識：一是合理控制新增房地産用地供應，適度削減供地規模；二是實施預供地制度，促進地塊資訊的公開透明，保證土地出讓充分競爭；三是在新供應地塊中持續優化容積率和計容規則等出讓規則，為建設“好房子”提供支援。

　　如此一來，供需兩端協同發力，加快樓市去庫存，持續修復行業信用鏈條，有望建立更長遠的住房消費信心和更為穩定的市場向好預期。

　　上市房企化債之路

　　迎曙光

　　政策高頻“出牌”，市場“峰迴路轉”，行業基本面向好，房企化債之路亦迎來曙光。

　　據統計，9月份以來，遠洋集團控股有限公司等十余家房企公佈了化債或重組方案，多家房企的化債方案獲得超過三分之二債權人的通過，行業風險出清步伐正在提速。

　　值得關注的新變化是，過去房企的債務重組以展期為主，以時間換空間，雖有部分房企提供債轉股重組方案，但整體佔比不高。在新一輪債務重組中，化債策略則從原來的展期為主轉向全面削債，主要通過折價贖回債券和強制轉股等方式實現。

　　境外債重組通過後，部分房企的境內債重組取得突破性進展和創新性模式。比如，融創房地産集團有限公司（以下簡稱“融創”）在境內債重組方案中提及現金要約收購，計劃按面值18%的價格贖回債券，這在房企境內債重組中尚屬首例，與轉股等其他削債方案相比，這一削債方式更為直接。

　　“融創此番境內債化債方案呈現多元化又兼具務實性的特徵，將最大程度滿足債權人的不同訴求，有多家房企均在密切觀察該方案能否走得通。”嚴躍進表示，若其成功，將為其他多家房企化解境內債風險蹚出一條路，無疑有望提升投資者對行業風險出清的信心。

　　總體而言，在一系列政策“組合拳”作用下，房地産融資“白名單”擴圍、10萬億元地方化債方案落地、房企化債工作取得突破性進展……2024年，房地産市場持續出現多維度積極信號，呈現止跌回穩勢頭。

　　展望未來，北京住宅房地産業商會會長黎乃超向《證券日報》記者表示，在政策強力支援與市場信心逐步回暖的雙重驅動下，樓市回暖的動力已明顯增強。接下來，城中村改造、城市更新等領域都孕育著巨大的發展新機遇。2025年，房地産行業有望迎來更加光明的新前景。