房主賣房莫名被怡然居仲介操作成離婚 與買家互訴

　　房主賣房發現“被離婚” 與買家互訴

　　“滿五非唯一”房産變“滿五唯一”，一審法院判決解除合同雙方均上訴；稅務部門已向警方報案

　　昨日上午，“被離婚”的張先生與孫女士購房糾紛案在一中院二審開庭。雙方就誰存在過錯等焦點問題展開辯論。一中院供圖

　　出售名下“滿五非唯一”房産的張先生發現，買主孫女士被免交了18萬多元的個稅，對此存疑的他拒絕履行房屋過戶手續，被購房的孫女士告到法院，要求他履行合同。而後張先生以對方行為使自己承擔法律風險為由提出反訴。

　　此案一審期間，法院向稅務部門調取孫女士繳稅檔案材料時發現，在房主張先生毫不知情的情況下，經仲介人員操作，其婚姻狀態變成了“離異”，其住房也因此變成“滿五唯一”而免交稅費，法院判決解除雙方的購房合同，張先生與孫女士之後均提出上訴。

　　昨日上午，此案在北京市一中院二審開庭審理，雙方就彼此是否存在過錯等焦點問題展開新一輪交鋒。

　　買房人免稅 房主被“離婚”

　　家住昌平區的張先生名下有位於東小口鎮的房屋一套，妻子名下有位於昌平區的另外一套房屋。2015年初，因孩子上學需要，張先生準備換房，於是想出售自己名下的涉案房屋並另行購買一套東直門附近海運倉小區或香餌衚同重點學區房屋。

　　2015年3月，在仲介怡然居客公司的居間服務下，張先生與孫女士協商房屋交易事宜：由於張先生家庭名下有兩套住房，屬於“滿五非唯一”（房産證出證5年非唯一住房、需繳納個稅），經仲介公司工作人員核算，需要繳納約18萬元的個人所得稅費。雙方最終以134.5萬元交易了房屋，並約定稅費由孫女士承擔。

　　但在交易過程中，張先生發現購買自己這套“滿五非唯一”住房的孫女士免交個稅，於是感到疑惑的張先生要求孫女士與仲介對此進行解釋並拒絕履行房屋過戶。

　　此後張先生與孫女士互訴至法院。先行提起訴訟的孫女士認為張先生違約，要求法院判決繼續履行合同；提起反訴的張先生則認為孫女士“不誠信”，其免稅的行為使自己面臨承擔法律責任的風險，要求解除合同，孫女士支付違約金，怡然居客公司賠償損失。

　　案件審理過程中，法院向稅務部門調取了孫女士繳稅的檔案材料後發現，在房主張先生毫不知情的情況下，經仲介人員操作，其婚姻狀態變成了“離異”，其住房也因此變成“滿五唯一”（房産證出證5年唯一住房、免征部分稅費）。一審法院判決解除雙方的購房合同，張先生與孫女士後均提起上訴。

　　“滿五非唯一”少交稅近20萬

　　昨天上午此案二審在一中院開庭，張先生與妻子以及代理人出庭參與了庭審，孫女士則委託代理人出庭應訴。

　　孫女士代理人要求法院撤銷原審判決，發回重審或改判支援其訴訟請求；張先生則要求法院撤銷原審中要求自己返還定金的判決，同時支援自己要求違約金和經濟損失的訴訟請求。

　　就該房屋交易的問題，北京市昌平區地方稅務局出具了《關於張先生與孫女士二手房交易問題的説明》。地稅局表示，經調查張先生和孫女士二手房交易存在三個問題：“陰陽合同”、少繳契稅、未繳納個人所得稅。經計算，此次交易少繳稅款共195473.17元。

　　因此次交易環節提供資料涉嫌偽造離婚證這一情況，該局第二稅務所已于2015年8月向公安機關報案，此案正在調查之中，目前沒有進展。

　　審理過程中，雙方的焦點主要加重在彼此在該事件中是否存在過錯的問題上，孫女士一方表示同意調解，而張先生則不接受調解。

　　法院將擇期對案件進行宣判。

　　■ 追訪

　　仲介公司：操作“被離婚”職員已“失聯”

　　據房主張先生回憶，2015年4月，他到昌平區地稅局第二稅務所辦理繳稅、過戶事宜時，孫女士及仲介公司已經先到稅務所且已經準備好全部資料，並讓他在材料上簽了名。

　　在隨後繳稅辦理過程中，張先生在稅務窗口並未看到孫女士繳納18萬餘元的個稅，於是其詢問情況。“她先是説打折，後在拿不出稅票的情況下，仲介公司又説對涉案房屋免稅。”張先生表示，由於擔心自己在交易中面臨風險，他才堅持要一個合理的免稅解釋。同年6月，他經向稅務機關查實，有人通過非法手段將涉案房屋辦理成個稅免稅，孫女士少交了約18萬元的個稅。

　　新京報記者了解到，一審法院經張先生申請，向昌平區地稅局調取孫女士繳納本次交易稅費的檔案材料中，包含有張先生的離婚證內頁複印件一頁以及售房人家庭唯一住房承諾表一頁，上述兩頁材料的右下角處均有張先生本人簽字。其中唯一住房承諾表中關於婚姻狀況被註明為“離異”。

　　從上述材料看，離異的張先生名下“滿五非唯一”住房變成了“滿五唯一”住房，稅費被減免。

　　張先生堅稱，他交給怡然居客公司的材料中並沒有離婚證複印件，唯一住房承諾表中“離異”二字也並非其本人書寫。他認為，怡然居客公司與孫女士中的一方或者兩方共同偽造了離婚證及唯一住房承諾表，並且可能讓自己在受蒙蔽的情況下簽了字。

　　對此，孫女士表示自己對離婚的情況並不知情，自己只是根據稅務機關開具的稅票繳稅，並不存在偷逃稅款的行為。怡然居客公司認可張先生並沒有提交過離婚證，事發後，辦理此項交易的職員白某稱孫女士因資金緊張，曾向其求助解決辦法。

　　怡然居客公司轉述白某的説法稱，白某介紹了一個聲稱能避稅的朋友給孫女士，該人提出收取避稅金額的一半作為報酬，孫女士考慮後同意。在繳稅當天，孫女士告知張先生可以避稅3萬，張先生表示在不影響他的情況下可以配合，但繳完稅後，張先生發現孫女士僅繳納了契稅而未繳納個人所得稅，就提出先核實情況後再過戶。後張先生因擔心未交個人所得稅對其個人信用及後續買房事宜産生不良影響，房屋於是一直未能交易。

　　怡然居客公司表示，事發後，公司已對白某作出辭退處理，目前已經無法聯繫。

　　■ 延展

　　律師：仲介公司需為過錯擔責

　　華訊律師事務所主任張韜律師認為，現實的房産交易中，仲介公司不僅僅促成雙方交易，往往是深度參與交易，指導或者引導當事人的房屋交易，此時，如果房屋買賣合同被法院認定無效或者被撤銷，仲介對此有過錯時，要承擔相應的過錯責任，具體如下。

　　如本案中屬於仲介未盡到合理的審查注意義務，如導致交易者權益受到損害時，受損的一方可以主張仲介承擔相應的過錯責任。

　　如果仲介幫助交易者以合法性形式掩蓋非法目的而進行的交易，比如逃稅或者購房資格等方面的資質造假問題，仲介對於守法方的損失需要與違法交易者承擔連帶責任。

　　對於仲介方的其他過錯，是否承擔責任，需要視具體情況而定，但相對較多的情況是仲介公司在違法交易一方不能承擔責任時，承擔相應的補充責任或者連帶賠償責任；但如果房産交易中，仲介公司沒有過錯，則無需承擔責任。