德勤中國合夥人稱投資高星級酒店的回報年限從25年降到62年

　　在一輪房地産熱潮後，常與地産開發相配套的星級酒店建設也出現過剩。大多數高端酒店誕生於房地産的泡沫下，並非客源市場驅動。近日，德勤中國合夥人金建公開透露，國內四、五星酒店意願出售將達到50%以上，特別是上海、廣東（除廣州）、浙江、福建等地區。但業內人士表示，目前尚未出現酒店大規模交易。

　　高星級酒店超速擴容

　　近日，德勤中國合夥人金建在中國飯店全球論壇上透露，預計中國飯店業入住率將持續下跌，直到2017年才有望觸底反彈。此外，從2010-2013年，酒店年度平均資本化率分別為：4.00，3.97，3.11，1.59。這意味著投資高星級酒店的回報年限從25年，一直降到62年。

　　“國內四、五星酒店意願出售將達到50%以上，上海、廣東(除廣州)、浙江、福建等這些重要地區的酒店出售意向非常強烈。”金建在論壇現場表示。

　　為什麼會出現這種狀況？高星級酒店前幾年來的超高速擴容或是罪魁禍首。數據顯示，2006年到2010年，中國的國內生産總值GDP的增幅年均11.7%，但酒店業發展速度遠超於此，僅星級酒店擴容年均12%，其中高端酒店年均17%，經濟型酒店年均49.8%。

　　盲目超速擴容帶來的結果近年已顯現：2014年我國旅遊業全年總收入約3.25萬億元，這對於飯店業來説是一大利好。然而，2011年以後，星級酒店營業增長速度跑不贏GDP，2013年甚至出現負增長，這都歸因于供給過剩導致的經營業績下降。

　　北京五星級酒店去年全部虧損

　　高星級酒店的業績是否果真如此慘澹？北京五星級酒店的一組數據可以提供佐證。近期，北京首旅集團董事長段強向媒體透露，北京60家五星級酒店2014年均出現虧損，空置率達40%，平均房價和全房房價都在下降。

　　另外，根據國家旅遊局2014年8月發佈的全國星級飯店統計公報，2013年每間五星級可供房收入下降近10％

　　尚未出現大規模交易

　　那麼，“國內四、五星酒店意願出售將達到50%以上”的説法，算不算聳人聽聞？對此，華美酒店顧問有限公司首席知識管理專家趙煥炎認為，酒店資産出售取決於價格。“如果價格合適，酒店出售是很正常的。但是目前並沒有大規模酒店交易的情況出現。”

　　那高星級酒店回報年限是否真的到了長達62年的地步？對這一説法，趙煥炎並未給出明確看法，他向羊城晚報記者解釋道，酒店虧損包括經營虧損和財務虧損，經營虧損就是毛利潤（營業收入剔除人工、能耗、物耗等）為負，財務虧損是凈利潤（毛利潤剔除還本付息、折舊、攤費等）為負。

　　“新開業酒店第一年經營虧損是正常的，6年內財務虧損是正常的，酒店的黃金收穫期是開業後6至20年。新建酒店的股本金佔30%至60%，土地成本佔總投資的30%至40%”。

　　短期內不妨審批干預

　　中國酒店業在持續4年下滑後，究竟該如何走出寒冬？

　　目前國內全部酒店由國際品牌管理的約4%；由國內酒店管理公司管理的酒店約10%；酒店管理集團化率不足15%。與歐美地區酒店管理集團化率高達80%的狀況、我國酒店業集團化、品牌化、連鎖化管理的差距相當大。

　　金建認為，2015年行業格局重塑中會有更多的合資、參股、聯盟、購並、合作，品牌化、集團化為未來趨勢。其中，中國酒店業的海外投資將成為重點板塊。

　　而趙煥炎主張短期內審批干預。“中國內地是唯一沒有酒店投資控制的地方。”趙煥炎表示，中國酒店投資目的的多元化使市場無法控制，且缺乏如同業公會等能有效控制的組織。

　　“酒店業産能過剩是過分擴張並同質化競爭兩方面共同作用産生的。因此，對策為在過渡時期，地方政府應該對酒店總接待人數與實際能接待人數進行資訊化，採取商業承載力的方式進行審批干預，或舉行聽證會，對後進者進行設限和關閉”。