政府下令禁止群租

　　經紀公司提前退租違約

　　□ 劉 磊 本報記者 曾祥素

　　2013年底，賈先生將自己名下的1套3居室房屋委託給某房屋經紀公司出租，約定合同期為1年。2014年5月，因北京市相關行政部門加大對群租房的打擊力度，經紀公司通知賈先生要求提前解除合同，並將房屋交還。2014年6月，賈先生以違約為由將經紀公司訴至法院。

　　經紀公司抗辯稱，其確實將房屋打隔斷群租，但首先，合同補充條款約定賈先生同意打隔斷，並同意分租；其次，政府部門在2013年7月1日出臺文件不允許群租，並在2014年聯合執法將訴爭房屋內的隔斷拆除，構成情勢變更；最後，拆除隔斷後若繼續履行合同會導致明顯不公，故不同意承擔違約責任。賈先生則稱，其雖在補充條款中同意打隔斷分租，但所指是同意經紀公司將訴爭房屋的次臥與書房間原被打通的隔斷恢復，同時其亦在補充條款中明確表示不允許在地磚和墻面打孔，即不允許在其他位置打隔斷。

　　一審法院判決認定，根據查明的事實，可認定賈先生同意的打隔斷僅限于恢復訴爭房屋書房和次臥的原始格局，故打隔斷行為是經紀公司的單方行為，且其作為專業的房地産經紀公司，應當預見打隔斷出租房屋所存有的安全隱患，其在主觀上存有過錯；相關行政部門出臺禁止群租政策，並不屬於在客觀上發生異常變動，故本案不符合情勢變更情形。2014年9月，一審法院判決認定經紀公司提前解除雙方合同的行為構成違約，應當承擔違約責任。經紀公司不服一審法院判決，以政府行政部門禁止群租構成情勢變更為由上訴至北京一中院。

　　二審法院認為，政府出臺禁止群租政策，是對房屋租賃行業加強管理的措施，經紀公司作為專業的房屋經紀機構，應當了解和把握國家相關管理政策，該政策的出臺不屬於其不能預見的變化，故本案不符合情勢變更情形，經紀公司據此解除合同理由不足。最終，二審法院判決駁回上訴，維持原判。

　　本案主審法官表示，本案主要的爭議焦點在於政府禁止群租的政策出臺，是否構成不可抗力或情勢變更，是否可以據此變更或解除合同、提前退租。根據最高人民法院《關於適用若干問題的解釋（2）》第26條之規定，合同成立以後客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬於商業風險的重大變化，繼續履行合同對於一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，並結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。此後，最高法院又發文要求對上述解釋條文，各級人民法院務必正確理解、慎重適用。如果根據案件的特殊情況，確需在個案中適用的，應當由高級人民法院審核。必要時應報請最高人民法院審核。房屋經紀機構承租房屋所有權人的房屋再進行分割轉租，是一種商業經營行為，必然要面臨包括政策風險在內的各種商業風險。政府對於房屋租賃一直有管理措施，此次出臺的禁止群租相關規定，是對以往政策的補充、強調和落實，房屋經紀機構作為專業機構，應當知道相關管理規定，且政策出臺前已經做了充分的宣傳，對經紀公司來説，不屬於不能預見的變化。經營主體利用政策法規不具體、不嚴格的條件進行的經營行為，必然要面臨政策風險，此種風險應當由其自行承擔。