本報訊 （黃 闖 記者曾祥素）北京市一中院近日審理了一起房屋買賣糾紛上訴案，法院判決開發商違約，為自己員工的承諾埋單。

　　2013年5月25日，王海（化名）與某開發商公司簽訂了北京市商品房認購書，認購該公司開發商品房一套。認購書約定了房屋的面積、價款及支付方式、訂金條款。其中，第4條明確約定認購人應當自簽訂認購書當日，向出賣人支付認購定金5萬元整，出賣人應當向認購人出具收款憑證，並註明收款時間，雙方約定簽訂正式合同的時間為2013年6月5日以前。

　　王海于認購書籤訂當日向該開發公司支付了5萬元，但收據註明款項名稱為預約金。此後，王海按照開發商銷售人員李玲（化名）要求提交了購房資格審查資料，並在2013年6月4日發短信聯繫，李玲短信回復王海在6月底會將購房資格審查資料上傳，並預計上傳後10個工作日出審查結果，然後在7月底簽預售合同。但2013年6月29日晚9時20分左右，開發商銷售人員李玲給王海打電話説，因為開發商要將該樓整體房屋做成精裝修後出售，每平方米要漲價5000元。王海要求開發商照認購書約定條件簽署預售合同，但開發商拒不同意，僅退還訂金5萬元。

　　2013年12月王海起訴至法院，要求開發商支付訂金賠償5萬元。

　　一審中，開發商辯稱雙方未能簽訂正式合同的原因是王海的資金未及時到位，進而未能于雙方約定的2013年6月5日之前簽約，且銷售人員李玲擅自與王海推遲簽約時間的行為，違反了公司的規定，其個人承諾不能作為王海違約的理由。另外，開發商認為，王海交納的預約金不同於定訂，不適用訂金罰則。

　　一審法院于2014年3月13日作出判決。法院認為，結合認購書的內容及王海付款的時間及數額，王海向開發商支付的5萬元當屬訂金無疑。開發商違反認購書的約定擅自加價銷售係導致雙方未能簽署正式購房合同的主要原因，故開發商應當雙倍返還王海訂金10萬元。

　　開發商不服一審法院判決，提起上訴。

　　二審法院認為，開發商的銷售人員是公司的代理人，其所有與銷售有關的承諾均應由開發商承擔責任。最後，二審法院作出終審判決：駁回上訴，維持原判。

　　該案相關法官表示，本案爭議焦點為開發商收取的王海支付的5萬元是否為訂金，及雙方未能簽訂正式合同的責任問題。雖然開發商為王海開具的收據上寫為預約金，但從收費的金額及交費時間並結合認購書的內容，可以確定王海向開發商支付的5萬元為訂金。法律規定，法人的代理人以法人名義從事的民事行為，應由法人承擔責任。李玲是開發商的代理人，其所有與銷售有關的承諾均應由開發商承擔相應的責任。銷售人員李玲已經與王海以短信的形式約定變更了簽署正式買賣合同的時間，開發商現予以否認，不應得到法律支援。

　　另外，經查明，王海的個人購房資料于2013年6月中旬才由開發商遞交相關部門審驗，按照通常做法，審驗需要5個工作日，因此，認購書約定的2013年6月5日前簽訂正式買賣合同顯然不可能，這一事實進一步證實了簽訂正式買賣合同的時間已通過銷售人員與買受人王海進行了變更。根據變更後的合同簽訂時間，王海在7月底之前不與開發商簽訂合同才可能構成違約。現該期限已屆滿，但開發商在王海不接受精裝修後加價的情況下明確拒絕與王海簽訂正式買賣合同，違反了認購書的約定，所以應當按照認購書的約定雙倍返還認購人王海支付的訂金。