□ 本報記者 曾祥素

　　謝某與方某是大學同學，同窗4年又是上下鋪。大學畢業後，方某與謝某各自發展，但從未間斷來往。一日，方某告訴謝某，自己打拼這幾年開了一家公司，經營不錯，但苦於擴大經營規模資金不足，自己到銀行貸款又因為沒有資産可以抵押，銀行拒絕貸款，自己從事的行業競爭異常激烈，如果不能擴大經營公司很有可能倒閉。方某眼含淚花對謝某説，這一次只能謝某救自己了。

　　方某將自己的“計劃”告知謝某：要求謝某將自己名下的房産過戶給方某，方某用謝某的房屋向銀行抵押貸款。方某向謝某保證公司經營效益很好，不出一年就可以還清銀行貸款，並承諾事成後給謝某一大筆好處費。為了打消謝某的顧慮，方某提出與謝某簽訂一份君子協議，該協議約定：“雙方簽訂的買賣房屋的協議不是真實意思表示，而是為了方某從銀行貸款；該房屋的實際權利人仍然是謝某，方某保證按時歸還房屋貸款，貸款還清方某協助謝某重新將房屋過戶到謝某名下。”鋻於多年的友情及自己對方某的信任，謝某對方某的話信以為真，謝某瞞著家人與方某簽訂了房屋買賣合同，方某將房屋過戶到其名下，並以該房屋作為抵押取得了銀行貸款。

　　事情到此本應該告一段落。但誰知方某這個“損友”動了邪念，瞞著謝某與郭某簽訂借款合同，向郭某借了30萬元，並對該協議辦理了具有強制執行效力的債權文書公證，同時以上述房屋做了抵押。

　　此後，謝某到期不歸還郭某的借款，郭某申請法院強制執行。法院通過司法拍賣程式強制執行了該套房産，趙某通過拍賣以最高價競得該套房産，法院裁定房屋的所有權歸趙某，趙某辦理了該房屋的産權證。

　　北京市通州區法院民一庭法官高楠對上述案件進行了解析，認為該案涉及以下法律問題。

　　首先是物權變動的公示與公信原則。

　　所謂物權的公示，指物權的享有與變動可取信于社會公眾的外部形式。公示的對像是物權的享有與變動的事實，公示的目的是讓不特定的第三人得以知道。我國《物權法》第6條規定，不動産物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。這一條規定了以登記和變更登記作為權利享有和變動的公示方法。我國《物權法》第16條、第17條進一步規定了，不動産登記簿是物權歸屬和內容的根據；不動産登記簿由登記機關管理；不動産權屬證書是權利人享有該不動産物權的證明。

　　而物權公信原則，即物權的存在以登記為其表徵，則信賴該表徵而進行相應行為者，即使該表徵與真實權利狀態不符，對於信賴該表徵的人也不發生影響。若當事人在享有、變動物權時以法律要求進行了公示，第三人因信賴這一公示而作出一定行為的，事後即使公示出來的物權狀態與真實的物權狀態不符，第三人取得的物權也受保護。結合本案，謝某將房屋登記過戶到方某名下，辦理了産權變更登記手續，對外就産生了公示效力，第三人因信賴這一公示而為抵押行為，受到法律保護。

　　其次是非基於法律行為而發生的物權變動。

　　我國《物權法》28條規定，“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的徵收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的徵收決定等生效時發生效力。”非基於法律行為的物權變動，物權變動生效的時間不再依照登記或交付，而是依照法律規定的時間。即因人民法院、仲裁委員會的法律文書引起物權變動的，自法律文書生效時發生效力。結合本案，法院通過司法拍賣程式強制執行了該套房産，趙某通過拍賣以最高價競得該套房産，法院裁定房屋的所有權歸趙某，自法院裁定生效時房屋所有權歸趙某。