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房産“不翼而飛”的教訓

  • 發佈時間:2014-08-13 08:55:09  來源:中國品質報  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  □ 本報記者 曾祥素

  謝某與方某是大學同學,同窗4年又是上下鋪。大學畢業後,方某與謝某各自發展,但從未間斷來往。一日,方某告訴謝某,自己打拼這幾年開了一家公司,經營不錯,但苦於擴大經營規模資金不足,自己到銀行貸款又因為沒有資産可以抵押,銀行拒絕貸款,自己從事的行業競爭異常激烈,如果不能擴大經營公司很有可能倒閉。方某眼含淚花對謝某説,這一次只能謝某救自己了。

  方某將自己的“計劃”告知謝某:要求謝某將自己名下的房産過戶給方某,方某用謝某的房屋向銀行抵押貸款。方某向謝某保證公司經營效益很好,不出一年就可以還清銀行貸款,並承諾事成後給謝某一大筆好處費。為了打消謝某的顧慮,方某提出與謝某簽訂一份君子協議,該協議約定:“雙方簽訂的買賣房屋的協議不是真實意思表示,而是為了方某從銀行貸款;該房屋的實際權利人仍然是謝某,方某保證按時歸還房屋貸款,貸款還清方某協助謝某重新將房屋過戶到謝某名下。”鋻於多年的友情及自己對方某的信任,謝某對方某的話信以為真,謝某瞞著家人與方某簽訂了房屋買賣合同,方某將房屋過戶到其名下,並以該房屋作為抵押取得了銀行貸款。

  事情到此本應該告一段落。但誰知方某這個“損友”動了邪念,瞞著謝某與郭某簽訂借款合同,向郭某借了30萬元,並對該協議辦理了具有強制執行效力的債權文書公證,同時以上述房屋做了抵押。

  此後,謝某到期不歸還郭某的借款,郭某申請法院強制執行。法院通過司法拍賣程式強制執行了該套房産,趙某通過拍賣以最高價競得該套房産,法院裁定房屋的所有權歸趙某,趙某辦理了該房屋的産權證。

  北京市通州區法院民一庭法官高楠對上述案件進行了解析,認為該案涉及以下法律問題。

  首先是物權變動的公示與公信原則。

  所謂物權的公示,指物權的享有與變動可取信于社會公眾的外部形式。公示的對像是物權的享有與變動的事實,公示的目的是讓不特定的第三人得以知道。我國《物權法》第6條規定,不動産物權的設立、變更、轉讓和消滅,應當依照法律規定登記。這一條規定了以登記和變更登記作為權利享有和變動的公示方法。我國《物權法》第16條、第17條進一步規定了,不動産登記簿是物權歸屬和內容的根據;不動産登記簿由登記機關管理;不動産權屬證書是權利人享有該不動産物權的證明。

  而物權公信原則,即物權的存在以登記為其表徵,則信賴該表徵而進行相應行為者,即使該表徵與真實權利狀態不符,對於信賴該表徵的人也不發生影響。若當事人在享有、變動物權時以法律要求進行了公示,第三人因信賴這一公示而作出一定行為的,事後即使公示出來的物權狀態與真實的物權狀態不符,第三人取得的物權也受保護。結合本案,謝某將房屋登記過戶到方某名下,辦理了産權變更登記手續,對外就産生了公示效力,第三人因信賴這一公示而為抵押行為,受到法律保護。

  其次是非基於法律行為而發生的物權變動。

  我國《物權法》28條規定,“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的徵收決定等,導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的,自法律文書或者人民政府的徵收決定等生效時發生效力。”非基於法律行為的物權變動,物權變動生效的時間不再依照登記或交付,而是依照法律規定的時間。即因人民法院、仲裁委員會的法律文書引起物權變動的,自法律文書生效時發生效力。結合本案,法院通過司法拍賣程式強制執行了該套房産,趙某通過拍賣以最高價競得該套房産,法院裁定房屋的所有權歸趙某,自法院裁定生效時房屋所有權歸趙某。

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