本期看點

　　1、2019年房地産開放商的破産數量已經高達446家

　　2、易綱主持召開金融機構貨幣信貸形勢分析座談會

　　3、銀保監會就《保險資産管理産品管理暫行辦法（徵求意見稿）》公開徵求意見

　　4、知識分享：房地産企業破産案件審理指引

　　1.不良資産行業快訊

　　業內大事

　　11月18日晚間，*ST鹽湖公司管理人發佈三則拍賣公告，將拍賣鹽湖鎂業88.30%股權和349.50億元應收債權，起拍價為124.31億元；將拍賣所持控股子公司海納化工97.748%股權和60.23億元應收債權，起拍價為22.99億元；將拍賣公司化工分公司的資産包，評估值為43.83億元，起拍價30.68億元。

　　以上三項資産，于11月23日9時至11月24日9時止在淘寶網司法拍賣網路平臺上進行公開拍賣。雖然三場拍賣共引來超過4萬次圍觀，但均無人報名，全部流拍。

　　點評：公司項目盲目擴張投資，只見規模不見效益，投資預算失控，鉅額折舊和財務費用不僅侵蝕了優質鉀肥和碳酸鋰板塊的利潤，還將公司拖入虧損和債務泥潭，這是本次重整最根本的原因。作為一家市值超200億的上市公司卻甘願被400多萬元債務裁定破産重整，其目的或在於通過重整實現將虧損資産出表。如果此次司法拍賣順利實現，將直接有利於減少公司虧損，此前已有控股子公司海虹化工進入破産重整程式而實現剝離出表先例（出處： 不良資産頭條綜合）

　　據人民法院公告網顯示，截至11月20日，房地産開放商的破産數量已經高達446家，平均每天就有1.5家房地産企業倒地破産，創下歷史記錄。

　　從海外市場高息舉債到頻頻出售地皮及項目股權回籠資金，再到降價銷售、鼓動“公司全員賣房”，一系列動作背後都透露著房企身處的困境：“缺錢”。糟糕的是，在政策持續收緊的背景下，房企融資卻面臨多重阻礙。

　　點評：聯訊證券首席經濟學家李奇霖指出，對房企而言，後續要規避兩類風險。一是貨幣資金與債務(尤其是短期債務)之比較低的風險，如果自有資金規模小，對外部融資過於依賴，信用風險相對來講會比較大。二是土地存量儲備不足，同時又積極拿地的風險，房地産銷售是下行的趨勢，後續回款能力可能沒有那麼強，外部融資又偏緊，房企的經營可能會比較困難。

　　在應對策略上，房企首先應注意控制擴張速度，提前儲備現金流過冬，在監管全方位封堵房地産債務融資渠道的情況下，行業分化加大在所難免，未來可尋找互有優勢且能互相借力的同業與金融機構合作共同開發，可以在一定程度上緩解融資收緊帶來的負面影響。（出處：中國基金報）

　　不良率、資本充足率等多項指標無一達標，安徽宿州農村商業銀行股份有限公司首次推出增資擴股方案尋求脫困。據了解，本月至少已經有三家地方商業銀行用增定搭售不良資産的方式來"減負"。

　　日前，證監會官網披露宿州農商行定向發行説明書。此次該行擬非公開發行股票不超過4.8億股，募集資金合計不超過4.8億元用於補充該行核心一級資本。同時，該行要求認購對象按照認購股份數量的0.5倍金額收購該行的不良貸款（2.4億元）。

　　點評：對於多項指標未達監管標準，宿州農商行稱主要是公司不良貸款居高不下，在改制期間，為做大信貸規模，偏離“支農支小”市場定位，發放大量大額貸款，內部管理、風險防控不力，造成存量貸款風險較大。不良貸款率未達到監管指標，撥備缺口高達6.19億元，撥備覆蓋率也未達到監管指標，從而造成資本嚴重不足，導致資本充足率不符合監管要求。（出處：長江商報 ）

　　近日，北京破産法庭受理了中國電子商務協會強制清算案，該案是全國首例社會團體法人強制清算案。中國電子商務協會于2000年8月10日成立，屬於社團法人。因2013年度、2014年度、2015年度連續三年未按規定接受全國性社會團體年度檢查，于2018年11月30日被中華人民共和國民政部行政處罰撤銷登記。

　　點評：北京破産法庭依法及時受理全市首例社團法人強制清算案，有助於進一步探索法治化的非營利法人退出機制，豐富完善非營利法人的強制清演算法律適用規則，使各類市場主體均有適當的退出方式和渠道，為促進資源優化配置，提高資源利用效率，推動經濟高品質發展提供司法保障。（出處：北京日報 ）

　　11月21日，中原資産完成發行4億美元境外高級固息債券，係首單地方國有AMC境外債。本次美元債發行規模4億美元，期限3年，票面利率4.2%。本次債券將在香港聯交所上市。聯席全球協調人、薄記管理人和牽頭經辦人為中金公司、中信銀行(國際)、華泰金融控股(香港)有限公司。

　　點評：中原資産董事長馬洪斌表示：此次成功發行境外美元債，意味著中原資産境內外公募信用債券直接融資渠道全線打通。作為第一單地方資産管理公司“投資級”境外美元債發行成功，充分表明國際投資者對河南經濟以及地方AMC綜合實力的認可，也加快了地方AMC行業國際資本市場融資的進程。（出處：大河網）

　　11月18日晚間，*ST沈機公告稱，瀋陽市中級人民法院裁定批准了公司、公司控股股東、公司全資子公司的重整計劃。

　　*ST沈機方面表示，根據公司重整計劃的債權分類及調整方案、債權清償方案、出資人權益調整方案及經營方案，公司清償債務等執行重整計劃的行為將對公司重整計劃執行完畢當年的凈資産産生重大積極的影響。

　　點評：針對沈機集團的相關問題，此前省政府、市政府都給了一系列政策支援，之前是從體制機制做文章，這次重整則是改變了股權結構，重整計劃實施完畢後，公司資産負債率預計低於40%，公司未來業務規劃方向存在偏離的資産在本次重整中予以處置，生産經營格局得到優化，持續盈利能力將得到顯著增強。按照市場化法治化原則，對沈機進行重整。通過通用技術集團的入主，兩家公司産業鏈整合是有好處的，適當的整合在當前市場經濟情勢下，也有必要。（出處：21世紀經濟報道）

　　2. 宏觀新聞速遞

　　國內

　　11月19日，據央行網站消息，為深入貫徹落實黨中央決策部署和國務院工作要求，2019年11月19日，人民銀行行長、國務院金融穩定發展委員會辦公室主任易綱主持召開金融機構貨幣信貸形勢分析座談會，研究當前貨幣信貸形勢，部署下一步貨幣信貸工作。

　　點評：會議分析認為，2019年以來金融部門不斷加大對實體經濟支援力度，穩健貨幣政策鬆緊適度，貨幣政策傳導效率提升，M2和社會融資規模增速與國內生産總值名義增速基本匹配並略高一些，體現了強化逆週期調節的要求，為實現“六穩”和經濟高品質發展營造了適宜的貨幣金融環境。貸款平穩增長，支援實體經濟力度穩固。信貸結構優化，社會融資成本穩中有降，服務實體經濟提質增效。但也要看到，宏觀經濟金融平穩運作仍面臨挑戰，經濟下行壓力持續加大，局部性社會信用收縮壓力依然存在。（出處： 央行網站）

　　國際

　　今年以來，美國的“破産潮”越來越嚴重。全球行銷研究公司Coresight Research最新報告顯示，去年美國門店倒閉數量達到5864家。但是，今年上半年，美國宣佈倒閉的零售門店數量與去年全年相比增加了20%，至7037家。

　　預測，今年全年美國零售業門店關閉數量將達到12000家。的報告指出，這一預測數據只包含了上市企業，對未上市公司的影響並沒有計算進去。

　　點評：實體店的不斷關門，以及銀行的倒閉，可想而知帶來的就是事業潮。據美國官方最新數據顯示，截至11月16日當周，初請失業金人數經季調後持平于前一週的22.7萬人，為6月22日以來的最高水準。而前一週初請失業金人數則比之前報告的增加了2000人。

　　摩根大通駐紐約經濟學家Daniel Silver表示，最近初請失業金人數報告疲弱表明勞動力市場惡化。而這一系列因素的影響，導致更多的人對美國經濟持悲觀態度。（出處：中油網）

　　前紐約市長、億萬富豪邁克爾.布隆伯格11月24日宣佈，正式加入美國民主黨總統參選人的大軍。

　　點評：布隆伯格目前“吸粉”主要限于部分受過高等教育、支援民主黨的專業精英人士，他對非裔、藍領白人和年輕一代的吸引力尚需觀察。無論如何，布隆伯格以溫和派身份參選，雖有一定可能重塑民主黨總統預選格局，但他的前行之路充滿多重艱難挑戰，並將加劇美國選民對如何控制超級富豪權力的爭議。民主黨左翼總統競選人、佛蒙特州聯邦參議員伯尼·桑德斯等人已在公開指責布隆伯格斥鉅資做電視廣告是在“試圖收買選舉”，他的參選是美國最富人群對政府影響過大問題的“症狀”。（出處：參考消息）

　　3. 金融市場

　　銀保監會就《保險資産管理産品管理暫行辦法（徵求意見稿）》公開徵求意見。意見反饋截止時間為2019年12月27日。意見稿明確，固定收益類産品投資于債權類資産的比例不低於80%，權益類産品投資于權益類資産的比例不低於80%，商品及金融衍生品類産品投資于商品及金融衍生品的比例不低於80%，混合類産品投資于債權類資産、權益類資産、商品及金融衍生品類資産且任一資産的投資比例未達到前三類産品標準。

　　點評：保險資管産品投資運作總體審慎穩健。産品期限較長、杠桿率低，基本不存在多層嵌套、資金池等問題。但是，各類保險資管産品缺少統一的制度安排，與其他金融機構資管業務的監管規則和標準也存在差異。《辦法》的制定，是落實《指導意見》的重要舉措，在統一保險資管産品規則的基礎上，進一步彌補監管空白、補齊監管短板、強化業務監管，促進保險資管産品業務持續健康發展。 （出處：Wind ）

　　近日，央行上海分行印發《關於做好配合打擊懲治“套路貸” 加大消費金融業務創新的通知》，要求銀行規範開展消費信貸業務，嚴控資金流向各類“助貸平臺”，對已曝出問題的信貸業務嚴格落實整改要求。

　　點評：目前來看，對於銀行與助貸機構的合作規範尚缺乏統一規定。監管對於銀行與助貸平臺如何合作一直比較關注，但目前還沒有全國性規定出臺。目前來看，各個地域的監管力度都不一樣，像北京、上海、浙江等地區的監管就較為嚴格，有些地區的監管則較為寬鬆。

　　雖然該方面還沒有全國性的標準出臺，但這並不意味著銀行無標準可依，監管機構對於雙方的合作目前還是做出了一些要求，例如風控獨立、數據合作合規等。銀行在與助貸機構合作的過程中，應執行貸款三查流程，做好風控；嚴查貸款資金流向，確保貸款不存在流入股市、樓市等情況。其中，風控獨立是非常重要的一項。（出處：21世紀經濟報道）

　　11月18日，央行發佈消息稱，當天以利率招標方式開展了7天期逆回購1800億元，中標利率2.5%，較此前下降5bp，這是7天逆回購操作利率2015年10月27日以來首次下調。

　　點評：Wind數據顯示，這幾年人民銀行開展的7天逆回購中標利率均為2.55%，且這一中標利率被認為是指導利率，與存款類機構質押式回購DR007加權平均利率相比較，衡量市場流動性水準。

　　分析師認為，央行近期連續下調政策利率，體現其降低實體經濟的融資成本，為經濟增長托底的意圖，降息週期已正式開啟。（出處：中國基金報）

　　4. 産經新聞

　　11月22日，國家發展改革委、商務部公佈了《市場準入負面清單（2019年版）》，這是繼去年底中國發佈首份市場準入負面清單以後的首次年度修訂。《清單（2019年版）》列入事項131項，相比2018年版減少事項20項，新版清單放開了“養老機構設立許可”“社會福利機構設置許可”等一批有含金量的審批，這有利於激發市場活力，增加養老醫療、職業教育等短缺市場的供給主體。

　　負面清單及時動態調整，也是層出不窮的新技術、新産品、新業態、新商業模式等新興事物的發展需要。新清單納入了“科創板首次公開發行股票註冊”等準入措施。

　　點評：中國在職業教育、養老醫療等服務行業亟待進一步開放市場，激發市場活力。“在養老方面，中國老齡化正在步步緊逼，養老醫療市場空間巨大；高品質的職業教育、社會福利等方面也存在著供給缺口，此前這些領域被視為關係國計民生、社會穩定的敏感行業，社會資本進入不足，然而，近年來入學難、養老看病難等問題正成為國民最有體驗的‘社會痛點’，其很大原因在於高品質的供給不足，擴大市場準入顯然有利於解決這些問題。（出處：21世紀經濟報道 ）

　　知識分享

　　房地産企業破産案件審理指引

　　出處：昆明市中級人民法院

　　在當前供給側結構性改革及依法處置清理“僵屍企業”的政策背景下，依法開展破産案件審理、積極穩妥推進破産企業救治和清算工作，是落實供給側結構性改革舉措、提升市場主體競爭力及調整産業結構實現轉型升級的客觀要求，是進一步營造穩定公平透明的營商環境的重要保障，也是不斷完善社會主義市場主體救治和退出機制的重要手段。近年來，昆明市兩級法院認真貫徹中央及地方黨委、政府關於深入推進供給側結構性改革的決策部署，積極落實最高人民法院《關於依法開展破産案件審理積極穩妥推進破産企業救濟和清算工作的通知》《關於執行案件移送破産審查若干問題的指導意見》《全國法院破産審判工作會議紀要》等文件精神以及省法院關於破産工作的具體要求，審判實踐中不斷加強破産審判工作的制度化、專業化、資訊化建設，妥善處理了一批法律關係複雜、社會影響較大的案件，破産審判相關工作取得了一定進展。隨著破産審判工作的深入推進，法院也必將面臨著一些特殊行業主體諸如房地産企業主體破産的問題，房地産企業破産涉及到競合於同一標的物即商品房上的多重復合的物權、合同、擔保等法律關係，該類型案件的審理較之普通破産案件更具特殊性、複雜性，為妥善審理房地産企業破産案件，根據《中華人民共和國企業破産法》《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國民事訴訟法》等法律法規、司法解釋的規定，並結合本院破産審判實踐經驗，提出如下意見,供審判實踐參考。

　　一、審判工作原則

　　1.審理房地産企業破産案件，必須以事實為依據，以法律為準繩，建立健全房地産企業破産審理工作機制，公平清理債權債務，保護債權人和債務人的合法權益，維護社會主義市場經濟秩序。

　　2.審理房地産企業破産案件，應當建立府院聯動常態化機制，受理前應當積極爭取屬地黨委政府的支援，加強向地方黨委的請示彙報力度及向地方政府的溝通協調力度。審理中應積極協調屬地政府在資産處置、稅收減免等方面應加大政策扶持力度，妥善解決社會民生問題。

　　3.審理房地産企業破産案件,應當追求利益主體的共贏、價值與效率的共進。在尊重申請人意願的基礎上，堅持重整程式優先適用的原則，對具備重整條件的債務人企業慎用破産清算程式,但對明顯不具備重整可行性、重整參與各方不具有重整能力、債務人重整沒有社會價值和經濟效益的應當不予支援。

　　4.審理房地産企業破産案件,應當堅持破産法優先適用的原則，妥善解決其他部門法及相關司法解釋與《中華人民共和國企業破産法》相關規範之間存在的矛盾衝突。《中華人民共和國企業破産法》及相關司法解釋沒有明確規定的,其他部門法中已確立的權利優劣規則適用於破産程式。區分債務人有清償能力常態下及喪失清償能力狀態下發生的一般性法律問題與特別性法律問題的處置思路，尋求社會正義、實質公平。

　　二、破産申請問題

　　5.直接向法院申請房地産企業破産的，申請人應當提交房地産企業不能清償到期債務，並且資産不足以清償全部債務或明顯缺乏清償能力的相關證據。通過執轉破方式移送破産審查的，依照最高人民法院《關於執行案件移送破産審查若干問題的指導意見》、雲南省高級人民法院《關於規範執行案件移送破産審查工作的意見》及本院《關於執行案件移送破産審查的規定（試行）》辦理，上述文件對同一問題作出不同規定的，適用上級法院的規定。

　　6.申請人向法院提出破産申請的，以及通過執轉破方式移送破産審查的，應當依據《中華人民共和國企業破産法》第七條之規定，明確選擇具體的破産程式。同一申請人同時要求進行重整、和解或清算的，經法院釋明後，申請人不作變更的，應當裁定不予受理或決定不予移送。

　　7.不同的申請人向同一法院同時提出有關房地産企業進入重整、和解或者破産清算程式的，應當組織申請人或被申請人協商選擇具體的破産程式。協商不成的，應當視案件情況決定受理相應申請。

　　8.不同申請人同時通過直接申請方式及執轉破方式申請有關房地産企業破産，以及同時提出適用不同破産程式，導致出現管轄權衝突及程式適用衝突問題的，應當由上級法院組織申請人或被申請人協商確定具體的破産程式以及管轄法院。協商不成的，由上級法院視案件情況決定管轄法院及適用程式。

　　9.房地産企業投資的全資公司、控股的公司等具有獨立法人資格的關聯企業不能清償到期債務，原則上應當分別提出破産申請。關聯企業不當利用關聯關係，導致關聯企業成員之間法人人格高度混同，損害債權人公平受償利益的，關聯企業成員、關聯企業成員的債權人、關聯企業成員的清算義務人、已經進入破産程式的關聯企業成員的管理人，可以向法院提出對關聯企業進行合併破産的申請。

　　三、立案審查及受理問題

　　10.申請人提交的材料不符合規定的，法院應當自收到破産申請之日起七日內告知申請人需要更正、補充的材料，並指定提交期限。申請人更正、補充有關申請材料的時間，不計入受理審查期間。

　　11.審理房地産企業破産案件，應當選任業務素質比較好、溝通協調能力強的審判員組成合議庭進行立案審查及審理工作。針對涉眾涉維穩類型的案件，可結合案件實際情況成立由院領導擔任組長的領導小組統籌協調。

　　12.破産立案審查環節，法院應當組織召開聽證會，並通知申請人、被申請人及利害關係人到場陳述意見，必要時可以邀請當地政府有關人員參加，組織聽證的時間不計入破産申請的受理審查期間。聽證程式可以參照下列程式進行：

　　（1）破産申請人宣讀破産申請書，陳述申請破産的事實和理由及相關證據；

　　（2）債務人的法定代表人或有關負責人簡要陳述企業性質、註冊情況、生産經營狀況、資産及負債情況。債權人申請債務人破産的，債務人有權提出抗辯；

　　（3）對證據材料進行初步審查，對債務人的資産、負債、擔保、財産抵押、資産變現、債務清償、職工安置等情況進行調查；

　　（4）債權人申請債務人破産，法院應當通知債務人核對以下情況：債權的真實性、債務人是否存在不能清償到期債務的情況；

　　（5）法院認為應當調查的其他事項。

　　13.債權人申請房地産企業重整的，應當提交初步擬定的重整思路及方案，或法院組織聽證會時由申請人、被申請人自行對重整進行協商，債權人不提交重整思路及方案或是經協商後債務人無重整意願的，或是債權人雖提交了重整思路及方案以及經協商債務人願意進行重整，但重整的可行性分析不符合實際、重整參與各方不具有重整能力、債務人重整沒有社會價值和經濟效益的，應當裁定不予受理。債務人對案件管轄權、申請人的主體資格或房地産企業是否符合破産條件提出異議，法院經審查異議成立的，裁定不予受理。

　　14.受案法院決定受理房地産企業破産案件的，應當在出具受理裁定前將案件情況向上級法院報備，並將案件相關情況及時向地方黨委、政府彙報。對可能引發不穩定因素的房地産企業破産案件，應全面審查該破産企業的涉訴、涉執、涉穩情況，並主動與地方政府相關部門、破産企業屬地派出所、街道辦聯繫，堅持“資訊公開、依法處置”工作準則，提前做好維穩預案，及時溝通相關資訊，搭建溝通交流、協調處理的平臺，防止群體性事件的發生。

　　15.裁定受理房地産企業破産申請的，應當同時指定管理人。房地産企業破産的，法院應當建議地方政府從監管層面成立破産企業清算組進行前期清理，法院應當就管理人選任問題與地方政府協商，以保障程式推進效率及妥善解決現實問題為原則，決定採取指定清算組為管理人或指定第三方仲介機構為管理人的方式。指定第三方仲介機構為管理人的，應當通過競爭性方式選任，管理人的履職能力應當與案件難易程度相匹配。

　　四、債務人財産界定問題

　　16.房地産企業破産案件，除《中華人民共和國企業破産法》及相關司法解釋明確規定屬於債務人的財産外,下列財産也應列入債務人財産：

　　（1）債務人提供的抵押物、質押物等設定了擔保物權的財産，調換給被拆遷人和被徵收安置人但尚未辦理産權登記過戶手續的房屋，購房者交付了部分或全部購房款甚至已經實際佔有使用，但尚未辦理産權登記的房屋、土地使用權；

　　（2）房地産開發企業與他人合作、合資建房,依據合作、合資協議債務人應當分得的土地使用權、房屋産權份額；

　　（3）雖然未支付或未完全支付對價,但已經依法取得所有權的建築材料、車輛、機械設備等財産；

　　（4）房地産企業享有的已被採取民事訴訟執行措施但在受理破産案件時未被執行或未被執行完畢的財産；

　　（5）其他依法應當歸屬於房地産企業的財産。

　　管理人在接管企業後，法院應當依法監督管理人完成債務人企業的清産核資工作，全面梳理債務人企業資産。因管理人行使破産撤銷權、決定繼續履行合同或基於其他法律關係導致債務人企業資産變動的，依照相關法律規定處理。

　　五、在建工程的復工續建問題

　　17.房地産企業涉及未完工在建工程項目的，管理人在接管債務人財産後應當協調地方政府，對是否進行工程後續建設可以聘請專業機構進行商業評估，也可以採納重整投資人等第三方聘請的專業機構所做的商業評估，根據項目實際情況提出是否進行後續建設、如何進行後續建設的建議，由債權人會議表決通過，努力促使工程繼續施工和竣工,為履行商品房預售合同創造條件，最大化實現全體債權人利益和減少社會財富的浪費，復工續建産生的工程欠款可作為共益債務隨時清償。

　　18.復工續建原則上應由原施工單位、監理單位等完成，確保施工環節的銜接及工程品質的保障。需要更換施工單位、監理單位的，原則上應重新進行招標投標程式。因原施工單位或者其他第三人原因，導致復工續建工作無法正常開展的，管理人應當協調有關部門及時排除妨礙。

　　19.復工續建資金的籌集，應當創新思路採取多渠道的資金籌集方式，除協調地方政府積極支援外，可以進行市場化融資並依託金融資産交易平臺引入社會投資者，豐富破産企業市場化處置的新機制，積極探索施工單位帶資續建及證券化融資模式，具體方案需經債權人會議或由債權人會議授權的債權人委員會表決通過。由管理人負責工程續建融資的具體使用，法院對融資的使用有權進行監督。

　　20.決定續建的工程項目，管理人提交續建方案後，應及時與自然資源、住建、規劃、環保等部門進行對接，獲得相關土地、規劃許可；對基本完工的房地産項目，管理人應及時向自然資源、住建、規劃、環保、應急管理等部門提交相應材料，儘快辦妥相關手續。

　　六、債權申報及審核問題

　　21.債權人或管理人解除購房合同産生的違約金、損害賠償金、逾期利息損失、房屋差價款、房屋裝修損失等，以及債權人要求繼續履行合同並交付房屋時産生的逾期交房違約金、逾期辦證違約金均按普通債權認定。

　　22.管理人對以購房者名義申報債權的，應當嚴格審查購房的意思表示、簽訂合同的時間、網簽備案時間、購房款支付情況等問題，綜合判斷雙方之間形成的基礎法律關係。經審核為以房抵債情形，且符合《企業破産法》第三十一條、第三十二條、第三十三條之規定的，管理人在行使撤銷權後按照原法律關係認定債權。經審核為設定讓與擔保等情形的，受案法院應當監督及指導管理人按基礎法律關係的性質認定債權屬性及金額。

　　23.建設工程價款債權，可由承包人、轉包人、分包人、實際施工人分別申報各自債權，並根據建設工程施工情況、驗收情況、審理建設工程案件相關法律規定以及司法解釋，對各申報主體的債權性質、債權金額作出認定。

　　24.稅收債權、社會保險費用債權、住房公積金債權，管理人應當通知有關徵管機關向管理人申報債權，管理人依據有關徵管機關的申請依法審核。有關徵管機關在債權申報期內未申報的，管理人應當進行催告申報，或協調屬地政府協調解決。

　　七、購房合同的履行與解除問題

　　25.房地産企業基於購房合同的履行，將開發的房屋已交付購房者使用,但尚未辦理産權證或産權過戶手續的,管理人應按照商品房（預售）買賣合同約定的義務在破産程式中積極協調有關政府部門為被拆遷人、被徵收安置人以及購房者辦理産權證或産權過戶手續。

　　26.房地産企業在進入破産程式前簽訂的商品房（預售）買賣合同，管理人應當充分考慮房地産企業財産狀況、購房者意願、權利平衡、預期效果以及消費購房者的生存需求與投資購房者的投資需求等因素,決定是否繼續履行房地産企業與購房者的商品房（預售）買賣合同,並慎重行使合同解除權,依法保護購房者的合法權益,維護社會的和諧穩定。

　　27.法院受理房地産企業破産時工程已經竣工或受理後經復工續建使得工程竣工或具備交付條件的,管理人應當根據購房者的意願決定是否繼續履行房地産企業與購房者之間的商品房（預售）買賣合同。房屋具備交付條件且購房人要求繼續履行合同的,管理人有權要求購房者在合理期限內繳齊購房款。購房者逾期未交或拒絕交付購房款的,管理人可以依據合同的約定行使解除權。

　　八、破産程式優先債權問題

　　28.鋻於目前法律法規中未對優先權作出系統性的規範，優先權規定分散于不同的部門法及司法解釋之中，通過整理相關法律、司法解釋規定,目前房地産企業破産案件中普遍存在並享有優先權的債權在破産程式中原則上應當參照如下順序清償:

　　（1）被拆遷人和被徵收安置人的債權請求權；

　　（2）交付了全部或大部分購房款的消費購房者的債權請求權；

　　（3）具有優先受償權的建設工程價款；

　　（4）抵押權、質押權、留置權等擔保物權、預告登記對應的債權請求權及其他可適用別除權的權利。

　　九、破産衍生訴訟問題

　　29.受案法院應當建立破産衍生訴訟依法審理及多元化糾紛解決機制。破産衍生訴訟案件原則上應當按照基礎法律關係分別由不同審判庭進行審理，避免由破産合議庭審理帶來的程式風險。受案法院應當積極監督與指導管理人的債權審核認定工作，嚴格依法把握債權審核認定標準，督促引導債權人、債務人、管理人進行債權認定結果的復核工作，堅持非訴訟糾紛解決挺在前頭的原則，避免因債權審核問題導致的大規模破産衍生訴訟案件。

　　30.債務人對債權表記載的債權有異議向人民法院提起訴訟的，應將被異議債權人列為被告。債權人對債權表記載的他人債權有異議的，應將被異議債權人列為被告；債權人對債權表記載的本人債權有異議的，應將債務人列為被告。對同一筆債權存在多個異議人，其他異議人申請參加訴訟的，應當列為共同原告。

　　十、破産審判資訊化建設問題

　　31.加強房地産企業破産審判工作資訊化建設，提升案件審理工作的透明度和公信力，嚴格按照最高人民法院規定，通過破産重整案件資訊平臺規範案件審理流程，做到數據實時同步、全程公開、步步留痕。充分利用數據統計及數據檢索分析功能，增進破産案件審理質效。

　　32.通過網際網路平臺加大資訊公開力度，吸引潛在投資人，促進資本、技術、管理能力等要素的有效配置，幫助房地産企業重整融資。積極引導以網路拍賣方式處置破産財産，提升財産處置效益。

　　33.充分利用網際網路平臺的資訊通信技術為債權人提供最大便利，對於涉及債權人人數眾多、地域分佈較廣的案件，可以通過最高人民法院“全國企業破産重整案件資訊網”平臺召開網路債權人會議，節約債權人的司法參與成本，防範和化解重大風險。

　　十一、指引的實施及解釋問題

　　34.本指引自印發之日起實施。

　　35.本指引由本院審判委員會負責解釋。

　　免責聲明

　　本欄目堅決反對任何違反中華人民共和國版權法律法規的行為。一經發現，本欄目會立即移除並停止繼續傳播任何盜版和非法轉載以及其他侵權作品及文章，為此我們制定了旨在保護智慧財産權權利人合法權益的措施和步驟。訪問者在接受本欄目服務之前，請務必仔細閱讀本聲明。訪問者訪問本欄目的行為以及通過各類方式利用本欄目的行為，都將被視作是對本聲明全部內容的無異議的認可。

　　一、本欄目全部文章均轉載自國內外公開媒體報道，僅代表作者本人的觀點，更多的是為傳遞最新資訊之用，與本欄目立場無關。本欄目不對其中包含或引用的資訊的準確性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保證，具體內容仍需瀏覽者自己核實其真實性。對於任何因直接或間接採用、轉載本欄目提供的資訊造成的損失，本欄目均不承擔責任。

　　二、本欄目標明轉載文章的出處，並保留轉載文章在原刊載媒體上的署名形式和版權聲明（如有），但本欄目對轉載文章的版權歸屬和權利瑕疵情況不承擔核實責任。如其他媒體、網站或個人從本網下載使用，請在轉載有關文章時務必尊重該文章的著作權，保留本網註明的“文章來源”，並自負版權等法律責任。如擅自篡改文章來源為本欄目，本欄目將依法追究其責任，由此産生的其與第三者發生的法律糾紛由其承擔全部責任。

　　三、轉載或引用本欄目內容必須以新聞性或資料性等公共資訊為使用目的，不能用於營利目的。不得對本欄目內容原意進行曲解和篡改。轉載本網內容亦不得損害本欄目或他人利益，不得進行任何違法活動。轉載文章的作者或其原刊登媒體不因本欄目的轉載行為而與本欄目産生任何關係或關聯。對於不當轉載或引用本網內容而引起的法律訴訟或任何其他形式的糾紛，本網站不承擔任何責任。

　　四、本欄目部分文章為轉載，並不用於任何商業目的，我們已經盡可能的對作者和來源進行了通告，但是，因為網路資訊傳播的特殊性，無法事先與每個作者聯繫，有些轉載作品可能因故無法確證原作者而暫未標明來源的，並非故意侵犯原作者版權。如果您認為本網轉載的內容涉及侵權，請及時于本作品發表之日起15日內電子郵件或電話聯繫通知本欄目，本欄目將根據權利人的要求，採取包括但不限于立即更正或者刪除有關內容等相關措施。

　　五、本欄目內凡註明“範文站原創/專稿”的所有文字、圖片和音視頻稿件均屬本欄目原創內容，版權均屬本欄目所有，任何媒體、網站或個人未經本欄目授權不得轉載、連結、轉貼或以其他方式複製發表。對於已經授權本欄目獨家使用提供給本欄目資料的版權所有人的文章、圖片等資料，如需轉載使用，需取得本欄目和版權所有人的同意。

　　六、本欄目上連結的非本欄目的網頁和內容不受本欄目的控制，本欄目對其內容不負責任。

　　七、本欄目上連結的其他單位的網站內容由主辦方負責維護，本欄目對其內容不負責任。

　　八、凡以任何方式登錄本欄目或直接、間接使用本欄目資料者，視為自願接受本聲明的約束。對不遵守上述聲明或其他違法、惡意使用本欄目內容者，本欄目保留追究其法律責任的權利。本聲明未涉及的問題參見國家有關法律法規，當本聲明與國家法律法規衝突時，以國家法律法規為準。

　　九、本免責聲明以及其修改權、更新權及最終解釋權均屬本欄目所有。

來源：中國網    | 撰稿：鳳起    | 責編：田燕    審核：張淵

新聞投稿：184042016@qq.com    新聞熱線：13157110107    

來源：中國網    | 撰稿：鳳起    | 責編：田燕    審核：張淵