本期看點

　　1、銀保監會內設機構增管委會，統管四大AMC等會管經營性單位

　　2、51信用卡辦公地點突然遭警方調查

　　3、10萬億“結構性存款”大變局

　　4、知識分享：商業地産CMBS模式全解析

　　1. 不良資産行業快訊

　　業內大事

　　近日，“海通華泰-金光上海白玉蘭廣場資産支援專項計劃”CMBS成功設立。該項目發行規模138億元，金光紙業（中國）投資有限公司作為發行人，由海通證券作為財務顧問、銷售機構和項目總協調人，華泰資管作為計劃管理人。

　　點評：CMBS結構突破了傳統銀行貸款的限制，並有實際基礎資産抵押支援。通過對未來現金流的預測及覆蓋倍數的測算，CMBS可以獲得比融資主體更高的信用評級。同時CMBN作為銀行間公募發行模式可以獲得更低的融資成本。（出處：REITs研究中心）

　　10月22日，從中國銀保監會網站獲悉，中國銀保監會網站的內設機構一欄，新增了“管委會”這一機構。不過，官網尚未見披露管委會的主要職能以及主要負責人資訊。管委會專門負責統籌管理銀保監會旗下的經營性單位，包括華融、東方、長城、信達等四大資産管理公司，以及中國保險保障基金有限責任公司、中國銀行保險資訊技術管理有限責任公司、中國信託業保障基金有限責任公司、上海保險交易所股份有限公司、中國保險報業股份有限公司、中國農村金融雜誌社等。

　　點評：據了解，管委會全稱為會管經營類機構管理委員會，並非新近成立的部門。管委會負責人為肖璞，此前曾擔任原銀監會宣傳部部長、銀監會人事部主任。有接近銀保監會人士透露，管委會較為特殊，可以説是一種機制，目前主要是統籌幾家會管機構的發展問題。（出處：澎湃新聞）

　　近日，多家銀行召開不良貸款清收專題會議，要求強化責任、果斷出擊、出大力氣清收不良貸款。出席會議的除了行領導、相關部門及責任人員外，個別銀行甚至還邀請了當地縣政府、人大、政協、紀委監委、銀保監局、公安局、法院、稅務局等諸多部門出席。

　　點評：從催收手段來看，與非銀機構相比，絕大部分銀行催收主要採取法治化方式，如外訪、電話信函溝通、張榜公示、起訴等，總體思路為“先內部化解、再借助外部力量”。（出處：財聯社）

　　10月21日下午，國新辦舉行銀行業保險業運作及服務實體經濟情況發佈會，銀保監會副主席黃洪、祝樹民，首席風險官兼新聞發言人肖遠企等出席並介紹了當前不良資産處置、影子銀行整治、網貸出清、小微融資、金融開放等具體情況。

　　點評：肖遠企透露不良資産風險仍然是當前主要的金融風險，要採取多種手段化解處置不良。2017至今銀行業已經處置4.9萬億不良資産。今年前三季度共處置不良貸款約1.4萬億元，同比多處置1765億元。（出處：界面新聞）

　　根據北京市第三中級人民法院官網公告，其將於11月18日10時至11月19日10時止，在京東網司法拍賣網路平臺上首次公開拍賣樂視大廈，評估價為9.69億元，起拍價6.78億元，起拍價相當於評估價的7折。

　　點評：本次樂視大廈拍賣的申請執行人為浙江中泰創展，也是賈躍亭個人破産重組申請文件中列出的債權人之一。執行裁定書顯示，目前，相關司法執行證書已經發生法律效力，浙江中泰創展向法院申請強制執行，凍結、劃撥被執行人北京東方車雲資訊技術有限公司、 樂視控股(北京)有限公司、賈躍亭、甘薇的銀行存款人民幣十四億零三百二十五萬一千三百零四元一角一分，以及以此為基數産生的違約金。此外，裁定結果還包括查封、拍賣、變賣被執行人名下的不動産、股權等。（出處：澎湃新聞）

　　西南聯合産權交易所資訊顯示，四川省首家地方AMC——四川發展資産管理有限公司近期掛牌增資擴股項目，希望引入多家外部投資方，新增註冊資本不超過20億元。

　　點評：川發資管表示，希望借助資本金擴大，有效支援公司經營流動性，提升公司資本規模水準，提高展業規模和抗風險能力，支撐公司未來長期持續發展。今年以來，已有4家地方AMC完成增資動作。此外，還有至少3家地方AMC明確將推進引戰混改。（出處：券商中國）

　　因為盲目貸款擴張而導致資金鏈斷裂、債務纏身，冠海海運及冠海造船曾經作為福建最大海運企業和福建最大民營船企最終破産倒閉。福建冠海係公司破産清算第一次債權人會議召開，涉及債務近27億元，上千個債權人申報債權超過3000筆，這也成為連江法院目前破産清算案件中涉及金額和債權人最多的一起案件。

　　點評：冠海造船曾一度是福建省最大的民營造船企業，並創下多項第一。為了做大做強，冠海造船前期投入過大，導致産能過剩。2011年開始，由於市場低迷，加上經營不善等原因，冠海造船資金鏈斷裂。隨後，冠海造船的母公司冠海海運也出現了資金鏈斷裂的問題，過去幾年來，冠海海運低價拍賣了船舶、股權和辦公樓等資産。沉重的債務負擔演變成為“企業倒閉的最後一根草”。

　　2. 宏觀新聞速遞

　　國內

　　從10月以來的中觀高頻數據看：終端需求好壞參半，地産銷量增速回升，但乘用車批零降幅擴大；工業生産繼續改善，發電耗煤增速新高，粗鋼産量降幅收窄，汽車、化工等行業開工率也持續回升。

　　點評：隨著中美貿易摩擦達成階段性協議、對外開放程度和範圍的進一步擴大，外部環境給經濟帶來的壓力有望逐步緩解，經濟回暖態勢也有望延續。（出處：姜超宏觀債券研究）

　　從10月24日舉行的浙江經濟運作情況發佈會上獲悉，今年前三季度，浙江省實現地區生産總值43199億元，按可比價計算同比增長6.6%。

　　點評：一季度、上半年、前三季度規模以上工業增加值分別同比增長8.9% 、6.2% 、5.8%，但第三季度浙江工業經濟已經開始回暖。此外，投資成為穩增長的有力保障。前三季度，浙江固定資産投資同比增長10.1%。進出口方面，前三季度進出口總額22431億元，其中，出口16830億元，進口5601億元，同比分別增長6.3%、7.5%和2.8%。出口占全國的份額為13.5%。（出處：澎湃新聞

　　世界銀行近日發佈了《全球營商環境報告2020》，中國營商環境全球排名繼去年從此前78位躍至46位，今年再度升至第31位，中國保護中小投資者指標全球排名比去年提升36位至第28位，高於地區平均排名第99位和經合組織高收入經濟體平均排名第46。

　　點評：據介紹，按照黨中央、國務院決策部署，今年以來，國務院有關部門和京滬兩市政府對標國際先進水準，迄今已推出130余項相關改革舉措，進一步增強了我國營商環境的國際競爭力。（出處：中國品質報）

　　國際

　　10月24日歐洲央行公佈10月利率決議，如期維持三大利率不變，行長德拉基出席在任的最後一次新聞發佈會，重申了利率決議內容，稱候任行長拉加德已加入歐洲央行管委會，整體基調仍然鴿派，著重強調了經濟面臨的下行風險。另外一邊，美聯儲將擴大回購市場隔夜操作規模，將每日向市場注入流動性的上限從原來的750億美元至少提高到1200億。此外，為滿足月底的現金需求，美聯儲還將把稍長期的、為期兩周的回購市場貸款額(定期回購操作)從此前的350億美元提高到至少450億美元。

　　點評：總體來看，德拉基在新聞發佈會中談及了近期經濟表現低迷，警告市場未來可能出現經濟衰退，併為繼續降息打開了大門。德拉基言論偏向負面的基調總體為歐元帶來了壓力。（出處：期貨日報）

　　3. 金融市場

　　10月21日上午，港股上市公司“51信用卡”位於杭州西溪谷的辦公地點突然遭警方調查。杭州警方也通過官方微網志發佈公告稱，對51信用卡有限公司委託外包催收公司涉嫌尋釁滋事等犯罪行為開展調查。目前，案件還在進一步偵辦中。

　　點評：據其了解，51信用卡是由於在外省的催收出現了問題，互金行業確實正在經歷多事之秋，結合多位業內人士的採訪來看，此番杭州針對大數據公司的監管風暴事實上源於催收問題——催收公司在由大數據公司提供的各種隱私資訊的加持之下，進行有針對性的到府催收，甚至引發了命案，警方則順藤摸瓜開始追查這些數據提供方的責任。（出處：鈦媒體）

　　日前最高人民法院、最高人民檢察院、公安部、司法部聯合印發《關於辦理非法放貸刑事案件若干問題的意見》的通知，將依法懲治非法放貸犯罪活動，切實維護國家金融市場秩序與社會和諧穩定，有效防範因非法放貸誘發涉黑涉惡以及其他違法犯罪活動。

　　點評：其中有六大要點值得關注：1、未經批准經常性向不特定對象放貸即為非法經營罪：其中的“經常性地向社會不特定對象發放貸款”，是指2年內向不特定多人（包括單位和個人）以借款或其他名義出借資金10次以上；2、通知還明確了“情節嚴重”和“情節特別嚴重”情況，若造成借款人或者近親自殺、死亡或者精神等嚴重後果也是一個指標。要警惕貸款實際年利率超過36%的情況；3、僅向親友、單位內部人員等特定對象出借資金不算“非法經營罪”；4、介紹費等算入實際年利率；5、如果涉及到黑社會性質組織或者惡勢力等，則會從嚴量刑。（出處：中國基金報）

　　10月18日，結構性存款監管的綱領性文件《關於進一步規範商業銀行結構性存款業務的通知》終於落地，標誌著結構性存款監管的大幕終於拉開。

　　點評：新規對市場的影響：中小銀行收縮壓力更大，流動性管理難度增加；結構性存款利率可能逐步下行；銀行綜合負債成本降低，有利於疏通貨幣政策傳導。（出處：華泰固收強債論壇）

　　4. 産經新聞

　　日前，國家統計局公佈31省份前三季度房地産開發投資情況，廣東繼續穩居第一，累計投資超過1.1萬億元。增速方面，海南、寧夏、河北3個地區同比增速為負。

　　點評：為減少經濟對房地産的依賴，海南對房地産屢下重手。自去年6月以來，海南房地産投資持續保持負增長，進入今年後增速下降趨勢尤為明顯。（出處：中國日報網）

　　知識分享

　　商業地産CMBS模式全解析

　　一、概述:CMBS的定義

　　商業房地産抵押貸款支援證券CMBS，是指以單個或多個包括寫字樓、酒店、會議中心、商業服務經營場所等商業物業的抵押貸款組合包裝而構成的基礎資産，通過結構化設計以相關地産未來收入（如租金、物業費、商業管理費等）為主要償債本息來源的資産支援證券産品。

　　二、CMBS的特徵

　　CMBS作為重要的資産證券化産品，既具有資産證券化的一般特徵，又具有一些獨特特徵，本處重點對CMBS的一般特徵、獨有特徵和風險特徵進行分析。

　　的一般特徵

　　（1）破産隔離

　　為實現基礎資産信用進行融資，資産證券化通常採用一定的技術手段，實現發起人與基礎資産的破産隔離。破産隔離的一般是：設立一個SPV，發起人向SPV真實出售基礎資産的所有權或收益權，基礎資産從發起人轉移給SPV。破産隔離有兩層意義，一是基礎資産真實出售給SPV後，SPV擁有基礎資産的所有權或收益權，與基礎資産相關的風險和報酬歸屬於資産支援證券的投資者，不再由發起人承擔或享有；二是如果發起人破産，由於基礎資産的所有權或收益權已真實轉讓給SPV，發起人的債務人無權對基礎資産進行追索，基礎資産也不屬於發起人的破産財産範圍，從而有效保護了資産支援證券投資者的權益，避免了可能發生的財産權利糾紛。

　　（2）優先/次級分層

　　資産證券化的核心是對基礎資産産生的現金流進行組合、分割和管理，從而使一個基礎資産的證券化能夠産生多個具有不同收益和風險特徵的證券産品，最簡單的情況就是分為優先級證券和次級證券，複雜的情況是在優先級和次級中又分為若干層次，例如優先級分為超優級、中超優級、次超優級等，次級分為有評級次級和無評級次級等。

　　（3）增信措施

　　為了提高信用水準，獲得相應的信用等級，資産證券化過程中會採用多種增信措施，具體分為內部增信措施和外部增信措施。內部增信措施是指通過對資産池的構建設計及現金流和結構化安排，來提高證券現金流品質和信用評級的措施，包括優先與次級分層、超額抵押、超額利差和利差賬戶、加速清償機制等；外部增信措施是指利用基礎資産之外的資源對資産證券化産品進行信用增級，包括外部擔保、保險、信用證、流動性支援等。

　　的獨有特徵

　　（1）證券本息主要來源於租金收入和運營收入

　　CMBS以商業物業抵押貸款為基礎資産，而用於證券化的商業物業抵押貸款一般對借款人沒有追索權，因此儘管理論上應由借款人償還貸款，但實際上還款來源是商業物業的租金收入和運營收入，所以對商業物業的現金流進行分析和預測成為關鍵。

　　（2）入池資産數量多樣化

　　CMBS的入池資産包括零售物業、辦公樓、酒店、自助倉庫、工業廠房、醫療中心、混合租戶物業等，種類繁多，這與通常以某類同質資産構建資産池進行證券化明顯不同。具體來看，美國的CMBS交易根據抵押貸款的規模、借款人數量及分散化程度分為三類：SASB交易、通道交易及融合交易，這三種模式的主要區別為單個借款人的金額佔比不同。

　　（3）CMBS的期限與租戶的租期存在錯配

　　在設計資産支援證券時，一般要求證券本息償付的現金流與基礎資産産生的現金流在期限上相互匹配，以避免期限錯配帶來的流動性和償付風險。

　　（4）抵押物為商業物業

　　不同於基礎設施資産證券化以基礎設施的收費權或運營權為抵押物，CMBS的抵押物為商業物業。

　　三、CMBS市場情況及準入標準

　　1、目標物業位於一二線城市，二線城市物業應位於城市核心商圈，産業地産物業應位於全國重點産業園區或全國性、區域性節點城市，優先選擇寫字樓、商場或物流地産；

　　2、增信主體評級不低於AA（國企）或AA+（民企，若目標物業資産很好則主體評級可放寬至AA）；

　　3、目標物業運營時間超過兩年（若物業特別優質可放寬到1年），平均每年毛租金為1億元以上，凈租金7,000萬元以上；

　　4、目標物業不存在産權問題，土地性質為出讓地且辦理完房産證，其他竣工結算手續也很完備；

　　5、若目標物業位於一線城市且增信主體實力較強，則融資規模預計最高可達到目標物業評估價值的60%-70%（一般項目融資抵押率最高為50%）。

　　四、CMBS的典型交易結構

　　目前國內證券交易所發行的CMBS産品廣泛採用了“信託計劃+資産支援專項計劃”的雙SPV結構，這點與國外成熟市場僅設一層信託SPV的做法有所區別。

　　具體來説，就是首先借助信託公司成立信託計劃（SPV1）向融資人發放信託貸款，然後以信託計劃的委託人（原始權益人）享有的信託受益權作為基礎資産，再通過券商或基金子公司發行資産支援專項計劃（SPV2），實現CMBS産品在交易所發行。

　　五、專門案例

　　1、招商創融-招商蛇口長租公寓第一期資産支援專項計劃

　　2018年2月13日，由招商資管管理的“招商創融-招商蛇口長租公寓第一期資産支援專項計劃”首期在深交所成功發行。作為全國首單儲架式長租公寓CMBS，儲架融資規模為60億元，分多期發行，首期發行規模20億元，期限為18年（3+3+3+3+3+3年），其中優先級産品規模19.90億，劣後級0.1億元。交易結構圖如下：

　　（1）原始權益人（招商置業）作為委託人將20億元貨幣資金委託給受託人（建信信託）設立單一資金信託，貸款人（建信信託）按期向借款人（招商公寓）發放信託貸款，金額為20億元，原始權益人為唯一的信託受益人。

　　（2）質權人/抵押權人（建信信託）通過與出質人/抵押人（招商公寓）簽訂《質押合同》、《抵押合同》，將目標項目在信託貸款存續期間的租金收入進行質押，並與貸款發放後辦理質押登記手續；同時，將目標資産的房屋所有權及其對應土地使用權設定抵押，並與貸款發放後6個月內到相應登記機關辦理完畢抵押登記手續。

　　（3）認購人與管理人（招商資管）簽署《認購協議及風險揭示書》，將認購資金以專項計劃的方式委託給管理人管理， 管理人設立並管理專項計劃，認購人取得資産支援證券，成為資産支援證券持有人。

　　（3）管理人（招商資管）與原始權益人（招商置業）簽署《信託受益權轉讓合同》，向專項計劃轉讓基礎資産並支付對價。交易完成後，專項計劃承接原始權益人與受託人的信託關係，成為信託受益人。基礎資産即上述單一資金信託受益權。

　　2、長城證券-北京合生匯資産支援專項計劃

　　2018年6月26日，由長城證券管理的“長城證券-北京合生匯資産支援專項計劃”于上交所成功發行，産品總規模達56億元，創下2018年以來ABS市場最大發行規模的CMBS産品。本專項計劃優先檔53億元，固定利率，AAA評級，期限21年，預期年化收益6.5%；次級檔3億元。該項目由合生創展集團主導並提供擔保增信，北京合生愉景房地産開發有限公司為原始權益人；底層資産為北京合生匯商業綜合體。交易結構圖如下：

　　（1）專項計劃設立前，原始權益人（作為委託人）與信託受託人已根據《信託合同》的約定，設立信託財産總規模為56億元的財産權信託，原始權益人已向信託受託人交付等額于56億元的債權作為信託財産，原始權益人為唯一的信託受益人；信託受託人（代表財産權信託）與信託委託人和項目公司簽署《債權轉讓與確認協議》，受讓信託委託人對項目公司享有的債權本金金額為56億元的借款，財産權信託對項目公司享有債權。

　　（2）認購人通過與管理人簽訂《認購協議》，將認購資金委託給管理人管理，管理人設立並管理專項計劃，認購人取得資産支援證券，成為資産支援證券持有人。

　　（3）專項計劃設立後，管理人應根據專項計劃文件的約定，在專項計劃設立日之前向託管人發出付款指令，指示託管人按《信託受益權轉讓協議》的約定，將扣除管理人相關費用後的信託受益權轉讓對價劃撥至指定賬戶，以向怡海易諾收購其持有的全部財産權信託受益權；託管人應根據《信託受益權轉讓協議》及《託管協議》的約定對付款指令中資金的用途及金額進行核對，核對無誤後應于專項計劃設立日予以付款。

　　六、CMBS的優勢

　　1、可以突破銀行貸款（經營性物業貸款）的限制，使得融資不完全依賴於借款人的主體信用，而以基礎資産的信用評級進行；

　　2、 借款人保留了對不動産的所有權（這一點對國企非常重要，規避了國有産權處置的一系列繁瑣流程，也是CMBS相對於REITs較為明顯的優勢），享有未來地産價值的升值空間；

　　3、 CMBS的投資人對原始權益人的其他資産沒有追索權，保護了資産原始權益人的其他利益；

　　4、 CMBS為債券交易提供了更好的市場流動性，相比單一資産項目的處置具有更大變通性。

　　就CMBS的發行而言，國內適用的場景主要包括以下三類：一是高信用等級企業、二是主體信用不足而品質較高的資産（如民企旗下優質物業）；三是來自於同一主體或不同主體的分散性物業的資産組包。目前的國有資本投資公司大多都屬於其中的高信用等級企業，如屬於發債額度快用完而必須要選擇其他低成本融資渠道的大型央企或地方大型國企，或是屬於央企國企旗下AAA評級的子公司，其需要融資而又達不到直接發債的標準，即“強主體+強資産”，都可以選擇發CMBS。

　　總體來看，CMBS結構突破了傳統銀行貸款的限制，並有實際基礎資産抵押支援。通過對未來現金流的預測及覆蓋倍數的測算，CMBS可以獲得比融資主體更高的信用評級。此外，CMBS結構保留了物業升值的空間，為不動産企業提供了一條新的融資渠道，對房地産企業盤活存量，加快資金回籠有著重要的意義。

　　從可複製性方面來看，CMBS的操作難度較小，同時我國關於商業抵押貸款的法律法規也比較完善，利於這兩種産品搭建交易結構。並且CMBS屬於商業抵押貸款的證券化，可以借用底層資産産生的現金流進行融資，同時也可保留自身的優質物業。在各類房企融資政策的限制下，房企未來也有必要積極拓寬融資渠道，商業地産證券化尤其是CMBS這類證券化方式非常值得嘗試。

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來源：中國網    | 撰稿：鳳起    | 責編：田燕    審核：張淵

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