新冠肺炎疫情爆發以來，各地採取延遲復工、限流限行、居家隔離、遠端辦公、小區封閉式管理等一系列管控措施，在有效阻斷病毒傳播的同時，也對經濟發展造成了較大影響。由於不良債權項下抵押物絕大部分都是房地産，本文將從疫情對房地産的影響這一角度，分析疫情過後各類型抵押房地産在價格、流動性等方面可能發生的變化，並基於此對不良資産後續收購處置給出參考建議。
疫情對房地産的影響歸根結底是對需求端和供給端兩方面的影響，對需求端的影響又可以分為對不同類型和特點房地産偏好的影響、對潛在需求者購買力的影響，對供給端的影響則可以分為替代品供給變化的影響、自身存量變化的影響。
一、對住宅房産偏好的變化
長期居家隔離和社區防疫工作情況使人們更加關注住宅房産的某些特點，主要包括住宅所在小區的物業服務和社區管理水準、小區周邊百米半徑內的生活商業配套、受鄰居影響程度等三個方面。
平常情況下，超過一般水準和內容的物業服務對很多人來説，往往是可有可無的存在，他們更在意的是因此需要支付的更高的物業費；而在此次疫情期間各小區物業採取的不同方式的防疫措施和對小區居民提供的不同程度的生活服務，人們在長期居家切身感受和比較後會更加意識到好的物業服務的重要性，從而在之後購房過程中也會更加考慮住宅小區的物業服務水準。
同時，疫情防控加上恰逢春節假期，一方面，居家隔離的人們對於日常生活物資的採購需求大增，另一方面，負責線上商品配送的外賣小哥數量又少於平時，這就使得人們不得不自己去線下實體店採購。如果小區自身的商業配套就能夠滿足人們基本的生活物資採購需求，在疫情期間會讓其居民更深切的感受到生活便利性和安全性；而當前居住小區不具備這樣的商業配套的人們，也會更加意識到這類商業配套的重要性，從而在之後購房過程中會更加考慮住宅小區的商業配套。
免受鄰居打擾或者保持居所的相對私密性一直以來都是人們在購房時考慮的一個因素，而此次疫情期間避免在公用電梯間被傳染、避免通過下水道被傳染、避免被鄰居家門口堆放的生活垃圾傳染等一系列防疫考慮，會使得他們在之後購房過程中會更加考慮小高層一梯一戶的房型或者獨棟、聯排別墅等低密度房産。
二、對零售物業偏好的變化
此次疫情防控的隔離限流等措施對零售業態産生了深遠影響，人們會重新思考各類零售業態的靈活性和抗風險性，在進行業態結構調整的同時必然會影響到相應的零售物業需求。
首先，中大型住宅小區附近便民類的小型菜市場、生鮮蔬果超市以及便利店在此次疫情期間是受負向影響最小的，甚至由於平時忙於工作和應酬的人們居家隔離，這類零售業態産品的需求反而大增，在疫情期間獲得很好的收益。這類業態的投資者觀察到這一點，在今後的投資中會著重在中大型住宅小區附近小半徑圈內進行佈局。
其次，原本就受電商衝擊嚴重的美容服飾類零售業態在此次疫情當中被二次重創，預計後續該類零售業態會調整線上線下門店比例、行銷體驗模式等，最終會導致對零售物業的需求降低。
再次，主要依靠人氣和一次性消費在短期內獲得大量收入的網紅店，若沒有能夠提高客戶回頭率的高品質産品和服務，將會在此次疫情中由於資金鏈斷裂而大量關門倒閉，並對未來同類型店舖的開張決策産生負向影響，從而抬高零售物業的空置率，降低零售物業的需求量。
最後，個體經營的店舖相比于品牌直營的店舖往往抗風險能力更差、融資更難且成本更高。一方面，已有的個體經營店舖若是沒能扛過此次疫情，預計在未來的一年半載很難再重整旗鼓；另一方面，潛在的個體經營店舖投資者也會重新評估此類店舖經營的盈利能力、抗風險能力等，降低對此類店舖的投資熱情，最終導致零售物業空置率提高、需求量下降。
三、對工業房産偏好的變化
對於工業房産需求的變化，主要源於近期中央會議對産業發展的定調、疫情期間的特殊需求帶來的産業發展提速。
近期中央會議多次提及“新基建”，而在3月4日召開的中共中央政治局常務委員會會議上又進一步提出，要加大公共衛生服務、應急物資保障領域投入，加快5G網路、數據中心等新型基礎設施建設進度。區別於傳統“基建”，“新基建”主要發力於科技端，主要包括七大領域：5G基建、特高壓、城際高速鐵路和城際軌道交通、新能源汽車充電樁、大數據中心、人工智慧和工業網際網路。疫情背景之下，啟動新一輪基建是助力穩增長、穩就業，釋放國內經濟增長潛力的重要舉措，在激活“新基建”領域實體投資和金融投資的過程中，由“新基建”行業産生的工業廠房和科研用房的需求也會增加。
而疫情期間由於對醫療防疫物資的收儲調配、對大量網購商品的物流運輸的需求而推高的對智慧物流的需求，由於全國遠端辦公式復工、網路教學式復課而産生的大規模對於線上會議、線上行政管理、線上教育甚至線上錄製節目等一系列對線上産業的需求，由於新冠肺炎疫情在全球蔓延而産生的生物醫藥領域的研發、生産等的需求，在推動物流管理、線上産業、生物醫藥等行業加速發展的同時，也會提高對於物流用房、科研用房的需求。
四、潛在需求者購買力的變化
由於企業復工困難、線下消費抑制等原因，新冠肺炎疫情對個人和企業收益産生了不同程度的影響，其中民營企業及其員工的收入受影響最大，相應的其購買力被削弱程度也最大。根據歷史數據統計，在不良資産領域，房地産物權端的投資者多為民營企業或個人，因此預計疫情對房地産潛在需求者購買力影響大，在未來一年半載內，潛在需求者資金不足、購買力下降將會導致房地産終端需求明顯下降。
五、新建房産等替代品供給的變化
市場上新建的住宅、零售物業以及工業廠房、倉儲物流等一直是不良房地産的同類替代品，而替代品供給的大量增加往往會壓低市場整體價格，降低房地産的平均成交率。此次新冠肺炎疫情導致工程施工工人返程受阻、在建工程項目施工難以推進、預動工項目開工延遲，同時關閉售樓處、限流限行、人員隔離等一系列措施也使得待售和在租、在售的房地産項目去化變慢，預計新建項目的各項進程都將被推遲一個季度，從而造成供給在短時間內大幅下滑，但是放到一年或者更長時間來看的話，整體供給量並不會受到明顯影響。
六、不良房地産自身存量的變化
一方面，由於外地出差、實地盡調受限，對於AMC和非持牌機構來説，不管是不良資産的收購還是處置都處於相對停滯的狀態，因此自身存量基本保持穩定；另一方面，對於銀行來説，大量的掛牌招標不良貸款沒能成交，同時又新産生了一批沒能扛過疫情的企業的不良貸款，因此預計在疫情結束後不良一級市場的供給會增加，並會在經過一段時間後傳導到終端的不良房地産市場，導致不良房地産市場的供給上漲。
七、疫情過後不良房産的收購處置建議
從上述分析可以得出，新冠肺炎疫情過後的短期時間內，由於潛在投資者購買力下降，不良房地産市場整體的需求會下降，但是在物業服務水準好、周邊商業配套齊全、居所私密性較好的住宅房産，“新基建”和生物醫藥産業的工業科研用房和廠房，以及物流倉儲用房的細分房地産類型上具有結構性的投資機會。而由於銀行待轉讓不良貸款積壓和疫情當中更多企業資金鏈斷裂導致新增不良貸款加速增長，會使得不良房地産市場的供給整體增加。在供過於求的市場環境下，預計不良房地産市場價格會承壓，同時市場流動性會進一步下降。
總的來説，疫情對於不良資産處置端造成的負向影響要遠大於收購端，但不得不説這是一個很好的收儲階段，在疫情全球蔓延、恐慌情緒激化的經濟背景下，各類資産價格都承壓下降，不良資産一二級市場乃至終端市場也無可避免，此時有針對性的收儲物流倉儲房産和科技賦能的基建、健康、教育、通信等前景明朗的相關行業的工業房産，預計能在未來獲得較好的流動性價值增長。至於處置端，則應適當降低盈利預期，在收益率和週轉率之間做好平衡，同時可適當放寬原有的資金回收模式。
來源： | 撰稿： | 責編：楊俊傑 審核：張淵
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