困境資産指的是沒法實現銷售收益回籠或運營無法産生收益的項目，由於中國的房地産行業主要以銷售現金流回正作為主要判斷項目盈虧，而不是用長期運營收益進行評估，導致商業地産領域一直以來都是困境資産高發地。當困境資産沒有得到及時處理，就有可能發展為不良資産。

　　當項目發展為不良後並不意味著資産本身出了問題，而可能是由企業自身資金鏈斷裂導致的，在困境資産走向不良資産過程中往往還蘊藏著解救的機會，當一個産權清晰的項目經過專業的運營和快速銷售，就有可能實現成功脫困。

　　困境資産實現脫困，原項目方首先需要深刻盤整自身存在的問題，對自身資金情況及運營能力做出三方面判斷：其一，判斷與當地政府關係；其二，判斷資金鏈是否還能確保整個項目建設完成並運營；其三，判斷是否能通過單一客戶尋找或者多投資客群尋找獲得良性退出的機會。當項目方發現以上三點無法通過自身解決時，尋找與專業公司合作能夠更好地解決危機、渡過困境。

　　專業的困境資産脫困公司需要具有深厚的債權和資金運作經驗以及優秀的運營團隊，並能夠統籌金融資源。在脫困公司接手處理企業困境資産後，首先會建立由資金方和運營方共同組成的工作小組，通過前期對項目進行完整的調研及深入了解項目本身的資産情況、産權情況、負債情況等等核心問題後，完成以下對項目的初步調查：判斷項目本身的産權是否清晰；判斷項目的物業狀態要能夠實現一種適度改造即可交付的現狀；了解物業未來可體現的價值是不是與其現有業主方的期望一致。最終形成有操作性的可行性報告，報告中會將各方建立為緊密合作的狀態，才能夠保障脫困成功。其次，根據項目制定銷售去化策略，制定過程需要重點關注三個要素：時間，中國的房地産市場受政策及金融環境影響較大，市場環境瞬息萬變，當一個項目從前期盡調到決策收購，必須要嚴格控制項目週期；尊重投資者，每一個中國老百姓在投資房地産行業時都是專業投資者，不可以採用簡單粗暴銷售行為來面對專業投資者，要讓投資者看到這個項目的投資價值和未來收益；強大的運營和銷售團隊，這些團隊要實行聯合作戰，含市場調研、運行銷售及廣大的銷售渠道。

　　公開資料顯示，某專業公司接手杭州西湖區X類住宅困境項目後90天內實現銷售100套，實現成交均價23800元/平米，超開發商預期45%的行銷成績。該項目的超預期完成是得益於該專業公司對市場深入的認知，原業主方曾試圖將該項目定位為小産權類和養老類地産産品，但最終論證為無法找到對應的客群。該公司通過前期深入的市場調研，結合公司本身對長三角客群的了解最終形成了目標客戶畫像，將項目定義為類住宅銷售並順利完成項目脫困。

　　總的來説，困境資産的成功脫困除了專業公司的助力以外，也少不了政府的配合和原業主方的配合。需要資金方、原業主方、政府方和運營方四方通力合作，原業主方的心態、配合的態度和操作能力也非常重要。

來源：中國網    | 撰稿：田燕    | 責編：黃曉菲    審核：張淵

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